Ubezpieczenie i odszkodowanie dla zarządcy nieruchomości

Wykładnia postanowień umowy ubezpieczenia (a także postanowień wzorca umowy stosowanego przez ubezpieczyciela) musi uwzględniać jej cel, którym jest zapewnienie przez ubezpieczyciela ochrony ubezpieczonemu w naszym przypadku nieruchomości. Umowa ubezpieczenia powinna być zgodna z dobrymi obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznaje się działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u zarządcy nieruchomości co do umowy, oraz wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności.

„Szkoda jest uszczerbkiem w prawnie chronionych dobrach, wyrażającym się w różnicy między stanem dóbr, jaki istniał i jaki mógłby następnie wytworzyć się w normalnej kolei rzeczy, a stanem tego majątku, jaki powstał na skutek zdarzenia, wywołującego zmianę w dotychczasowym stanie rzeczy, z którym to zdarzeniem ustawodawca wiąże powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej. Samo jednak wyznaczenie rozmiaru szkody nie przesądza jeszcze o rozmiarze odszkodowania; każdorazowo granice obowiązku naprawienia szkody wyznaczane są przez tzw. normalny związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem wywołującym uszczerbek, a szkodą. Ponadto, muszą być uwzględnione okoliczności ograniczające zasadę pełnego odszkodowania, wynikające np. ze szczególnej regulacji prawnej. W ramach swobody kształtowania stosunku zobowiązaniowego (art. 3531 Kodeksu cywilnego – dalej: KC) – to strony umowy ubezpieczenia ustalają treść łączącego je stosunku przy zachowaniu reguły, iż w ubezpieczeniach majątkowych świadczenie ubezpieczyciela – co do zasady – powinno rekompensować w całości poniesioną szkodę, będącą skutkiem wypadku ubezpieczeniowego, a granicę odpowiedzialności powinna stanowić suma ubezpieczenia, odpowiadająca wysokości składki jako świadczenia wzajemnego ubezpieczającego”.

Co należy ubezpieczyć? 

W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której budynki ulegają uszkodzeniu, a co za tym idzie rośnie potrzeba remontu. Zarządcy nieruchomości często wynajmują firmy remontowe, często też dysponują własną siecią specjalistów posiadających sprzęt remontowy.

Umowa ubezpieczenia jest umową wzajemną, a zatem świadczenie jednej strony odpowiada świadczeniu drugiej, przez co świadczenie ubezpieczyciela zapewnione umownie – w razie ziszczenia się wypadku ubezpieczeniowego – powinno odpowiadać wartości ryzyka ubezpieczeniowego, zrekompensowanego ubezpieczycielowi w postaci zapłacenia wyliczonej przez niego składki. W przypadku ubezpieczeń majątkowych składka ta, co do zasady, odpowiada ryzyku ubezpieczeniowemu wyrażającemu się sumą ubezpieczenia.

Jeżeli ubezpieczyciel pobrał składkę odpowiadającą ryzyku ubezpieczeniowemu do określonej kwoty (suma ubezpieczenia), to w razie wystąpienia szkody na skutek zdarzenia objętego ubezpieczeniem (wypadek ubezpieczeniowy) powinien ponosić odpowiedzialność będącą równowartością świadczenia (składki), które otrzymał od ubezpieczającego (art. 805 §1 i §2 pkt 1 KC). W myśl art. 805 §1 KC konieczną przesłanką powstania odpowiedzialności z umowy ubezpieczenia jest zajście przewidzianego w umowie wypadku ubezpieczeniowego. Wypadek ubezpieczeniowy może powstać niezależnie od woli ubezpieczającego, bądź też stanowić przejaw zamierzonego działania.

Co prawo mówi o ubezpieczeniach? 

Obowiązek świadczenia ubezpieczyciela powstaje, gdy wypadek ubezpieczeniowy zaistniał wbrew lub niezależnie woli ubezpieczającego, a w każdym razie bez jego winy. Na ubezpieczającym ciąży obowiązek jednoznacznego i nie budzącego żadnej wątpliwości wykazania okoliczności zaistnienia wypadku ubezpieczeniowego.

