Zmiana lub likwidacja grzejnika w instalacji centralnego ogrzewania w budynku wielolokalowym

Udział kosztów c.o. w ogólnej kwocie opłat, związanych z użytkowaniem lokalu w takim budynku jest dominujący i na pewno nie będzie się zmniejszać. Wiele lat minie, zanim większość budynków wielolokalowych w naszym kraju osiągnie taki standard energetyczny, by koszty ich ogrzewania przestały być dominujące.

Prawne obligo

Taki stan rzeczy powoduje jakże różne postępowania użytkowników lokali – właścicieli, najemców, posiadaczy spółdzielczego prawa do lokalu. Jakże częstym sposobem na pomniejszenie opłat jest pomysł likwidacji niektórych grzejników w mieszkaniu. Ale bywają i inne przyczyny, jak na przykład zmiana sposobu użytkowania mieszkania, co się wiąże z innym niż dotychczas urządzeniem jego wnętrza. Zazwyczaj, choć niestety nie zawsze, pomysłodawca nowego sposobu urządzenia mieszkania zwraca się do zarządcy (administracji itd.) budynku o zgodę na zmianę usytuowania grzejników lub ich likwidację. Pozostaje wobec tego przypomnieć wszystkim zarządcom nieruchomości podstawowe cechy instalacji centralnego ogrzewania budynków wielolokalowych, zaopatrywanych w ciepło z jednego, wspólnego źródła. Wspólne zasady dotyczą zarówno kotłowni we własnym budynku, jak i węzła cieplnego dostarczającego ciepło z zewnętrznej sieci ciepłowniczej.

Dlatego też warto w każdej korespondencji kierowanej do użytkowników lokali zwracać uwagę, że instalacja centralnego ogrzewania (c.o.) w budynku wielolokalowym stanowi konkretne techniczne rozwiązanie, zaprojektowane, wykonane i funkcjonujące jako całość, w skład której wchodzą między innymi urządzenia związane z zasilaniem w ciepło danego budynku (np. lokalne źródło ciepła, węzeł cieplny), wewnętrzna instalacja c.o. wraz ze wszystkimi grzejnikami (a więc także w lokalach) i armaturą przygrzejnikową (w tym zaworami) oraz inne urządzenia wchodzące w skład tego konkretnego technicznego rozwiązania. Tym samym cała instalacja c.o. wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, o której mowa w art.
3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Wobec tego dokonywanie jakichkolwiek zmian w systemie ogrzewania budynku wielolokalowego możliwe jest wyłącznie za zgodą jego właściciela (współwłaścicieli), na co jednoznacznie wskazują zarówno przepisy prawa, jak i orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Wystarczy tu przytoczyć § 42 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU Nr 74, poz. 836) oraz Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku – sygn. akt III CZP 36/97¹.

Grzejnik – to składowa budynku wielolokalowego

Warto w korespondencji (odpowiedzi) z wnioskującym o jakąkolwiek zmianę w instalacji c.o. użytkownikiem lokalu, wspomnieć o przepisach wspomnianego rozporządzenia, jak i o przepisach wydanych na mocy ustawy Prawo budowlane, dotyczących wszystkich budynków mieszkalnych, niezależnie od formy prawnej władania zarówno budynkami, jak i poszczególnymi lokalami.

Zdarza się bowiem, że mieszkańcy tworzący wspólnoty mieszkaniowe – jako właściciele poszczególnych lokali – zapominają o tym, że ich lokal (choć chroniony, jak częstokroć lubią podkreślać, świętym prawem własności, zawarowanym w Konstytucji RP), nie jest samodzielnym obiektem, lecz elementem składowym budynku wielolokalowego. Zapominają częstokroć, że wszystkie elementy tworzące ten samodzielny lokal (ściany i stropy) w budynku wielolokalowym zawsze będą wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. Jak również zapominają o wchodzących w skład takiej nieruchomości wspólnej różnego rodzaju instalacjach i urządzeniach, usytuowanych w ich lokalu. Do takich instalacji w szczególności należeć będzie zdefiniowana powyżej jako całość instalacja c.o. budynku.

