Rozliczenie roczne wspólnot mieszkaniowych

Zeznanie roczne CIT-8

Podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, w tym także wspólnoty mieszkaniowe muszą złożyć do końca marca 2010 r. zeznanie roczne CIT-8 i w tym terminie zapłacić podatek. Warto pamiętać, że CIT-8 składa się także, wtedy gdy podatnik nie osiągnął żadnych przychodów i nie poniósł żadnych kosztów podatkowych.

Podatnicy, których dochody są zwolnione od podatku muszą do zeznania rocznego dołączyć załącznik CIT-8/O. Jest to informacja o odliczeniach od dochodu i od podatku oraz o dochodach wolnych i zwolnionych z podatku. Jeżeli podatnik nie osiągnie dochodów zwolnionych z podatku, nie składa załącznika CIT-8/O.

Załącznik CIT-D składa się wówczas, gdy podatnik otrzyma lub przekaże w ciągu roku darowiznę. Jeżeli takie zdarzenia nie miały miejsca nie składa się tego załącznika.

Wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek złożenia zeznania rocznego CIT-8 oraz CIT-8/O, ponieważ część (lub całość) ich dochodów jest zwolniona od podatku.

Dane informacyjne

W zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych CIT-8 należy wypełnić następujące rubryki:

• Pole 1 - NIP wspólnoty (każda wspólnota powinna mieć własny NIP),
• Pola 4 i 5 - daty rozpoczęcia i zakończenia roku podatkowego (nie muszą się pokrywać z rokiem kalendarzowym, ale wspólnoty zwykle pozostają przy rozliczeniu zgodnym z latami kalendarzowymi),
• Pole 6 - US, do którego adresowane jest zeznanie (składa się wg siedziby wspólnoty, którą wyznacza siedziba jej organu zarządzającego; w nr. 10/2009 „Administratora" omówiono kwestie ustalania adresu siedziby),
• Pole 7 - należy zaznaczyć, czy formularz jest zeznaniem czy korektą zeznania (jeżeli jest to korekta, to zgodnie z art. 81 ordynacji podatkowej należy dołączyć do niego pisemne wyjaśnienie przyczyn korekty, np. pomyłka w obliczeniu),
• Pola 8-9 - nazwa i REGON wspólnoty,
• Pola 10-19 - dane adresowe wspólnoty,
• Pola 20-21 - nie dotyczą wspólnot mieszkaniowych,
• W polach 22-26 należy podać ilość składanych załączników; wspólnoty składają 1 załącznik: CIT-8/O, a jeżeli otrzymały lub przekazały darowiznę - CIT-D.

Przychody, koszty, dochody

Pole 27 - należy wpisać ogólną kwotę wszystkich osiągniętych przychodów ze źródeł położonych na terytorium RP. Do tych źródeł należy zaliczyć m.in.:

1) zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, w tym na remonty,

2) odsetki z tytułu nieterminowego regulowania tych należności,

3) zaliczki na pokrycie kosztów związanych z lokalami¹,

4) wpływy z najmu i dzierżawy, np. dachu, ściany oraz ze służebności,

5) odsetki od środków na rachunkach bankowych,

6) inne przychody pochodzące z takich źródeł, jak darowizny, odszkodowania, otrzymane kary umowne, premia termomodernizacyjna,

7) z odsprzedaży mediów najemcom (refakturowanie),

8) ze sprzedaży lokali, np. powstałych z zagospodarowania strychu,

9) ze sprzedaży ciepła z kotłowni,

10) z odsprzedaży innym podmiotom własnej energii i innych mediów.

Pola 28-29 - pozostawia się niewypełnione,

Pole 30 - należy wpisać kwotę z pola 27,

Pola 31 i 34 - wpisać wszystkie wydatkowane kwoty związane z działaniami i przychodem wspólnoty. Do kosztów wspólnoty należą m.in.:

1) wydatki poniesione na:

a) konserwację i remonty budynku i urządzeń technicznych,

b) utrzymanie porządku i czystości części wspólnych,

c) zapłatę za media zakupione do nieruchomości wspólnej,

d) zapłatę za media kupione do poszczególnych lokali - jeżeli w przychodach wykazano otrzymane od właścicieli wpłaty na zakup tych mediów,

e) zapłatę za odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci,

f) ubezpieczenie nieruchomości, ochronę budynku;

2) wynagrodzenie zarządu lub zarządcy;

3) inne wynagrodzenia (razem z ZUS), np. księgowej, dozorcy;

4) koszty związane z wynajmowaną powierzchnią, jeżeli nie ponosi ich najemca;

5) koszty prowizji i opłat bankowych;

6) koszty windykacji i egzekucji wierzytelności wspólnoty;

7) odpisy amortyzacyjne dokonane w danym roku zgodnie z ustawą o CIT;

8) podatki i inne opłaty publicznoprawne, np. opłata za wieczyste użytkowanie.