W ubezpieczeniach majątkowych regułą powinno być świadczenie ubezpieczyciela w wysokości poniesionej szkody będącej skutkiem wypadku ubezpieczeniowego, a granicę odpowiedzialności powinna stanowić suma ubezpieczenia, odpowiadająca wysokości składki jako świadczenia wzajemnego ubezpieczającego (art. 824 §1 w związku z art. 805 §1 i §2 pkt 1 KC).

Dlatego wszelkie klauzule, ograniczające odpowiedzialność ubezpieczyciela w umowie ubezpieczenia majątkowego – zwłaszcza klauzula proporcjonalności świadczenia do rzeczywistej wartości przedmiotu ubezpieczenia (wartości odtworzeniowej nowej) – stanowią wyjątek od zasady i wymagają wyraźnego i znanego ubezpieczającemu postanowienia umownego, na które się godzi także wtedy, gdy ograniczenie takie znajduje się w ogólnych warunkach umów przygotowanych przez ubezpieczyciela i akceptowanych przez ubezpieczającego.

Jeżeli można uznać za zawsze dopuszczalne umowne wprowadzenie wyjątku od reguły zawartej w art. 824 §1 KC poprzez klauzulę proporcjonalności, zredukowanie odszkodowania ubezpieczeniowego należnego ubezpieczającemu – w relacji sumy ubezpieczenia do wartości przedmiotu ubezpieczenia (wartości odtworzeniowej nowej), na co pozwala art. 824 §1 in principio KC – to nie jest zasadne uznanie takiej klauzuli za zawsze dopuszczalną w stosunkach prawnych ubezpieczyciela z ubezpieczonym konsumentem. Wynika to z zawartych w Kodeksie cywilnym przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych w obrocie konsumenckim, a więc w relacjach umownych (art. 221, art. 431, art. 385-3853 KC), mających odpowiednie zastosowanie na podstawie art. 805 §4 KC.

Jak dochodzić odszkodowania? 

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 805 §2 pkt 1 KC, odpowiedzialność ubezpieczyciela wynikająca z umowy ubezpieczenia majątkowego wyraża się w obowiązku spełnienia świadczenia, polegającego na wypłacie odszkodowania za szkodę powstałą w wyniku przewidzianego w umowie wypadku.

Powstanie odpowiedzialności uzależnione jest zatem od wystąpienia przewidzianego umową wypadku, a także od powstania wskutek tego wypadku szkody w majątku ubezpieczonego. Wątpliwości co do wystąpienia przewidzianego umową wypadku oznaczają, że wątpliwa jest także odpowiedzialność ubezpieczyciela.

Unieważnienie umowy ubezpieczenia

Umowa ubezpieczenia jest nieważna, jeżeli zajście przewidzianego w umowie wypadku nie jest możliwe. Objęcie ubezpieczeniem okresu poprzedzającego zawarcie umowy jest bezskuteczne, jeżeli w chwili zawarcia umowy którakolwiek ze stron wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że wypadek zaszedł lub że odpadła możliwość jego zajścia w tym okresie.

Umowa ubezpieczenia jest umową wzajemnie zobowiązującą, a zatem świadczenia stron winny być ekwiwalentne. Skoro dokument ubezpieczenia stanowi dowód zawarcia umowy, a nie niezbędny warunek jej ważności, możliwe jest uznanie umowy za skutecznie zawartą nawet w przypadku braku dokumentu. Treść dokumentu ubezpieczenia podlega ogólnym przepisom w zakresie oświadczeń woli (art. 74–75 KC). Jeśli taki dokument został wydany, to zawiera on z reguły najbardziej istotne postanowienia zawartej umowy ubezpieczenia (essentialia negotii), a wtedy stanowi integralną część umowy, co więcej również o charakterze wzorca.

Składka na ubezpieczenie

Składkę oblicza się za czas trwania odpowiedzialności ubezpieczyciela. W przypadku wygaśnięcia stosunku ubezpieczenia przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa, ubezpieczającemu przysługuje zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej.

