Czy garaże to niekończący się problem zarządcy?

Garaż początkowo był głównie problemem deweloperów i polegał na znalezieniu odpowiedzi na pytanie, jak – przy uwzględnieniu aktualnych przepisów – wyodrębnić miejsce postojowe, by mogło być przedmiotem obrotu, a więc można było je sprzedać i w ten sposób osiągnąć wyższe zyski z inwestycji.

Problem ten zaczął później dotyczyć również i zarządców, bo okazało się, że miejsca postojowe to nie tylko problem w obrocie tymi prawami, ale też i w zarządzaniu budynkami z takimi miejscami postojowymi.

Garaż może być częścią nieruchomości wspólnej, której sposób i zasady użytkowania określają sami właściciele w formie uchwały, a także pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu albo po prostu może stanowić samodzielny lokal przeznaczony na inne cele niż mieszkalne.

Trzeba podkreślić, że inny status prawny będą miały garaże i miejsca postojowe w budynkach wybudowanych jeszcze parę lat temu, a inny w nowo powstałych budynkach.

Ustanowienie przynależności garażu

Ustawa o własności lokali (UWL) stwierdza, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe dodatkowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności takich jak piwnica, strych, komórka, garaż.

Nazywane są one pomieszczeniami przynależnymi. Zgodnie z tymi ustaleniami garaż jako pomieszczenie przynależne w sensie prawnym stanowi część składową lokalu mieszkalnego, natomiast w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, lecz ma służyć do zaspokajania innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Pomieszczenia przynależne nie muszą zatem bezpośrednio przylegać do lokalu ani pozostawać w obrębie budynku, w którym lokal się znajduje, ważne by znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej.

Ustanowienie przynależności pomieszczenia garażowego do lokalu powinno było nastąpić wraz w wyodrębnieniem danego lokalu z nieruchomości wspólnej na zasadach określonych w UWL.

Przy obliczaniu powierzchni lokalu mieszkalnego do powierzchni samego budynku dolicza się powierzchnię pomieszczeń przynależnych i tak obliczoną łącznie powierzchnię uwzględnia się do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na dany lokal.

Garaż może być odrębnym lokalem

Garaż może stanowić samodzielny lokal, będący odrębną własnością. Może nim być zarówno jedno- lub wielostanowiskowy lokal garażowy w budynku wielolokalowym, jak i poza nim, czyli w oddzielnym budynku położonym w obrębie danej nieruchomości.

Garaż lub garaże wolnostojące muszą stanowić część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu przepisu Kodeksu Cywilnego, który stwierdza, że „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”.

Trwałość i związanie z gruntem, w przypadku garażu znajdującego się poza budynkiem może być różna, ale przede wszystkim powinna być zgodna z przepisami Prawa budowlanego oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury. Spełnienie tych wymogów stwierdza starosta.

Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym

Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym stanowią odrębny przedmiot obrotu.Niegdyś stanowiły one pomieszczenia przynależne do konkretnych lokali, co oznacza, iż stanowiły ich części składowe i nie mogły być przedmiotem odrębnego obrotu.

„Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym. Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 24/05).

W późniejszym okresie nastąpiła zmiana wykładni przepisów Ustawy o własności lokali – uznano, że garaże wielostanowiskowe i części budynku z pomieszczeniami gospodarczymi powinny zostać wyodrębnione jako odrębne lokale o przeznaczeniu użytkowym i następnie po założeniu dla nich odrębnej księgi wieczystej powinny zostać przeniesione na rzecz zainteresowanych osób udziały we współwłasności tych nieruchomości lokalowych wraz z odpowiednim ułamkiem nieruchomości wspólnej, a współwłaściciele powinni określić sposób korzystania z miejsc postojowych i pomieszczeń gospodarczych.

Taka też jest obecna praktyka wszystkich deweloperów i stąd miejsca postojowe są przedmiotem odrębnego obrotu.

W przypadku wielu budynków oddawanych do użytkowania przed zmianą interpretacji, lokale sprzedawano wraz z miejscami postojowymi jako pomieszczeniami przynależnymi, nie ma tam zatem możliwości wyodrębnienia garażu wielostanowiskowego i części budynku z pomieszczeniami gospodarczymi jako odrębnych lokali i założenia dla nich ksiąg wieczystych.

Lokale, do których przypisano miejsca postojowe jako ich pomieszczenia przynależne w chwili obowiązywania poprzedniej interpretacji Ustawy o własności lokali dalej będą funkcjonowały w takim stanie.

