Umowa o budowę lokalu w spółdzielni mieszkaniowej

Charakter, forma, treść i strony umowy o budowę lokalu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 USM ^[1], umowa o budowę lokalu w spółdzielni mieszkaniowej powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na art. 73 §1 kc^[2]. W sposób niebudzący wątpliwości stanowi on, iż jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Taki rygor przewidują zaś przepisy USM, zatem zawarcie umowy o budowę lokalu w innej formie będzie skutkowało jej bezwzględną nieważnością. Pamiętać dodatkowo należy, że również wszelkie zmiany lub uzupełnienia zawartej już umowy będą dla swej ważności wymagały zachowania formy pisemnej^[3].

Zgodnie natomiast z art. 78 §1 kc, do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza przy tym wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy zawiera treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

Niezależnie od zastrzeżenia wymogu co do samej formy umowy, ustawodawca wskazał w komentowanym przepisie również na niezbędne elementy jej treści. Umowa o budowę lokalu powinna zatem zobowiązywać jej strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Dodatkowo, musi także zawierać:

• zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie;
• określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
• określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
• inne postanowienia, szczegółowo określone w statucie spółdzielni.

Jak wskazuje się w doktrynie prawniczej, art. 10 ust. 1 USM zawiera generalnie dwie kategorie zobowiązań:

• zobowiązania członka spółdzielni do świadczenia, oraz
• zobowiązania obu stron umowy do zawarcia innej umowy, to jest umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu wybudowanego na podstawie umowy o jego budowę^[4].

Stronami umowy o budowę lokalu w spółdzielni mieszkaniowej są: spółdzielnia oraz jej członek.

Stroną umowy mogą być także oboje małżonkowie, co jest wyrazem obowiązywania zasady tzw. jednopodmiotowości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 5 USM, „spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków”.

Z komentowanej regulacji wynika dodatkowo – co istotne – że do zawarcia umowy o budowę lokalu może dojść wyłącznie z osobą, której przysługuje status członkowski w spółdzielni mieszkaniowej. Osoba ta może przy tym nawet nie mieć zdolności do czynności prawnych lub mieć tę zdolność ograniczoną^[5]. Członkami spółdzielni mogą być ponadto również małżonkowie. Małżonkowi członka, który sam nie ma statusu członkowskiego, przysługuje zaś roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepisy USM uzależniają zatem w sposób wyraźny możliwość zawarcia umowy o budowę lokalu w spółdzielni mieszkaniowej od faktu posiadania w niej statusu członkowskiego.

Ekspektatywa prawa lokatorskiego

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje stan przejściowy, zwany ekspektatywą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W odróżnieniu od ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu jest ona niezbywalna, nie podlega także dziedziczeniu czy też egzekucji.

Powyższe wynika z faktu, że samo spółdzielcze prawo lokatorskie jest również niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców osoby uprawionej oraz nie może być co do niego prowadzona egzekucja^[6]. W doktrynie prawniczej słusznie wskazuje się w związku z powyższym na zobowiązujący charakter umowy o budowę lokalu^[7].

Jak zostało to już wskazane wyżej, umowa ta musi bowiem uwzględniać zobowiązanie jej stron do zawarcia w określonej przyszłości, czyli po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu.

Zawarcie umowy o budowę lokalu poprzedza zatem powstanie spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu mieszkalnego. Prawo spółdzielcze do lokalu powstaje zaś dopiero z chwilą zawarcia umowy cywilnoprawnej o ustanowienie tego prawa. Na podstawie wskazanej umowy spółdzielnia zobowiązuje się zaś oddać swemu członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek – zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spółdzielni^[8].

Sama ekspektatywa spółdzielczego prawa lokatorskiego stanowi zatem roszczenie o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, wynikające z treści zobowiązującego charakteru umowy o budowę lokalu.

Wkład mieszkaniowy

Podstawowym obowiązkiem członka spółdzielni, będącego stroną umowy o budowę lokalu, jest wniesienie wkładu mieszkaniowego według zasad określonych w jej statucie. Komentowany przepis reguluje zatem również tryb realizacji jego zobowiązań majątkowych. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 1992 roku^[9], jeżeli według postanowień statutu spółdzielni wysokość wkładu zależy od kosztów wykonania zadania inwestycyjnego, to wówczas członek takiej spółdzielni nie może domagać się określenia obciążającego go wkładu (mieszkaniowego lub budowlanego) stosownie do wysokości kosztów budowy jedynie części tego zadania, np. tylko budynku, w którym znajduje się jego mieszkanie. Spółdzielnia mieszkaniowa może przy tym obciążyć członka także kosztami uzbrojenia terenu, jeżeli inny podmiot nie jest zobowiązany do pokrycia tych kosztów^[10].

Wielkość wnoszonego wkładu ustala się w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na ten lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.