Jeżeli nie umówiono się inaczej, składka powinna być zapłacona jednocześnie z zawarciem umowy ubezpieczenia, a jeżeli umowa doszła do skutku przed doręczeniem dokumentu ubezpieczenia – w ciągu czternastu dni od jego doręczenia. Składka jest świadczeniem ponoszonym przez ubezpieczającego na rzecz ubezpieczyciela w zamian za ochronę ubezpieczeniową. Oblicza się ją za cały okres, na który zawarto umowę ubezpieczeniową, a jej wysokość określa ubezpieczyciel, pozostawiając ubezpieczającemu decyzję o przystąpieniu do określonego typu ubezpieczenia (art. 813 KC).

Jeżeli nie umówiono się inaczej, suma ubezpieczenia ustalona w umowie stanowi górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela.

Jeżeli po zawarciu umowy wartość ubezpieczonego mienia uległa zmniejszeniu, ubezpieczający może żądać odpowiedniego zmniejszenia sumy ubezpieczenia. Zmniejszenia sumy ubezpieczenia może także z tej samej przyczyny dokonać jednostronnie ubezpieczyciel, zawiadamiając o tym jednocześnie ubezpieczającego.

Zmniejszenie sumy ubezpieczenia pociąga za sobą odpowiednie zmniejszenie składki począwszy od dnia pierwszego tego miesiąca, w którym ubezpieczający zażądał zmniejszenia sumy ubezpieczenia lub w którym ubezpieczyciel zawiadomił ubezpieczającego o jednostronnym zmniejszeniu tej sumy.

Odpowiedzialność ubezpieczyciela

Jeżeli nie umówiono się inaczej, odpowiedzialność ubezpieczyciela rozpoczyna się od dnia następującego po zawarciu umowy, nie wcześniej jednak niż od dnia następnego po zapłaceniu składki lub jej pierwszej raty. Jeżeli ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność jeszcze przed zapłaceniem składki lub jej pierwszej raty, a składka lub jej pierwsza rata nie została zapłacona w terminie, ubezpieczyciel może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym i żądać zapłaty składki za okres, przez który ponosił odpowiedzialność.

W braku wypowiedzenia umowy wygasa ona z końcem okresu, za który przypadała niezapłacona składka. W razie opłacania składki w ratach niezapłacenie w terminie kolejnej raty składki może powodować ustanie odpowiedzialności ubezpieczyciela, ale tylko wtedy, gdy skutek taki przewidywała umowa lub ogólne warunki ubezpieczenia, a ubezpieczyciel po upływie terminu wezwał ubezpieczającego do zapłaty z zagrożeniem, że brak zapłaty w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania spowoduje ustanie odpowiedzialności.

Przepis art. 3531 KC pozwala na dowolne ukształtowanie stosunku prawnego, o ile nie sprzeciwiają się temu przepisy o charakterze bezwzględnie obowiązującym, zasady współżycia społecznego, czy natura stosunku zobowiązaniowego.

Skoro okres ubezpieczenia rozpoczyna się w dniu określonym w polisie, to zobowiązanie ubezpieczyciela do spełnienia określonego w umowie świadczenia w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, istnieje również od tego dnia, zaś wystąpienie przewidzianego w umowie wypadku skutkuje jedynie wymagalnością świadczenia.

Jeżeli w umowie ubezpieczenia zastrzeżono, że w czasie jej trwania należy zgłaszać zmiany okoliczności wymienionych w paragrafie poprzedzającym, ubezpieczający obowiązany jest zawiadamiać o tych zmianach ubezpieczyciela niezwłocznie po otrzymaniu o nich wiadomości.

Ubezpieczyciel przeważenie obowiązany jest spełnić świadczenie w terminie trzydziestu dni, licząc od daty otrzymania zawiadomienia o zniszczeniu bądź uszkodzeniu sprzętu.

Gdyby wyjaśnienie w powyższym terminie okoliczności koniecznych do ustalenia odpowiedzialności ubezpieczyciela, albo wysokości świadczenia okazało się niemożliwe, świadczenie powinno być spełnione w ciągu 14 dni od dnia, w którym przy zachowaniu należytej staranności wyjaśnienie tych okoliczności było możliwe. Inaczej rzecz ujmując, geodeta w razie sporu z ubezpieczycielem w ciągu kolejnych 14 dni powinien otrzymać sumę ubezpieczeniową, objętą polisą.

Podstawa prawna

Ustawa kodeks cywilny 
(DzU z 2022 r poz. 1360 ze zm.)