Potrzebna uchwała

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej dokonywanie zmian w systemie ogrzewania budynku wielolokalowego wymagać będzie uprzedniej zgody ogółu współwłaścicieli tego budynku. Tym bardziej wówczas, gdy zmiany w systemie ogrzewania wiążą się zarówno z działaniami technicznymi, jak i mogą powodować zmiany w sposobie dokonywania rozliczeń kosztów ogrzewania całego budynku, przypadających na poszczególne lokale.

Pozostaje zatem skomentować niekiedy spotykaną wątpliwość, czy zmiana instalacji c.o. budynku, polegająca na likwidacji jednego grzejnika powinna być poparta uchwałą właścicieli lokali. W pierwszej chwili może wydawać się przesadą stwierdzenie, że likwidacja jednego z pozostałych zazwyczaj kilkuset grzejników w tym budynku może zakłócić funkcjonowanie całej instalacji c.o. Pozostawiając, jako temat godny do odrębnych publikacji, bardzo istotny problem określania w regulaminie sposobu rozliczania kosztów ogrzewania w przypadku likwidacji grzejnika, powróćmy do uwarunkowań technicznych. A tych nie powinny określać i oceniać osoby nieposiadające właściwej wiedzy i praktyki. Zatem należy podkreślić, że tylko projektant lub rzeczoznawca odpowiedniej specjalności powinien wyrażać opinię, czy i jakich czynności regulacyjnych i technicznych należy dokonać, by po wprowadzeniu zmiany w instalacji c.o. budynku (np. likwidacja jednego grzejnika) zapewnić dalsze właściwe jej funkcjonowanie.

Co właściciel wiedzieć powinien?

Właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej (niezależnie od statusu prawnego budynku wielolokalowego), wnioskujący o zgodę na likwidację lub zmianę rodzaju grzejnika w swoim lokalu powinien zostać powiadomiony o konieczności złożenia wniosku w należytej formie. Należy go również poinformować, czy i w jaki sposób zmieni to sposób rozliczania kosztów ogrzewania jego lokalu oraz nieruchomości wspólnej.

Jako wniosek złożony w należytej formie przez wnioskodawcę powinno uznawać się wniosek, zawierający dokumentowanie (opinia, uproszczony projekt techniczny itd.) przez właściwego specjalistę (projektanta, rzeczoznawcy) czynności technicznych (co do rodzaju i zakresu), koniecznych do wdrożenia zmiany, na przykład likwidacji grzejnika, jego usytuowania lub zmiany na inny rodzaj. Również należy wnioskodawcę powiadomić o sposobie sfinansowania określonych czynności technicznych, dokonywanych zarówno w jego lokalu, jak i poza tym lokalem.

Dopiero tak udokumentowany wniosek może być podstawą przygotowania od­powiedniej decyzji podmiotowi zarządzają­cemu danym budynkiem wielolokalowym (np. uchwała zarządu spółdzielni, projekt uchwały właścicieli lokali danej wspólnoty mieszkaniowej).

Warto ocenić regulamin

Celem niniejszej publikacji jest również zasugerowanie oceny regulaminu, o którym mowa w art. 45a ust. 10 ustawy Prawo energetyczne. Regulaminu wymaganego od każdego podmiotu zarządzającego każdym budynkiem wielolokalowym, niezależnie od formy prawnej władania budynkiem i poszczególnymi lokalami. Chodzi o ocenę, czy i jak aktualny regulamin określa zasady rozliczeń w przypadku wprowadzenia zmian w wyposażeniu danego lokalu w grzejniki (KC). Warto przypomnieć pierwsze zdanie tego przepisu ustawowego:

„10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”.