Nie jest jednakże możliwe przypisanie miejsc postojowych jako pomieszczeń przynależnych nowo wyodrębnianych lokali – sądy wieczystoksięgowe, zakładając księgi wieczyste dla takich lokali, konsekwentnie odmawiają dokonania w nich wpisu miejsc postojowych jako przynależności do lokalu.

Co prawda Ustawa o własności lokali nie zawiera takiego sformułowania, to jednak dopuszczalność wyodrębniania garaży jako samodzielnych nieruchomości wynika z przepisu art. 2 ust. 1. Obecnie obowiązujące przepisy mówią, że wyodrębnieniu może być poddany nie tylko garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym, ale także garaż (garaże) wolnostojący.

Musi on stanowić część składową nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że nie mógłby stać się nieruchomością lokalową garaż w takim stopniu luźno związany z gruntem, jak na przykład wszelkiego rodzaju baraki, kioski itp.

Na nieruchomość składać się może kilka budynków zlokalizowanych na tej samej nieruchomości gruntowej, m.in. może to być zarówno budynek mieszkalny jak i budynek garażowy. Okazuje się zatem, że można być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, będąc właścicielem jedynie garażu.

Eksploatacja garaży a ich organizacja

Garaże, w czasie użytkowania to duży problem organizacyjny. Chodzi tu zarówno o samą organizację ruchu, jaki zasady użytkowania. Im więcej miejsc, poziomów i nowoczesnych systemów tym więcej punktów spornych.

Niezbędny jest regulamin, zbiór zasad obowiązujących na terenie garażu, z którymi zaznajomiony jest każdy właściciel. Ważne jest by regulamin korzystania z garażu bardzo szczegółowo – czasami nawet bardziej dokładnie niż dla pozostałej części budynku – określał prawa i obowiązki właścicieli/użytkowników miejsc postojowych.

Musimy zatem opisać m.in. zasady wynajmu miejsc, określenie kar za niewłaściwe korzystanie z garażu, za parkowanie w ciągach pieszo-jezdnych, zasady i sposób mycia garaży.

Przy dużych garażach warto wprowadzić dodatkowe oznaczenia, które pozwolą nam szybko i precyzyjnie zidentyfikować właściciela pojazdu(zazwyczaj największym problemem garaży jest zastawianie miejsc przez osoby nieuprawnione).

Pamiętajmy także o sposobie wydawania dodatkowych pilotów/kart dostępu, o określeniu sposobu postępowania w przypadku nagłych awarii i ewentualnych remontów.

Prawa i obowiązki właścicieli garaży

Udział właściciela garażu w nieruchomości wspólnej jest określany identycznie jak lokalu mieszkalnego. Podobnie prawa i obowiązki właścicieli garaży są identyczne z prawami i obowiązkami właścicieli lokali mieszkalnych.

Właściciel ma zatem obowiązek ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanych udziałów. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie opłat dla właścicieli garaży, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Właściciel garażu, tak samo jak wszyscy właściciele lokali, wpłaca co miesiąc, do 10. dnia każdego miesiąca, zaliczki zgodnie z naliczeniami wynikającymi z uchwał właścicieli lokali.

Do kosztów związanych z utrzymaniem lokalu i opłacanych za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej należą m.in. energia zużyta w częściach wspólnych, wentylacja, utrzymanie czystości, okresowe przeglądy i prace konserwacyjne, ochrona itp.

Podobnie jak w przypadku wody, właściciel lokalu użytkowego wpłaca zaliczki na poczet kosztów zużywanego w lokalu ciepła, zaś po zakończeniu okresu rozliczeniowego – zależnie od relacji między wpłaconymi zaliczkami a kosztem faktycznie zużytego ciepła – dopłaca różnicę lub otrzymuje zwrot nadpłaty.

Warto zaznaczyć, że garaże, jeśli mają instalację centralnego ogrzewania, są ogrzewane do niższej temperatury niż pozostałe lokale. Jednakże zaliczki i system rozliczeń powinien być taki sam jak właścicieli lokali mieszkalnych.

Czynnikami wpływającymi na wzrost opłat będą: zaśmiecanie, intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, emisja zanieczyszczeń, i różnego rodzaju zapachów oraz hałas.

Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest policzalny, dlatego w pewnym zakresie wspólnota czy właściciel komercyjny dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń za garaż.

Tym samym mogą oni określić wyższe kwoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od właścicieli garaży. Ważne jest, że muszą one dotyczyć wszystkich właścicieli garaży, bez względu na to, ile lokali i miejsc postojowych właściciel posiada.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!