Uwaga na klauzule inflacyjne w umowie z deweloperem

Na rynku mieszkaniowym trwa boom i – co za tym idzie – wzrastają ceny mieszkań. Kupujący mieszkania od deweloperów nie zawsze wiedzą, ile ostatecznie zapłacą – m.in. z powodu zawierania w umowach klauzul inflacyjnych. Przepisy nie zabraniają stosowania takich klauzul, jednak nie określają zasad ich ustalania. To oznacza, że o waloryzacji decydują deweloperzy we wzorach umów deweloperskich, a ich klienci akceptują umowę przygotowaną na podstawie takiego wzoru lub nie. Nie wszystkie klauzule są korzystne dla kupujących. Nie zawsze też korzystny jest brak klauzul. 

UOKiK sprawdza umowy

UOKIK aktualnie sprawdza wzory umów 87 deweloperów, a wyniki opublikuje w pierwszym półroczu tego roku. Zarówno UOKiK, jak i eksperci uważają, że stosowanie klauzul inflacyjnych w umowach deweloperskich nie powinno odbywać się kosztem kupujących. Nie wolno przerzucać na nich wszystkich negatywnych skutków związanych ze wzrostem kosztów. Z taką opinią zgadza się również Polski Związek Firm Deweloperskich i daje jednocześnie wskazówki, jak klauzula powinna wyglądać. 

Przez długie lata klauzule inflacyjne w umowach nie były potrzebne. Teraz sytuacja się zmieniła. Część deweloperów, zwłaszcza tych dużych, nie wprowadza na razie klauzul inflacyjnych do umów i to nie dlatego, że nie chce. Powodem jest niechęć banków do udzielania kredytów na zakup nieruchomości, której ostateczna cena nie jest znana w chwili zawierania umowy kredytu. 

Może Cię zainteresuje: Inflacja a likwidacja tarcz inflacyjnych

Umowy deweloperskie nie zawierały przez dłuższy czas klauzul waloryzacyjnych, bo deweloperzy uważali, że nie ma takiej potrzeby, skoro inflacja jest niska, lub źle szacowali ryzyko. Bali się również kontroli UOKiK lub reakcji klientów. To się zmieniło, gdy inflacja zaczęła gwałtownie rosnąć, co spowodowało patologie na rynku, szczególnie w przypadku umów zawieranych z małymi deweloperami, którzy szantażowali nabywców podpisaniem aneksów waloryzacyjnych, grożąc niedokończeniem inwestycji, upadłością lub przeciąganiem w nieskończoność przeniesienia własności nieruchomości.

Według ekspertów dziś sytuacja wygląda tak, że nawet bardzo przezorny deweloper nie jest w stanie przewidzieć, ile ostatecznie będzie kosztowała budowa mieszkań po zakończeniu inwestycji trwającej np. dwa lata. Najczęściej też nie ma możliwości finansowania jej z własnych środków. Obecnie deweloperzy starają się przenosić znaczną części ryzyka inwestycyjnego na konsumentów. Często nadużywają przy tym pozycji dominującej i zabezpieczają własne interesy kosztem konsumentów, właśnie poprzez wykorzystanie klauzul inflacyjnych. 

Luki w przepisach 

Prawo pozwala na klauzule inflacyjne. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawa deweloperska, dopuszcza waloryzację ceny, konkretnie mówi o tym wzór prospektu informacyjnego, stanowiący załącznik do tej ustawy. Nie ma jednak dokładnych zasad. Oznacza to, że strony w umowie określają zasady stosowania klauzuli, czyli w praktyce deweloper ustala je we wzorze umowy deweloperskiej, a potem kupujący się na nie godzi albo nie. Trzeba pamiętać, że choć stosowanie klauzul waloryzacyjnych jest dozwolone, nie oznacza to, że nie podlegają one kontroli. Jeśli okaże się, że dana klauzula ma charakter abuzywny, to kupujący mieszkanie lub dom nie będzie nią związany. Ale jeżeli przeczyta umowę deweloperską i ją podpisze, nie zgłaszając do niej uwag, taka umowa go wiąże. 

Może Cię zainteresuje: Wyższy podatek od nieruchomości w 2024 roku

Żelazne zasady 

Kupujący musi pamiętać, że klauzula musi precyzyjnie wskazywać, w jakim przypadku i w oparciu o jaki miernik cena ulegnie podwyższeniu lub obniżeniu. Taka zmiana powinna mieć charakter automatyczny, a deweloper nie powinien mieć swobody w decydowaniu o tym, czy cena ulega zmianie. Tego rodzaju zastrzeżenie z pewnością miałoby charakter abuzywny. 

Klauzula powinna uwzględniać nie tylko możliwość podwyższenia, ale również obniżenia ceny. Dodatkowo, umowa powinna przewidywać prawo konsumenta do odstąpienia w przypadku wzrostu ceny. Brak prawa odstąpienia w takim przypadku także spowoduje, że klauzula będzie miała charakter niedozwolonej. Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, umowa deweloperska powinna przewidywać prawo odstąpienia od umowy dopiero w wypadku określonego wzrostu cen, a nie każdego wzrostu. Można znaleźć orzeczenia, w których sądy akceptowały 10 proc., ale i takie, w których uznawały, że to za dużo wskazując, że już przy pięcioprocentowym wzroście konsument powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy.

Stosowanie klauzul inflacyjnych  w umowach deweloperskich nie powinno odbywać się kosztem konsumentów. Takie stanowisko UOKIK prezentuje od lat i to nie tylko w odniesieniu do cen ustalanych w umowach deweloperskich, ale też w innych umowach zawieranych przez przedsiębiorców. To oznacza, że deweloperzy nie mogą przerzucać w całości na nabywców lokali czy domów, ryzyka związanego z inflacją. Z drugiej strony klienci powinni liczyć się z tym, że również deweloper nie może ponosić w całości skutków zmiany cen, zwłaszcza tak drastycznej, która miała miejsce jeszcze kilka, czy kilkanaście miesięcy temu. Część prawników uważa, że warto uregulować zasady ustalania klauzul inflacyjnych określających waloryzację cen lokali i domów.

Źródło: prawo.pl