Pola 32 i 33 - należy pozostawić puste.

W polu 35 należy wpisać dochód wspólnoty; oblicza się go zgodnie z instrukcją podaną w tej pozycji, tzn. od kwoty z pola 30 należy odjąć kwotę z pola 34; jeżeli różnica jest liczbą ujemną należy wpisać 0.

Pole 36 wypełnia się, jeżeli kwota kosztów uzyskania przychodów przewyższyła w roku 2009 wysokość przychodów. W przeciwnym wypadku należy wpisać 0.

Pole 37 - należy pozostawić puste. Pola 38 i 39 - należy wypełnić zgodnie z instrukcją tam podaną (wspólnoty przepisują kwoty z pozycji 35 i 36).

Dochody zwolnione od podatku

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Ponieważ od podatku zwolniono dochody pochodzące z konkretnego źródła, oznacza to, że wspólnoty muszą prowadzić dodatkowe, odrębne ewidencje:

1) przychodów i kosztów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

2) pozostałych przychodów i kosztów powiązanych z tymi przychodami.

W zeznaniu rocznym CIT-8 należy wpisać wszelkie przychody, wszelkie koszty uzyskania przychodów oraz obliczyć całościowy dochód wspólnoty.

Jednocześnie w CIT-8/O należy wpisać dochody zwolnione od podatku, tzn. dochody przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

CIT-8/O

CIT-8/O jest załącznikiem do deklaracji CIT-8 i zawiera informację o odliczeniach od dochodu i od podatku oraz o dochodach wolnych i zwolnionych od podatku. Należy w nim wypełnić następujące rubryki:

• Pole 1 - NIP wspólnoty (każda wspólnota powinna mieć własny NIP),
• Pola 4 i 5 - daty rozpoczęcia i zakończenia roku podatkowego (nie muszą się pokrywać z rokiem kalendarzowym),
• Pola 6 i 7 - nazwa i REGON wspólnoty,
• Pole 8 - należy wpisać dochód zwolniony od podatku, tj. dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (zob. niżej jak ustalić ten dochód),
• Pola 9-19 - należy pozostawić puste,
• Pole 20 - wpisać kwotę z poz. 8. Tę samą kwotę przepisać do CIT-8 w polu 40,
• Pole 70 - wypełnia się wyłącznie w przypadku określonym w art. 25 ust. 4 ustawy o CIT. Dotyczy to sytuacji, w której wspólnota zadeklarowała, że przeznaczy dochód na utrzymanie zasobów mieszkaniowych i dochód ten wydatkowała na inne cele. Podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku. W składanej deklaracji należy wykazać sumę dochodów, w tym także z lat poprzedzających rok podatkowy, przeznaczonych a nie wydatkowanych do końca roku, za który składana jest deklaracja.

Podstawa opodatkowania. CIT-8

Po wypełnieniu załącznika CIT-8/O kontynuuje się wypełnianie CIT 8.

Pole 40 - należy wpisać kwotę dochodów wykazaną w polu 20 załącznika PIT-8/O.

Pole 41 - jeżeli wspólnota może skorzystać z odliczenia od dochodu np. z tytułu darowizny (na pożytek publiczny oraz kult religijny), wpisuje się tu kwotę z poz. 47 załącznika CIT-8/O, czyli łączną kwotę odliczeń od dochodów. W ramach tej kwoty znajduje się także kwota strat z lat ubiegłych podlegająca odliczeniu (wykazana w CIT-8/O). Łączna wysokość odliczenia nie może przekroczyć kwoty 10% dochodu. Odliczana w poz. 41 kwota nie może przekroczyć kwoty dochodu z poz. 38 pomniejszonej o kwotę z poz. 40.

Pole 42 - należy pozostawić puste.

Pole 43 - wpisuje się tu sumę dochodu zwolnionego od podatku i ewentualnych odliczeń wykazanych wyżej i w CIT-8/O.

