Koszty w spółdzielni mieszkaniowej

I tak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, a także eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.

Mają oni również obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na danym osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Spółdzielnia może utworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy wszystkich członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy dotyczący budynków w jej zasobach. Członkowie spółdzielni partycypują także w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli tak stanowi uchwała walnego zgromadzenia.

Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Współodpowiedzialność osób zamieszkałych

Za opłaty, o których mowa wyżej, odpowiadają solidarnie – wraz z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali – osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.

Ich odpowiedzialność ograniczona jest do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.

Odpowiedzialność za dług

Gdy osoba, której przysługuje prawo do lokalu, nie uiszcza należności, spółdzielnia powinna dochodzić tych zaległości na drodze sądowej. Jeżeli uzyska prawomocny wyrok sądowy zasądzający zapłatę, może zgłosić wniosek o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności i wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Szybkie dochodzenie roszczeń jest dość istotne chociażby z powodu ich przedawnienia, które następuje już po upływie trzech lat od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie jego terminu dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia (zapłaty zaległości).

Jeżeli w takiej sytuacji spółdzielnia wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Błędem, który spółdzielnie popełniają w związku z zadłużeniem, jest twierdzenie, że dług z tytułu opłat obciąża lokal, a nie konkretną osobę.

Konsekwencję tego błędnego myślenia w spółdzielniach stanowi próba dochodzenia zaległości w opłatach poprzedniego właściciela od nabywcy lokalu, np. po sprzedaży mieszkania. Tymczasem należy zwrócić uwagę, że przecież lokal nie może być dłużnikiem.

Wprawdzie, zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z tą rzeczą, jednak przejście korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów.

To dwa różne pojęcia prawne. Opłaty, z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty, z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę, będącą w danej chwili właścicielem, czyli zobowiązaną do ich zapłaty. Zapłaty należy dochodzić w stosunku do niej.

Przez sam fakt przeniesienia prawa własności lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo nabycie lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela.

Zatem, jeżeli w ciągu roku mieszkanie zmieniało właściciela np. trzy razy i żaden z nich nie płacił opłat, to spółdzielnia ma trzech dłużników i od każdego z nich powinna dochodzić opłat za okres, w którym byli oni zobowiązani do ich ponoszenia.

Ewidencja dla każdej nieruchomości

Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa wyżej, a także ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego. Ewidencja jego wpływów i wydatków na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Jednak ewidencjonowanie nie jest równoznaczne z wydatkowaniem środków. Wyraźnie wynika to z wyroku Trybunału Konstytucyjnego, do którego przepis ten został zaskarżony w związku z błędną jego interpretacją, utożsamiającą ewidencjonowanie z wydatkowaniem.

TK w wyroku z 15 lipca 2009 r., sygn. akt K 64/07, stwierdził, że przepis ten nie odnosi się do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy on jedynie sposobu ewidencjonowania, czyli sporządzania wykazu wpływów i wydatków.

Obecnie w spółdzielni mieszkaniowej nie wszystkie pieniądze idą do wspólnego worka. I tak m.in. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą tylko pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki – przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Podział kosztów utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni

Mieniem spółdzielni są nieruchomości służące prowadzeniu przez nią działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej; zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli oraz nieruchomości niezabudowane.

Jak wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, koszty utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni obciążają członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali; osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i członków spółdzielni, będących właścicielami lokali.

Koszty utrzymania wszystkich nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni nie obciążają tylko właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni.

Dopiero więc w chwili, gdy w danej spółdzielni następuje wyodrębnienie własności lokali, spółdzielnie mieszkaniowe muszą określić, które nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni są nieruchomościami przeznaczonymi do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na danym osiedlu.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są bowiem obowiązani uczestniczyć tylko w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na danym osiedlu, ale już nie w utrzymaniu innych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Często spółdzielnie określają te tereny przyległe dość szeroko. Są to więc nie tylko place zabaw czy parkingi położone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wspólnej, lecz także każdy teren wspólny na danym osiedlu, łącznie z wszystkimi drogami wewnętrznymi oraz budynkami spółdzielni na tym osiedlu, przeznaczonymi do wspólnego korzystania.

Natomiast na temat podziału obowiązków w zakresie ponoszenia kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni między jego członków w wyroku z dnia 28.04.2006 roku, V CSK 191/05 wypowiedział się Sąd Najwyższy.

SN stwierdził, że art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest ustawową podstawą obowiązku ponoszenia przez członków kosztów utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Art. 4 nie wskazuje jednak, na których członkach obowiązek ten spoczywa i pozostawia to statutowi.

Zatem, zdaniem Sądu, członkowie spółdzielni mogą być obciążani kosztami utrzymania różnych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni nierównomiernie, czyli statut może przewidywać, że koszty eksploatacji i utrzymania jednych nieruchomości pokrywają jedni członkowie, a koszty innych – inni.

Ocena poprawności obciążenia kosztami

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić co najmniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana ta wymaga uzasadnienia na piśmie.

W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni (w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych), spółdzielnia ma obowiązek zawiadomić o tym co najmniej na 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Spółdzielnia jest również obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Członkowie spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Właściwa ocena poprawności obciążenia kosztami nie jest możliwa bez wglądu w jej dokumenty.

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymać odpis statutu i regulaminów oraz kopie uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad jej organów, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie.

Należy zauważyć, że z prawa otrzymania dokumentów członek spółdzielni nie może wyciągać wniosku, że ma prawo żądać od spółdzielni tworzenia różnego rodzaju zestawień, statystyk itp., czyli kolejnych dokumentów, które nie istnieją w jej dokumentacji. Członek spółdzielni ma natomiast prawo do otrzymania odpisu lub kopii dokumentów istniejących.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!