#GorącaLinia – hala garażowa a powierzchnia użytkowa budynku

Ekspert odpowiada:

Zapewne chodzi o "powierzchnię użytkową budynku", o której mowa w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (UOPL), w części dot. podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Jak wiadomo, właściciel lokalu, jako podatnik podatku od nieruchomości, jest obowiązany płacić organowi podatkowemu podatek od nieruchomości od 3 przedmiotów opodatkowania, tj. od powierzchni lokalu, od udziału w powierzchni użytkowej budynku oraz od udziału w powierzchni gruntu. 

W celach podatkowych istotne są definicje określone w ustawie podatkowej, ponieważ podstawę opodatkowania budynku lub jego części stanowi powierzchnia użytkowa budynku – podstawa prawna: art. 1a ust. 1 pkt 5, art. 4 ust. 1 pkt 2 , art. 4 ust. 2 UOPL.

Według art. 4 tej ustawy, podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa; ponadto powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Według art. 1a ust. 1 pkt 5 UOPL przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części uważa się "powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. 

Przede wszystkim należy zauważyć, że przepis ten zawiera definicję legalną powierzchni użytkowej. Zgodnie ze słownikowym znaczeniem, powierzchnia to "obszar, przestrzeń o rozmiarach ograniczonych, określony teren". 

Z kolei znaczenie językowe pojęcia "użytkowe", które odnosi się tak do powierzchni użytkowej, jak i wymienionego w tym przepisie in fine poddasza użytkowego, oznacza – "służący celom praktycznym, mający praktyczne zastosowanie, przeznaczony do użytku, dający się użytkować" – por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 czerwca 2017 r., I SA/Kr 364/17. 

Należy podkreślić, że powierzchnia użytkowa budynku, o której mowa w art. 1a ust. 1 pkt 5 UOPL, to nie jest powierzchnia użytkowa lokali, o której mowa np. w ustawie o własności lokali albo w ustawie o ochronie praw lokatorów, ponieważ w cyt. przepisach ustawodawca zdefiniował to szerzej. Zagadnienie powierzchni użytkowej budynku lub jego części, jako podstawy opodatkowania, wyjaśniono w orzecznictwie sądów administracyjnych. 

W uzasadnieniu do wyroku WSA w Poznaniu z dnia 10 października 2019 r., I SA/Po 454/19" czytamy: „Zgodnie z definicją z art. 1a ust. 1 pkt 5 UOPL, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Podatek od nieruchomości jest wyliczany z iloczynu stawki podatkowej i powierzchni użytkowej liczonej w metrach kwadratowych".

Analogiczne jest stanowisko NSA, który w wyroku z dnia 12 kwietnia 2011 r., II FSK 2014/09 stanowi: „Ustalając powierzchnię budynku podległą opodatkowaniu w podatku od nieruchomości należy – zgodnie z definicją legalną budynku z art. 1a ust. 1 pkt 1 UOPL oraz art. 3 pkt 2 pr. bud. – uwzględnić przestrzeń wydzieloną przegrodami budowlanymi (ścianami), mierząc po ich zewnętrznych krawędziach, które wyznaczają linie graniczne pomiędzy budynkiem jako całością, a wolną przestrzenią w otoczeniu". Ten sam NSA w wyroku z dnia 2 kwietnia 2019 r., II FSK 1527/17 stwierdza: „garaż jako przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie może być wykluczony z opodatkowania (...) nawet wtedy, gdy "są przerwy w ciągłości zabudowy ścian". "Zatem podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia użytkowa budynku galerii handlowej włącznie z garażem (art. 4 ust. 1 pkt 2 UOPL) – por. "Dla spełnienia przez obiekt budowlany przesłanki wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie jest konieczne zamknięcie obiektu ze wszystkich stron. Ustalenie podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości jest możliwe, jeśli istniejące przegrody – przy uwzględnieniu wszystkich kondygnacji – zakreślają granice obiektu. 

Warto tu również przytoczyć orzecznictwo w sprawie parkingów (garaży). Parking (garaż) stanowi – jako najniższa kondygnacja – część budynku, a jego powierzchnia użytkowa, powinna zostać zaliczona do podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Pojęcia przegrody budowlanej, o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 1 UOPL, nie można zawężać do ściany w tradycyjnym rozumieniu tego słowa, ale należy objąć tą kategorią również takie elementy struktury budynku, jak np. filary, słupy czy kolumny, które w sensie konstrukcyjnym mogą pełnić tę samą funkcję co ściana, i które strukturalnie wydzielają budynek lub jego część z przestrzeni" – por. wyrok NSA z dnia 25 września 2015 r., II FSK 2086/13. Podobnie – wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2011 r., I SA/Kr 1537/11. 

O zasadach opodatkowania 3 samodzielnych przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi także art. 3 ust. 5 UOPL, np. opodatkowania powierzchni lokalu garażowego, udziału w powierzchni użytkowej budynku oraz udziału w powierzchni gruntu. "Każdy wyodrębniony lokal stanowi odrębny, samodzielny przedmiot opodatkowania, konstytuując tym samym odrębne zobowiązanie w podatku od nieruchomości. Przy czym współwłasność części budynku w związku z wyodrębnieniem własności lokali związana jest z wyodrębnieniem lokali, a nie z podmiotem, będącym właścicielem wyodrębnionych lokali. W konsekwencji to, jaki podmiot czy podmioty są właścicielami wyodrębnionych lokali nie ma w świetle powstałej w związku z wyodrębnieniem własności lokali współwłasności znaczenia, albowiem wyłącznym kryterium decydującym o opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, na zasadach proporcji określonej w art. 3 ust. 5 UOPL, jest wyodrębnienie własności lokali. Bez znaczenia w przypadku wyodrębnienia lokali pozostaje zatem fakt, że właścicielem wszystkich wyodrębnionych lokali, jak i pozostałej części nieruchomości, jest ta sama osoba" – stwierdził w wyroku NSA z dnia 20 grudnia 2018 r., II FSK 382/16. 

Takie samo stanowisko zajął WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 7 marca 2019 r. (sygn. akt I SA/Rz 23/19). W uzasadnieniu czytamy: "Każdy wyodrębniony lokal stanowi odrębny, samodzielny przedmiot opodatkowania, konstytuując tym samym odrębne zobowiązanie w podatku od nieruchomości. Współwłasność części budynku w związku z wyodrębnieniem własności lokali związana jest z wyodrębnieniem lokali, a nie z podmiotem, będącym właścicielem wyodrębnionych lokali. W konsekwencji, to jaki podmiot czy podmioty są właścicielami wyodrębnionych lokali nie ma w świetle powstałej w związku z wyodrębnieniem własności lokali współwłasności znaczenia, albowiem wyłącznym kryterium decydującym o opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, na zasadach proporcji określonej w art. 3 ust. 5 UOPL, jest wyodrębnienie własności lokali. Bez znaczenia w przypadku wyodrębnienia lokali pozostaje zatem fakt, że właścicielem wszystkich wyodrębnionych lokali, jak i pozostałej części nieruchomości, jest ta sama osoba". 

Z kolei dla opodatkowania hal garażowych, które są przedmiotem współwłasności, istotne znaczenie mają przepisy art. 3 ust. 4a UOPL (zmiany obowiązujące od dnia 14 lipca 2017 r.), które stanowią:

"Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o której mowa w ust. 4, nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach [tych hal garażowych - dopisek autora] w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności".

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!