Pole 44 - wskazuje się tu podstawę opodatkowania: jeżeli kwota z poz. 38 jest większa od 0, wpisuje się kwotę z poz. 38 pomniejszoną o kwotę z poz. 43, w pozostałych przypadkach oraz jeżeli wynik jest liczbą ujemną - wpisuje się 0 (jeżeli więc dochód wspólnoty jest równy dochodowi zwolnionemu wpisuje się 0).

Pole 45 - wypełnić, jeżeli wystąpiła strata (tj. wydatki przekroczyły przychody).

Pola 46-50 - wspólnoty na ogół nie korzystają z tego typu odliczeń, są one skierowane do przedsiębiorców - pola te pozostawia się puste.

Pole 51 - wskazuje się (po zaokrągleniu do pełnego złotego) podstawę opodatkowania.

Pole 51 - wypełnić, jeżeli wystąpiła strata.

Pole 54 - należy wpisać wynik mnożenia stawki 19% i podstawy opodatkowania (jeżeli podstawa wynosi 0, podatek wynosi także 0).

W części G lub H zeznania - wpisuje się kwoty należnych zaliczek miesięcznych lub kwartalnych.

W części I zeznania oblicza się różnicę pomiędzy podatkiem należnym a sumą należnych zaliczek za rok podatkowy.

Pole 94 - kwota wpłaconych w ciągu roku podatkowego zaliczek.

Pole 95 - kwota podatku do zapłaty. W pozycji tej wpisuje się różnicę między należnym podatkiem a wpłaconymi zaliczkami. Jeżeli różnica jest liczbą ujemną, wpisuje się 0.

Pola 97 i 98 wypełnia się, jeżeli wspólnota wydała dochód przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych na inne cele.

Ustalenie dochodu zwolnionego od podatku

Zasoby mieszkaniowe

Zwolnienie od podatku obejmuje dochody z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi" przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Nie wchodząc w tym miejscu w głębszą analizę tego pojęcia (odsyłam do wcześniejszych numerów „Administratora") wygodniej jest przyjąć, że zasoby mieszkaniowe to budynki mieszkalne, grunt związany z tymi budynkami oraz inne obiekty funkcjonalnie z nimi związane, a służące właścicielom lokali do ich prywatnych celów.

Pojęcie zasobów mieszkaniowych, obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych.

Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym. W przypadku garaży stanowisko resortu finansów jest następujące: garaże mieszczą się w pojęciu „zasoby mieszkaniowe", o ile służą mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystane są zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane; jeżeli garaże są wynajmowane osobom trzecim na cele użytkowe (np. prowadzenie działalności gospodarczej) nie są one traktowane jak zasoby mieszkaniowe.

Dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi

Dochody z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi" to wszelkie wpłaty od właścicieli lokali związane z ich prywatnymi celami oraz odsetki zgromadzone na rachunku bankowym od zgromadzonych wpłat (na rachunkach bieżących i lokatach), a także odsetki od zaległości zapłacone przez właścicieli. Status lokalu nie ma żadnego znaczenia; jednakowo należy traktować wpłaty od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, zawsze bowiem dotyczą one nieruchomości wspólnej.

Jeżeli natomiast wpłaty pochodzą z innego źródła (ale związanego z budynkiem), np. z wpływów z dzierżawy dachu lub najmu lokalu wspólnoty np. piwnic - należy je opodatkować. Podobnie opodatkowuje się odsetki od tych środków. Kosztem uzyskania przychodów z tych odsetek są koszty naliczone przez bank.

Warto wiedzieć, że organy podatkowe dzielą dochody z odsetek na zwolnione od podatku i niezwolnione, w zależności od tego, czy zostały naliczone na rachunku bieżącym czy na lokacie. Przykładowo, Izba Skarbowa w Katowicach uznała w wykładni z 1.09.2008 r. (IBPB3/423421/08/AK), że: „dochód uzyskany z tytułu:

a) odsetek od lokat terminowych, przeznaczonych na fundusz remontowy (bez względu na to czy podjęto uchwałę o przeznaczeniu tych środków, czy też nie) jest dochodem z pozostałej działalności. W konsekwencji odsetki nie korzystają ze zwolnienia, a zatem cel na jaki zostaną przeznaczone, pozostaje bez znaczenia,

b) odsetek od rachunku bieżącego, przeznaczonych na fundusz remontowy na podstawie uchwały, może korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT, gdy środki gromadzone na tym rachunku pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, tj. z najmu ww. pomieszczeń takich jak suszarnie, strychy, komórki czy garaże mieszkańcom danej wspólnoty,

c) odsetek od rachunku bieżącego, przeznaczonych na fundusz remontowy na podstawie uchwały, nie może korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT, gdy środki gromadzone na tym rachunku nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, tj. pochodzą z najmu ww. pomieszczeń osobom niebędącym mieszkańcem danej wspólnoty".

