Fikcja wstrzymania się od głosu we wspólnocie mieszkaniowej

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Odbywa się to przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Informacja o wielkości udziału zawarta jest w tym akcie oraz w księdze wieczystej lokalu i nieruchomości wspólnej.

Jeżeli z różnych przyczyn udziały te są błędnie określone, konieczne jest przeprowadzenie we wspólnocie mieszkaniowej procedury zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, a dopóki to nie nastąpi, dla zarządu i całej wspólnoty wiążące są zapisy w księdze wieczystej.

We wspólnocie mieszkaniowej uchwały są podejmowane większością głosów liczoną według wielkości udziałów spośród wszystkich właścicieli. Zatem uchwała zostaje podjęta wówczas, gdy opowie się za nią ponad połowa udziałów.

Przy matematyce głosowania we wspólnocie mieszkaniowej trzeba jednak pamiętać o wyjątkach od tej zasady, zgodnie z którą siła głosu właściciela zależy od wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali przewiduje bowiem, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z takim głosowaniem możemy mieć do czynienia:

• w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, lub w umowie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 pkt 2 ustawy o własności lokali),
• jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali),
• gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali).

Lista do głosowania

Uchwała właścicieli lokali w najprostszej postaci może zawierać jedynie jej treść oraz podpisy właścicieli lokali, którzy ją poparli, bez żadnych innych informacji – wielkości udziałów czy numerów lokali. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej po zliczeniu podpisów przyporządkowuje do nich udziały i umieszcza podpisany komentarz – ile udziałów głosowało za uchwałą i czy w związku z tym została ona podjęta.

W celu ułatwienia liczenia głosów oraz określenia, kto je oddał, wspólnoty mieszkaniowe praktykują imienne listy do głosowania zamiast podpisów pod uchwałą. Mają one z reguły postać tabeli z rubrykami na numer lokalu, imię i nazwisko właściciela, wysokość jego udziału, oraz rubryki „za” i „przeciw”, w których właściciele umieszczają podpis w zależności od tego, czy głosują za uchwałą, czy przeciw jej podjęciu.

Wstrzymanie się od głosu

W związku z tym, że we wspólnocie mieszkaniowej liczy się tylko to, aby za uchwałą opowiedziała się większość właścicieli, czy to przy głosowaniu według wielkości udziałów, czy przy głosowaniu jeden właściciel jeden głos, nie jest możliwe inne potraktowanie wstrzymania się od głosu jak tylko uznanie go za głos przeciw uchwale.

Zatem na listach do głosowania taka rubryka nie powinna się znaleźć. Nie powinno się bowiem tworzyć fikcji wstrzymania się od głosu. Głos osoby, która wstrzymała się od głosu, nie zostanie odjęty od sumy głosów, ale będzie zaliczony do tych, którzy nie głosują za uchwałą a zatem są przeciwni jej podjęciu. Wprowadzanie na listach do głosowania rubryki, „wtrzymał się od głosu” jest więc niczym innym jak wprowadzaniem właścicieli w błąd.

Bardzo często właściciele pod wpływem braku przemyślenia sprawy, czy w sytuacji gdy uchwalana sprawa ich bezpośrednio nie dotyczy, widząc taką rubrykę, wstrzymują się od głosu, mimo że wcale nie są przeciwko uchwale. Dla wielu bowiem wstrzymanie się od głosu jest formą oddania decyzji w sprawie innym członkom wspólnoty.

Tymczasem właściciel musi mieć świadomość, że wstrzymując się od głosu, oddaje głos przeciw podjęciu uchwały. Zatem albo jest za uchwałą, albo jest jej przeciwny, i wówczas tak głosuje. Bardzo często okazuje się, że jeżeli zarząd poprawnie przeprowadziłby głosowanie, to właściciel, nie będąc przeciwnym podjęciu uchwały, zagłosowałby za jej podjęciem.

Zatem rubryka „wstrzymuje się od głosu” nie powinna widnieć na listach do głosowania, to będzie powodować bardziej przemyślane oddawanie głosów. Brak takiej rubryki odda też faktyczny rozkład głosów w sprawie danej uchwały. Właściciel, który podczas zebrania nie będzie jeszcze zdecydowany, jak głosować, mając świadomość, co oznacza we wspólnocie mieszkaniowej wstrzymanie się od głosu, odda glos po zebraniu, gdy zarząd przejdzie do indywidualnego zbierania głosów, a on temat przeanalizuje i zdecyduje, czy opowiedzieć się za, czy przeciw uchwale.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!