Treść zdecydowanej większości regulaminów (obowiązujących zarówno mieszkańców budynków spółdzielczych, jak i budynków, których mieszkańcy tworzą wspólnoty mieszkaniowe), mniej lub bardziej starannie określa warunki prawno-ekonomiczne. Natomiast częstokroć pomija jakże istotne uwarunkowania techniczne. A przecież przepis ust. 10 zawiera istotną wskazówkę na temat przyjmowanej w regulaminie metody rozliczania. Metoda ta ma zapewniać energooszczędne zachowania użytkowników lokali, jednocześnie zapewniając zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji. Ponadto, przyjęta w regulaminie metoda rozliczeń powinna powodować ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. Zaś w zależności od warunków technicznych budynków i lokali, metoda rozliczeń powinna uwzględniać ciepło dostarczane do lokalu z pionów grzewczych oraz przenikające między lokalami, co powinno być oszacowane w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione. Ponadto, metoda rozliczeń powinna uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

Należy podkreślić, że ustawodawca uwzględnił większość powyżej wykazanych uwarunkowań i okoliczności technicznych dopiero kilka lat temu. Musiało minąć wiele lat obowiązywania art. 45a zanim ustawodawca uwzględnił niezwykle istotną cechę ciepła. Fakt ustalenia (poprzez pomiar) ilości ciepła dostarczonego do danego lokalu w budynku wielolokalowym nie jest tożsame z ilością ciepła zużytego w tym lokalu. Czyli jest inaczej niż w przypadku dostarczania do danego lokalu wody, paliwa gazowego, czy energii elektrycznej. Bowiem dokonanie pomiaru ilości dostarczonych do lokalu każdego z tych trzech mediów, oznacza ustalenie zużycia danego medium w tym lokalu. W przypadku ciepła jego szczególna cecha, jaką jest przenikanie z lokalu cieplejszego do chłodniejszego, niezwykle komplikuje ustalenie w regulaminie metody rozliczeń, uwzględniającej istotny warunek wykazany w przepisach art. 45a ust. 9, tj. by metoda ta powodowała ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający jego zużyciu. Wydaje się, że nadal problem ten nie jest dostrzegany przez budowniczych budynków wielorodzinnych. Nadal powstają budynki wielolokalowe, w których instalacje grzewcze poszczególnych lokali zasilane są z klatek schodowych i pomiar ciepła dostarczonego do danego lokalu dokonywany jest przez ciepłomierz lokalowy. Jak wyżej wykazano, przyjmuje się częstokroć (oczywiście błędnie) zużycie ciepła w takim lokalu poprzez ustalanie ciepłomierzem mieszkaniowym ilości ciepła dostarczonego do tegoż lokalu. Czyli przyjmowano w regulaminie metodę ograniczającą się do wykorzystywania wartości wykazywanych przez ciepłomierz danego lokalu.
Przez długie lata ustawa próbowała ten problem rozstrzygnąć, nakazując podmiotom zobowiązanym do ustalania w przedmiotowych regulaminach rozliczeń „współczynników wyrównawczych”. Jak wykazała praktyka, początkowo niejednokrotnie regulaminy nie zawierały żadnych współczynników wyrównawczych.

W szczególności trudności we wdrożeniu współczynników wyrównawczych dawało się zauważyć w budynkach, gdzie cała instalacja danego mieszkania zaopatrywana była w ciepło z jednego punktu opomiarowanego ciepłomierzem mieszkaniowym. Nieco łatwiej było z wdrożeniem współczynników wyrównawczych w przypadku instalacji centralnego ogrzewania, zaopatrujących jedno mieszkanie kilkoma pionami. Pozostaje zatem potrzebę stosowania współczynników wyrównawczych zasugerować tym twórcom regulaminów rozliczania kosztów ogrzewania, którzy nie korzystają z usług wyspecjalizowanych firm rozliczeniowych i samodzielnie próbują ustalić wartości współczynników wyrównawczych dla poszczególnych lokali lub grup lokali w danym budynku wielolokalowym. Zazwyczaj są to zarządy małych wspólnot lub rady nadzorcze małych spółdzielni mieszkaniowych. Najlepiej zlecić ustalenie takich współczynników specjalistom np. projektantom lub rzeczoznawcom odpowiedniej specjalności.