Podobny pogląd wyraził dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w wykładni z 1.08.2008 r. (ILPB3/423-269/08-5/ŁM).

W świetle przytoczonych interpretacji bezpieczniej jest uznać, że odsetki od lokat terminowych w całości należy zaliczyć do przychodów kapitałowych niezwolnionych od podatku. Kosztem uzyskania tych przychodów są wszelkie wydatki (prowizje, opłaty) poniesione przez wspólnotę na rzecz banku.

Dochody ze sprzedaży części „mieszkalnych" nieruchomości wspólnej będą zwolnione od podatku (jeżeli zostaną przeznaczone za utrzymanie zasobów mieszkaniowych). W podobny sposób ocenił takie dochody Minister Finansów w wykładni z 9.07.2008 r. (DD6/8213/212/KWW/08/PCHD-664) - „Przychodami uzyskanymi przez wspólnoty mieszkaniowe z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są, oprócz wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (np. remontu klatki schodowej, dachu), także przychody ze zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Odnosi się to również do sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy powierzchni nieruchomości wspólnej (np. strychów, suteren). Dochody osiągnięte z tego tytułu, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Zwolnieniu temu nie podlegają natomiast, bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone, dochody osiągnięte przez wspólnoty mieszkaniowe ze sprzedaży nowo wyodrębnionych lokali użytkowych (np. o charakterze usługowym). Nie są to bowiem dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych".

Podobnie będzie w przypadku sprzedaży części gruntu, taki dochód należy opodatkować. Grunt, zwłaszcza zbędny wspólnocie, nie wchodzi w zakres zasobów mieszkaniowych. Podobnie uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w wykładni prawa z 29.01.2008 r. (ILPB3/423-193/072/ŁM): „Biorąc pod uwagę fakt, że grunty nie wchodzą w zakres pojęcia zasobów mieszkaniowych, a działanie polegające na sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wykracza poza podstawowe, nałożone ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, cele i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowych, przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu nie może być uznany za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji dochód uzyskany z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych".

Premia termomodernizacyjna jest związana z ocieplaniem budynku. W całości więc powinna zostać zaliczona do dochodów zwolnionych od podatku. Podobnie należy ocenić wpływy z odszkodowania, jeżeli jest ono związane z uszkodzeniem substancji budynku.

Przeznaczenie dochodów na utrzymanie zasobów mieszkaniowych

Przesłanką zwolnienia dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest ich przeznaczenie i - bez względu na termin - wydatkowanie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. „Przeznaczenie" dochodu oznacza, że pieniądze nie muszą zostać wydane w danym roku podatkowym, natomiast niezbędne jest podjęcie uchwały przez wspólnotę w sprawie przeznaczenia (w przyszłości) dochodu na konkretny cel związany z substancją mieszkaniową. Można więc wpływy gromadzić przez kilka lat i będą one przez ten okres zwolnione od podatku. Wydanie ich na inne cele powoduje utratę zwolnienia. Należy wówczas doliczyć te wcześniej zwolnione kwoty dochodu do dochodu bieżącego i opodatkować. Wynika to z art. 25 ust. 4 ustawy o CIT, zgodnie z którym, jeżeli podatnik uprzednio zadeklarował, że przeznaczy dochód na cele dające zwolnienie od podatku i dochód ten wydatkował na inne cele - podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku; przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i nie wydatkowanych w tych latach na cele objęte zwolnieniem.

¹ Autorka uważa, że zaliczki związane z lokalami nie stanowią przychodu wspólnoty. W „Administratorze" nr 7-8/2009 omówiono to zagadnienie wraz z wyrokiem NSA z 20 marca 2009 r., I FSK 88/08, który podzielił jej (autorki) pogląd. Niestety organy podatkowe na ogół uznają, że całość wpłat od właścicieli lokali należy zaliczyć do przychodów wspólnoty.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!