Definicję środków publicznych zawiera art. 5 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. DzU z 2013 r., poz. 885 ze zmianami). Wkład mieszkaniowy służyć ma zatem pokryciu tych części kosztów inwestycji, na które spółdzielnia nie uzyskała kredytu lub pomocy finansowej z innych źródeł. Wskazać przy tym można w tym miejscu na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1968 roku^[11], w którym w sposób jednoznaczny stwierdzono, że członek spółdzielni ma uczestniczyć w pokrywaniu kosztów tylko tego przedsięwzięcia, w ramach którego ma uzyskać mieszkanie.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 USM, jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek spółdzielni wraz z zawarciem umowy o budowę lokalu zobowiązany zostaje do uczestniczenia w spłacie tego kredytu, wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Jak podkreśla się przy tym w doktrynie prawnej, zawarcie umowy o budowę lokalu, a następnie – umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego może mieć praktyczne znaczenie w zasadzie wyłącznie przy wykorzystaniu kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, obecnie udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego^[12].

Rozliczenie kosztów budowy lokalu

Zgodnie z art. 10 ust. 3 komentowanego przepisu, rozliczenie kosztów budowy lokalu następuje w ciągu sześciu miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. W tym miejscu wskazuje się, że przepisy ustawy – Prawo budowlane nie określają, kiedy następuje „oddanie budynku do użytkowania”. Posługują się bowiem jedynie takimi określeniami, jak „przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego” czy też „uzyskanie pozwolenia na użytkowanie” takiego obiektu.

Jak podkreśla się natomiast w doktrynie, termin sześciu miesięcy ma charakter wyłącznie instrukcyjny, więc jego niezachowanie przez spółdzielnię nie powoduje dla niej żadnych ujemnych następstw prawnych. W wyroku z dnia 8 listopada 2012 r. Sąd Najwyższy^[13] podkreślił, że przepisy art. 10 ust. 3 i art. 18 ust. 4 USM stanowią leges imperfectae, nie zawierają bowiem sankcji cywilnej wobec spółdzielni mieszkaniowej, a jedynie sankcję karną wobec członka zarządu spółdzielni, jej pełnomocnika albo likwidatora. Jak stanowi bowiem z art. 273 pkt 2): „kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia (…) nie rozlicza kosztów budowy lokalu w terminach, o których mowa w art. 10 ust. 3 albo art. 18 ust. 4 – podlega karze grzywny”. W sprawach o czyn, o którym mowa powyżej, orzekanie następuje w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Jak wskazał ponadto dalej Sąd Najwyższy, postanowienie wiążącej spółdzielnię mieszkaniową i jej członka umowy, zgodnie z którym spółdzielnia przed ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy może żądać uzupełnienia przez członka wstępnie ustalonej i wniesionej przez niego wartości wkładu budowlanego, jest bezwzględnie nieważne. W doktrynie prawniczej w związku z powyższym wskazuje się na funkcję gwarancyjną umowy o budowę lokalu, jaką spełnia ona dla członka spółdzielni. Strony tej umowy muszą bowiem określić w jej treści pełen zakres kosztów budowy lokalu, do pokrycia których wyłącznie zobowiązany będzie członek spółdzielni. Ponadto umowa o budowę lokalu musi precyzować, w jakich innych zobowiązaniach majątkowych spółdzielni związanych z budową tego lokalu (i w jakiej wysokości) ma obowiązek uczestniczyć jej członek.

Na zakończenie wspomnieć można jedynie, że wcześniej obowiązujący przepis art. 10 ust. 4 USM zawierał klauzulę waloryzacyjną, która służyć miała ochronie interesów majątkowych spółdzielni oraz zachowaniu zasady częściowego pokrywania przez członka, na rzecz którego spółdzielnia ustanawiała lokatorskie prawo do lokalu, kosztów zadania inwestycyjnego. Zgodnie bowiem z omawianym rozwiązaniem, jeżeli między datą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a datą ustanowienia nowego prawa do tego lokalu w sposób istotny zmieniła się wartość rynkowa lokalu, członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu wnosił wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. Duża zmiana wartości rynkowej lokalu musiała przy tym mieć charakter obiektywny i nie mogła wynikać jedynie z rozbieżności w wycenie lokalu wyprowadzonej z porównania – przynajmniej dwóch – opinii biegłych rzeczoznawców.

^[1] Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1222).
^[2] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, po. 93 ze zm.) – dalej: „kc”.
^[3] Zgodnie z art. 77 §1 kc, „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”.
^[4] A. Doliwa, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Prawo mieszkaniowe. Komentarz, 2015.
^[5] Por. art. 3 ust. 1 USM.
^[6] Por. art. 9 ust. 3 USM.
^[7] K. Pietrzykowski, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, 2013.
^[8] Por. art. 9 ust. 1 i 4 USM.
^[9] Sygn. akt III CZP 44/92.
^[10] Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r., sygn. akt III CZP 55/94.
^[11] Sygn. akt I CR 416/68.
^[12] E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe – komentarz, Wolters Kluwer Polska, 2013.
^[13] Sygn. akt I CSK 199/12.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!