Zgoda na sprzedaż alkoholu we wspólnocie mieszkaniowej

Na wstępie należy zaznaczyć, że prowadzenie działalności gospodarczej w samodzielnym lokalu w budynku wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od uzyskania zgody innych członków wspólnoty.

Inaczej mówiąc, wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 03.04.2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08).

W budynku wspólnoty, w którym są lokale użytkowe wspólnota może tylko, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali, ustalić w drodze uchwały w stosunku do właścicieli lokali użytkowych zwiększone obciążenia na wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Mimo, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zakazywać czy ograniczać właścicielom możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w ich lokalach, to na pewne czynności z tą działalnością związane zgoda wspólnoty będzie potrzebna.

W pierwszej kolejności ta zgoda będzie niezbędna, gdy do prowadzenia działalności gospodarczej potrzebna będzie ingerencja w nieruchomość wspólną.

Na przykład taka zgoda wspólnoty będzie potrzebna na wybicie otworów w ścianie zewnętrznej budynku w celu zamontowania witryny dla lokalu na parterze lub na przebudowę balkonu w celu utworzenia wejścia do lokalu z tej strony budynku.

Taka zgoda będzie też potrzebna, gdy właściciel lokalu będzie chciał zająć część nieruchomości wspólnej na cele prowadzonej działalności gospodarczej, np. gdy właściciel restauracji na parterze budynku będzie chciał ustawić stoliki na przyległym do restauracji chodniku czy placu stanowiącym część nieruchomości wspólnej.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie też potrzebna, gdy właściciel lokalu będzie chciał w lokalu prowadzić sprzedaż alkoholu, mimo że działanie takie nie ingeruje w nieruchomość wspólną.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi sprzedaż napojów alkoholowych, przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży.

Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy, a zgodnie z normą prawa wyrażoną w art. 18 ust. 6 pkt 3 ww. ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.

Artykuł ten wskazuje w sposób wyraźny podmioty uprawnione do wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych. Przepis nakłada na organ administracji jedynie obowiązek sprawdzenia, czy do wniosku o wydanie przedmiotowego zezwolenia dołączono zgodę pochodzącą od podmiotu legitymującego się statusem:

• właściciela,
• użytkownika,
• zarządcy lub administratora budynku.

Natomiast zdaniem orzecznictwa badanie czy jedna z tych osób (użytkownik, zarządca lub administrator) jest uprawniona do podjęcia samodzielnie takiej decyzji przekracza zakres obowiązków organu i w istocie doprowadziłoby do sytuacji, w której organ byłby zobligowany do badania legalności każdego dokumentu, a to z kolei byłoby sprzeczne z zasadami postępowania administracyjnego.

Organ administracji, wydając zezwolenie, zobowiązany jest tylko do sprawdzenia czy oprócz innych przesłanek, spełniony jest wymóg zgody jednego z podmiotów określonych w omawianym przepisie. Stanowisko to potwierdza między innymi wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 01.12.2009 r. (sygn. akt III SA/Lu 446/09).

Zatem jeżeli w praktyce zgodę na sprzedaż alkoholu we wspólnocie mieszkaniowej udzieli zarząd lub zarządca, to pod względem formalnym przedsiębiorca, po spełnieniu innych przesłanek, uzyska zgodę wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na sprzedaż alkoholu.

Powyższy przepis odnosi się jednak do wszystkich budynków wielorodzinnych, a zatem dotyczy on zarówno budynków spółdzielczych, budynków komunalnych, budynków będących współwłasnością, jak i wspólnot mieszkaniowych. Tymczasem w każdym z tych budynków zgodne z prawem decyzje podejmowane będą w inny sposób.

Sprzedaż alkoholu we wspólnocie

Udzielenie zgody na sprzedaż alkoholu we wspólnocie mieszkaniowej rozpatrywać oczywiście należy w ramach zakwalifikowania tej czynności do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zwykły zarząd przekraczającej.

W żadnym z aktów prawnych nie znajdziemy definicji pojęć czynności zwykłego zarządu i czynności go przekraczających. Jest to świadome działanie ustawodawcy, gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami go przekraczającymi jest płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku.

Bardzo często o tym, czy dana czynność mieści się w pojęciu zwykłego zarządu, czy też wykracza poza zakres zwykłego zarządu decydują okoliczności konkretnego przypadku.

Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności go przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie.

Natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jednak nie oznacza to, że każda czynność nie wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu.

Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot „w szczególności”. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych, w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami, należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd.

Każdy zarząd i zarządca w związku z powyższym powinien zdawać sobie sprawę, że udzielenie zgody na sprzedaż alkoholu będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd, gdyż nie mieści się w ramach bieżących spraw związanych z zarządzaniem.

Za uznaniem jej za czynność zwykłego zarządu nie przemawia też ani powtarzalność tej czynności (jest to czynność raczej incydentalna), ani okoliczności dokonania tej czynności. Stanowisko to potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 20.08.2008 roku (sygn. akt II SA/Sz 367/08).

Ponadto ustawodawca po to wprowadził wymóg zgody na sprzedaż alkoholu w budynkach wielomieszkaniowych, aby decyzja ta była zgodna z wolą podmiotu, który ma w nieruchomości „decydujące zdanie”.

Bez wątpienia takie zdanie w kwestii wszelkich decyzji we wspólnocie mieszkaniowej należy do właścicieli lokali podejmujących uchwałę w danej sprawie.

Takie „decydujące zdanie” do zarządcy należeć będzie natomiast w przypadku budynków wielomieszkaniowych o nieuregulowanym stanie prawnym w sytuacji, gdy brak jest właściciela. Na przykład wiele kamienic pożydowskich w centrach miast zarządzanych jest przez gminy i o takich nieruchomościach myślał ustawodawca, umieszczając zarządcę w gronie podmiotów uprawnionych do wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu, gdyż tam właściciel takiej zgody wyrazić nie może.

Sposób wyrażenia zgody

W związku z powyższym, jeżeli właściciel lokalu zamierza sprzedawać alkohol w lokalu w budynku wspólnoty mieszkaniowej powinien wystąpić do zarządu wspólnoty z wnioskiem o podjęcie przez wspólnotę uchwały w tej sprawie.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien opracować stosowną uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu i przedstawić ją właścicielom na najbliższym zebraniu lub w tym celu zwołać zebranie bądź też przystąpić do indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą.

W przypadku niepodjęcia uchwały, czyli nie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu, właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu.

Każdy właściciel lokalu może także zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, a zaskarżyć można nie tylko uchwałę podjętą, ale również można zaskarżyć uchwałę, której wspólnota mieszkaniowa nie podjęła, gdyż uchwała nie uzyskała większości głosów.

Stanowisko to potwierdził między innymi Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku sygn. akt I ACa 103/11. Tak samo każdy z właścicieli innych lokali we wspólnocie mieszkaniowej niezadowolony z faktu, że większość właścicieli wyraziła zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu w budynku jego wspólnoty mieszkaniowej może zaskarżyć uchwałę do sądu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!