Ciepło z własnej kotłowni – studium przypadku

Pozornie sprawa wydaje się prosta:

• oczywistym będzie ustalenie zasad rozliczeń przez zarządcę (w tym przypadku jedna z jednostek organizacyjnych grupy kapitałowej X) w formie regulaminu;
• następnie powiadomienie o wprowadzeniu w życie regulacji wszystkich użytkowników lokali, którzy w tym przypadku – jako najemcy – nie mają wiele do powiedzenia.

Cóż, ustawa o ochronie praw lokatorów nie daje najemcom żadnej możliwości.

Po dokonaniu już wstępnej analizy problemu opisanego w korespondencji, zdaniem naszej redakcji, można jednak zauważyć kilka nieprawidłowości w tym konkretnym przypadku. Są to nieprawidłowości wynikające z niewłaściwego, naszym zdaniem postępowania zarządcy tych budynków zakładowych, jak i wskutek, tak często w poprzednich publikacjach wykazywanej, ułomności przepisów art. 45a ustawy Prawo energetyczne (tekst jednolity Dz U z 2017 r., poz. 220), dotychczas niekomentowanej na łamach naszego czasopisma, a dotyczącej zapisów tegoż artykułu i jego stosowania wobec najemców mieszkań zakładowych ogrzewanych przez własną kotłownię.

Co do postępowania zarządcy, to zdaniem redakcji nie jest właściwe, by zagadnienie rozliczania z użytkownikami lokali kosztów ogrzewania było fragmentem regulaminu, obejmującego różnego rodzaju inne rozliczenia. Otóż przepisy ww. art. 45a wskazują zarówno określone cechy regulaminu, jak i sposób jego wdrażania. Wobec tego podzielam pogląd, iż regulamin rozliczeń powinien być samoistnym, odrębnym dokumentem. A ściślej – odrębnym ustaleniem, stanowiącym załącznik do decyzji uprawnionego organu właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego (np. załącznik do uchwały zarządu spółki, odpowiedniego organu spółdzielni itd.).

Jedną z cech, określonych ustawowo dla przedmiotowego regulaminu, jest wykazanie w nim metody rozliczeń (art. 45a ust. 10 i ust. 11), a więc także wykazanie, czy metoda oparta jest na urządzeniach pomiarowo-rozliczeniowych (jeśli tak, to jakich), sposobu zamiany metody pomiarowej na metodę ryczałtową i wielu innych cech. Z tego regulaminu powinno wynikać też jednoznacznie, iż przyjęta metoda rozliczania kosztów ogrzewania nie obejmuje innych kosztów, jak tylko koszty zakupu bądź wytworzenia ciepła przeznaczonego na ogrzewanie danego budynku (art. 45a ust. 4 i ust 5, w nawiązaniu do ust. 2).

Wobec tego redakcja mogłaby zaproponować, do ewentualnego wykorzystania w całości lub w części, przykładowy regulamin tego rodzaju rozliczeń z życzeniami owocnej adaptacji i zakończyć publikację.

Otóż nic bardziej błędnego. Problem dotyczy bowiem rozliczania kosztów ogrzewania niewielkiego (7 lokali) budynku zakładowego, zaopatrywanego w ciepło z kotłowni własnej, gdzie źródłem ciepła jest kocioł opalany węglem różnego rodzaju.

Co więcej, czytelnik wykazuje w korespondencji sposób kalkulowania opłaty za ogrzewanie wymierzonej, jemu i sąsiadom, przez zarządcę.

Jak wynika z treści korespondencji, zarządca, prócz kosztów zakupu paliwa i bezpośredniej obsługi tej kotłowni, dolicza różne inne koszty, w tym pośrednie. Cytujemy je zgodnie z korespondencją, pomijając kwoty:

• Obsługa kotłowni wraz z opałem - 47%
• Opłata za emisję zanieczyszczeń - 2%
• Amortyzacja - 2%
• Podatki i opłaty - 1%
• Remonty i konserwacje - 1%
• Pozostałe koszty - 0,5%
• Koszty pośrednie rejonu - 11,5%
• Koszty pośrednie oddziału - 17%
• Koszty pośrednie centrali - 18%

Użytkownicy lokali zakwestionowali tę kalkulację i podzielili się z redakcją swoimi zastrzeżeniami.

Pozostaje wobec tego zajrzeć do przepisów cytowanego powyżej art. 45a, a ściślej – do sposobu kalkulowania opłat użytkownikom lokali za ogrzewanie, w przypadku ciepła dostarczanego z kotłowni własnej właściciela (zarządcy) budynku wielolokalowego.

Przepis art. 45a ust. 5 Prawa energetycznego – moim zdaniem – stanowi jednoznacznie: właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, dostarczając użytkownikom lokali ciepło z własnego źródła, powinien ustalać im opłaty zgodnie z przepisem art. 45a ust. 4. Pozostaje zatem zajrzeć do tego przepisu, by dowiedzieć się, które koszty wytworzenia, wzorem wykazanych tu kosztów zakupu, będą stanowić podstawę do wymiaru opłaty użytkownikom poszczególnych lokali.

I tu już pojawiają się wątpliwości utrudniające udzielenie jednoznacznej odpowiedzi naszemu czytelnikowi.

Okazuje się, że lista rodzaju kosztów zakupu wykazana w ust. 4, czyli kosztów wytworzenia wg ust. 5, nie jest zbyt długa i skomplikowana. Jak widać, są to tylko koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej i ciepła.

Jeśli przepisy prawa czytamy zgodnie z literalną wykładnią, to – bazując na katalogu kosztów wg ust. 4 – właściciel lub zarządca własnej kotłowni, kalkulując opłatę (ust. 2) użytkownikom lokali, powinien zgodnie z ust. 5 kwalifikować jako koszty wytworzenia ciepła w swoim źródle, tylko koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej i ciepła.

Skoro trudno wyobrazić sobie przypadek zakupu ciepła na potrzeby wytworzenia ciepła, to tym samym pozostaje właścicielowi (lub zarządcy) kotłowni własnej przyjąć jako podstawę kalkulacji tylko koszty zakupu paliwa gazowego i koszty zakupu energii elektrycznej, przeznaczonych na wytworzenie ciepła. Bo co z pozostałymi kosztami wytwarzania ciepła?

I stąd prośba: może ktoś z Czytelników pomoże i wskaże, jak w zgodzie z przepisami prawa kalkulować tego rodzaju opłaty, czyli jakie (które) – w rozumieniu ww. art. 45a – spośród rozlicznych rodzajów kosztów można przyjąć do kalkulowania opłaty za ciepło wytworzone w lokalnym źródle ciepła, w kotłowni budynku stanowiącej własność jego właściciela, i przeznaczone wyłącznie do ogrzewania tego budynku.