Współczynniki wyrównawcze okazały się jednak niewystarczające dla uwzględnienia wszystkich zjawisk, zachodzących w przypadku ustalania w regulaminach metod rozliczania kosztów ogrzewania. I kolejne zmiany art. 4a ustawy Prawo energetyczne uwzględniły wprost i jednoznacznie fakt przenikania ciepła do danego lokalu z sąsiednich mieszkań. Jednakże tej cechy ciepła nie da się ująć ustaleniem współczynnika, w szczególności wobec faktu, że ilość ciepła przenikającego od sąsiadów w trakcie sezonu grzewczego ulega ciągłym zmianom.

Wobec tego jedynym praktycznym rozwiązaniem wydaje się ustalenie odpowiednio wysokiej opłaty stałej za ogrzewanie, nie mniej niż 85% (obecnie najczęściej 60% i mniej), co zapewne spotka się ze sprzeciwem zarówno użytkowników lokali, jak i działaczy społecznych ustalających metodę rozliczeń, a więc tworzących regulaminy.

Pozostaje zatem powrócić do tytułowej sprawy likwidacji lub zmiany grzejnika i ocenić zapisy w regulaminie przed udzieleniem odpowiedzi osobie wnioskującej o zgodę na taką zmianę (likwidację). Bowiem, jak potwierdza praktyka, niejednokrotnie użytkownicy tzw. środkowych lokali wnioskują o likwidację grzejnika, mając świadomość możliwości ogrzewania danego pokoju pośrednio, czyli dzięki ciepłu emitowanemu przez grzejniki w sąsiednich lokalach. Motywacja takiego postępowania staje się zrozumiała, w szczególności w przypadku dokonywania w danym budynku wielolokalowym rozliczeń z wykorzystaniem wskazań nagrzejnikowych podzielników kosztów ogrzewania. Pozostawiając bez dociekania, czy wnioskodawcy o likwidację grzejnika świadomie czy nieświadomie pomijają fakt, że te grzejniki w sąsiednich pomieszczeniach – to grzejniki zainstalowane zarówno w tym samym mieszkaniu, jak i w mieszkaniach sąsiadów, warto odnieść się do tej sytuacji w regulaminie rozliczeń poprzez określenie odpowiedniego warunku. Warto przy tym powołać się w regulaminie na podstawę ustalenia liczby i rodzaju grzejników, którą jest powykonawcza dokumentacja techniczna, czyli dokument będący jedną z podstaw wydania decyzji organu budowlanego o dopuszczeniu danego budynku do użytkowania. Dokument ten określa rodzaj i ilość grzejników, jakie powinny być zainstalowane w poszczególnych pomieszczeniach w celu zapewnienia należytego ogrzewania budynku. Zapewne przypisywanie w takiej sytuacji (likwidacja grzejnika w danym pomieszczeniu) w regulaminie dodatkowo jakiejkolwiek ilości ciepła spowoduje sprzeciw użytkownika takiego mieszkania, co będzie argumentowane wykazywaniem zwiększonej emisji ciepła przez pozostałe grzejniki w jego mieszkaniu.

Zatem warto uzupełnić regulamin załącznikiem, zawierającym opinię właściwego specjalisty, wskazującą, czy i jaka ilość ciepła z sąsiednich lokali będzie wykorzystywana do ogrzewania pomieszczenia, pozbawionego grzejnika wskutek likwidacji. Z tych i innych względów wydaje się najbardziej celowe, aby do rozliczeń kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań w budynku wielolokalowym wykorzystywać wyłącznie pomiar temperatury w danym lokalu. Taka metoda nie wymaga współczynników wyrównawczych oraz ocen, czy i ile ciepła przeniknęło do danego mieszkania z mieszkań sąsiednich. Zrozumiałe, iż taki pomiar powinien być dokonywany w miejscu o najbardziej stabilnej temperaturze, czyli z dala od wszelkich źródeł ciepła lub chłodu (np. okna). Wydaje się, że optymalnym miejscem jest przedpokój pozbawiony grzejników.

Ciepłomierze to urządzenia służące do pomiaru ilości zużytej energii cieplnej pobranej z sieci c.o. Na kolejnych stronach prezentujemy przegląd oferty rynkowej tych urządzeń.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

¹ (opublikowana w zeszycie OSN IC Nr 1/98, poz. 4)