Inflacja obniży podatek przy sprzedaży mieszkania

Sprzedając drożej nieruchomość, można sporo zarobić, ale przez to zapłacić też wyższy podatek od dochodu. Dochód jednak można obniżyć dzięki wyższym kosztom uzyskania przychodu. Przepisy pozwalają podwyższyć koszt zakupu sprzed kilku lat o wskaźnik inflacji. Dotyczy to prywatnej sprzedaży nieruchomości, poza działalnością gospodarczą, która następuje przed upływem pięciu lat od nabycia (po upływie tego terminu nie płaci się już podatku). Jeśli sprzedający nie korzysta z ulgi mieszkaniowej, czyli nie inwestuje pieniędzy ze sprzedaży w zakup nowej nieruchomości, płaci co do zasady, 19 proc. podatku. Podatek płaci się od dochodu, czyli od przychodu ze sprzedaży (przychodem jest przede wszystkim cena sprzedaży) odejmuje się koszty uzyskania przychodu (przede wszystkim cena zakupu). Dzięki waloryzacji można podwyższyć koszty, co pozwala obniżyć albo "wyzerować" dochód.

Wpływ inflacji na podatek

Potwierdzeniem tego jest interpretacja z 18 czerwca 2025 roku (nr 0112-KDSL1-1.4011.289.2025.2.MK). Z pytaniem wystąpiła osoba, która w 2019 roku kupiła mieszkanie za 595 tys. zł. Dodatkowo uiściła też w sumie 13,7 tys. zł związanych z tym opłat, w tym 11,9 tys. zł podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W 2024 roku sprzedała nieruchomość za 740 tys. złotych. Zapytała, czy prawidłowo obliczyła waloryzację kosztów, czyli kwoty 595 tys. zł.

Mowa tu o art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, zgodnie z którym koszty nabycia są corocznie podwyższane w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (liczonemu w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego), ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Koszty te są podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie do roku poprzedzającego rok sprzedaży.

Może Cię zainteresuje: 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych

Według petentki, jeśli w 2020 roku inflacja wyniosła 3,56 proc., to koszty należy podnieść o 21 182 zł. W 2021 roku inflacja wyniosła 4,2 proc., co daje 24 990 zł, dla roku 2022 inflacja - 13,30 proc. daje wzrost o 79 135 oraz dla roku 2023 inflacja - 13,20 proc. daje wzrost o 78 540 zł. W sumie oznacza to, że koszty uzyskania przychodów dotyczące sprzedaży nieruchomości, powinny wynieść 823 684,5 zł. A to by oznaczało, że przekraczają przychody, więc osoba ta nie zapłaci w ogóle podatku. 

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jej stanowisko za nieprawidłowe, ale na korzyść podatniczki. Wyjaśnił, że kosztem nabycia jest nie tylko cena wynikająca z aktu notarialnego, która zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, ale również inne wydatki np. wynagrodzenie notariusza, podatek PCC czy opłaty sądowe. Według Dyrektora KIS, jako podstawę corocznej waloryzacji przyjmuje się wartość zakupu przedmiotowej nieruchomości oraz opłat zawartej umowy nabycia tej nieruchomości. W konsekwencji powiększeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podlegają również opłaty zawartej umowy nabycia tej nieruchomości.

Duża oszczędność

Doradcy podatkowi zaznaczają, że stanowisko dyrektora KIS jest prawidłowe. Użycie art. 22 ust. 6f sformułowania „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c” jednoznacznie wskazuje, że podstawą do waloryzacji może być koszt nabycia nieruchomości. Koszty te obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki poniesione przy zawarciu umowy, takie jak wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). W związku z tym, corocznej waloryzacji – w analizowanej sytuacji – powinna podlegać cena zapłacona za nieruchomość powiększona o opłaty zawartej umowy nabycia nieruchomości wskazane w akcie notarialnym nabycia (tj. PCC, opłaty notarialne i sądowa).

Może Cię zainteresuje: Nowa lista inwestycji bez pozwoleń na budowę

Wątpliwości i spory

Prawnicy podkreślają, że przy obliczeniu waloryzacji łatwo popełnić błąd. W praktyce spory między podatnikami a fiskusem dotyczą tego, jaka kwota powinna być waloryzowana. Podatnicy uważają, iż należałoby stosować wskaźnik inflacji do uprzednio już zwaloryzowanej wartości, natomiast organy podatkowe przyjmują, że wskaźnik ten odnosi się każdorazowo do pierwotnej, niezmiennej kwoty kosztu nabycia lub wytworzenia. Literalna wykładnia przepisów zdaje się potwierdzać słuszność stanowiska organów podatkowych. Gdyby celem ustawodawcy było umożliwienie waloryzacji już wcześniej zwaloryzowanej kwoty, przepis musiałby to wyraźnie przewidywać. Jak zauważają także sądy administracyjne, koszt nabycia nieruchomości stanowi wartość stałą, wynikającą z faktycznie poniesionych wydatków i nie ulega zmianie. Dlatego też przy obliczaniu podatku nie ma podstaw do uwzględniania kolejnych waloryzacji uprzednio już zwaloryzowanych kwot.

Kiedy wolno sprzedać nieruchomość bez podatku?

Zgodnie z ogólną regułą, dochody ze sprzedaży nieruchomości nie podlegają PIT po upływie pięciu lat od jego nabycia. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady, zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył, czyli przychody są wyższe niż koszty. Stawka podatku wynosi 19 proc. Płaci się go od dochodu, co oznacza, że od przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania (np. cenę zakupu nieruchomości) oraz koszty zbycia (np. opłaty notarialne i koszty pośrednictwa). Jeśli podatnik zapłacił za mieszkanie np. 300 tys. zł, a sprzedał je za 500 tys. zł, to jego dochodem jest 200 tys. zł.

Warto pamiętać, że nawet gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, można uniknąć podatku, korzystając z ulgi  mieszkaniowej. Zarobione pieniądze trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Może to być między innymi zakup domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gruntu pod budowę. Można także zainwestować w budowę, adaptację lub remont własnego domu lub mieszkania albo spłacić kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe.

Źródło: prawo.pl