Co trzeba wiedzieć, kupując zadłużone mieszkanie?

Atrakcyjna cena mieszkania zapala w głowie lampkę alarmową, czy na pewno wszystko jest z lokalem w porządku. Jeśli nie jest ukrywana kwestia zadłużenia, warto przemyśleć zakup, gdy może być to bardzo opłacalna transakcja. Konieczne jest ustalenie kilku kwestii: wysokości zadłużenia, warunków spłaty wierzycieli, a także sprawdzenie, czy lokal nie ma innych wad, np. nieuregulowanych kwestii prawnych.

Co sprawdzić, chcąc kupić zadłużone mieszkanie?

Po pierwsze: księga wieczysta nieruchomości, w której znajdują się dokładne informacje na temat:

• lokalu – dział I KW,
• właściciela lub właścicielo i ich prawach do nieruchomości – dział II KW,
• toczących się postępowań, licytacji komorniczych, służebności mieszkania, praw i roszczeń, które ograniczają sposób rozporządzania nieruchomością – dział III KW,
• obciążeń hipotecznych (m.in. ich rodzaju, wysokości, zakresu, terminu spłaty, banku, w którym zostały zaciągnięte, wierzycieli) – dział IV KW.

Księgę wieczystą można sprawdzić samodzielnie, drogą elektroniczną lub osobiście w sądzie. Jej numer powinien podać właściciel nieruchomości. Jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej, w przypadku zadłużonego mieszkania spółdzielczego, zaświadczenie o stanie zadłużenia wydaje administracja spółdzielni.  

Rodzaje zadłużeń nieruchomości

Mieszkanie może być zadłużone na rzecz banku, Urzędu Skarbowego lub ZUS-u, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Jego obciążenie może wynikać z niespłacalności kredytu hipotecznego lub czynszu. Gdy sytuacja dłużnika się nie poprawia i nie spłaca on należności, w ostateczności wierzyciel ma prawo zgłosić sprawę do sądu, a kolejne etapy to egzekucja i licytacja komornicza.

Przy zadłużeniu w banku najważniejsze jest uregulowanie zobowiązania finansowego i uzyskanie przez zbywcę zgody banku kredytującego na sprzedaż obciążonej nieruchomości. Przy terminowej spłacie kredytu to tylko formalność. Hipotekę może wykreślić sprzedający przed zawarciem aktu notarialnego umowy sprzedaży lub zawierając wniosek o jej wykreślenie w samym akcie notarialnym. Kupujący także może dokonać wykreślenia, składając odpowiedni wniosek w sądzie wieczystoksięgowym po zawarciu aktu. Ważne jest, żeby wykreślenia hipoteki dopilnować.

Może Cię zainteresuje: Jak rząd chce ułatwić drogę do mieszkań w biurowcach i galeriach handlowych?

Należy zwrócić uwagę na wysokość długu i cenę mieszkania, ponieważ,  jeśli obciążenie przekracza proponowaną kwotę sprzedaży, może się okazać, że dłużnik nie będzie w stanie spłacić całego zobowiązania. To z kolei zwiększa ryzyko, że wierzyciel zażąda licytacji komorniczej na mieszkaniu nowego właściciela.

Najbardziej korzystna sytuacja to taka, gdy zbywca nieruchomości spłaca zaległe zobowiązania przed podpisaniem aktu notarialnego. Może to zrobić, wykorzystując zadatek, który gwarantuje mu umowa przedwstępna. Obie strony ustalają, że kwota ta zostanie przeznaczona na uregulowanie zadłużenia. Po przedstawieniu przez sprzedającego zaświadczenia o wykreśleniu zadłużenia z księgi wieczystej dochodzi do podpisania aktu przeniesienia własności. Jeśli jednak zadłużenie przekracza wartość mieszkania, spłaty zobowiązania należy dokonać po podpisaniu umowy sprzedaży.

Zadłużenie spółdzielcze

Lokale z zadłużeniem w spółdzielni mieszkaniowej można często kupić na licytacjach organizowanych przez te podmioty. Jest to bezpieczna forma zakupu. Zadłużone nieruchomości to gratka dla inwestorów, którzy potrafią kupić je nawet poniżej 70 proc. wartości rynkowej. Ważny jest rodzaj zadłużenia: czynszowe czy hipoteczne. Zaległy czynsz musi spłacić poprzedni właściciel mieszkania, ale w niektórych sytuacjach spółdzielnia może nałożyć ten obowiązek na nowego nabywcę: gdy nowy właściciel zgodzi się na spłatę czynszu lub gdy wierzytelność spółdzielni została zabezpieczona hipoteką.

Zadłużenie komornicze

Nieruchomość można kupić od zbywcy, gdy jest wszczęte postępowanie egzekucyjne lub na licytacji komorniczej. Wszczęcie egzekucji (o którym informacja znajduje się w III dziale księgi wieczystej) oznacza, że jeśli dłużnik nie spłaci swoich zobowiązań, wierzyciel ma prawo domagać się swojej należności od nowego właściciela i wciąż może dojść do licytacji komorniczej. Licytacje komornicze są otwarte i może wziąć w nich udział każdy, kto wpłaci wadium, czyli 10 proc. kwoty oszacowania. Kwestia spłacania długu, gdy dochodzi do licytacji komorniczej leży w gestii nabywcy, który musi dopilnować, do wykreślenia hipoteki z KW.

Może Cię zainteresuje: Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym?

Sposób zakupu zadłużonej nieruchomości

Gdy mieszkanie, które jest wystawione na sprzedaż z powodu zadłużenia, należy w pierwszym kroku sprawdzić jego księgę wieczystą oraz dowiedzenie się, jaki jest rodzaj zadłużenia, czy cena zbycia nieruchomości pokryje wszystkie zobowiązania, ilu jest wierzycieli. Jeśli to możliwe, warto sprawić, aby dłużnik spłacił swoje zobowiązanie przed podpisaniem umowy lub najpóźniej w dniu oficjalnego przeniesienia prawa do własności lokalu. Po zakupie mieszkania należy dopełnić wszelkich formalności, które związane są z nabyciem nowego lokalu, bez względu na sposób stania się jej właścicielem.  Warto tu skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika nieruchomości.

Jakie jest ryzyko przy kupnie zadłużonego mieszkania?

Plusem jest często okazja do kupna mieszkania po okazyjnej cenie. Nie ma się czego obawiać, gdy dopilnowane jest wykreślenie zadłużenia z księgi wieczystej. Ryzykiem jest zakup zadłużonego mieszkania, kiedy dług widnieje w księdze i nie ma szans na jego uregulowanie przez dłużnika. W takim przypadku nowemu właścicielowi nadal grozi licytacja komornicza i utrata lokalu.

Źródło: gratka.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!