Garaże we wspólnocie mieszkaniowej

Rozwój budownictwa mieszkaniowego i obowiązujący wymóg zapewnienia odpowiedniej dla danego budynku liczby miejsc postojowych sprawia, że przed tym problemem staje coraz większa rzesza zarządców.

W swojej praktyce zawodowej i w różnych publikacjach zetknąłem się z wieloma, niekiedy sprzecznymi, interpretacjami w zakresie sposobu zarządzania związanego ze statusem prawnym garaży wielostanowiskowych.

Sam zajmuję się tego typu nieruchomościami od kilkunastu lat i wiem, jak różnego wymagają podejścia, zależnie od ich stanu prawnego oraz struktury podziału miejsc postojowych.

Wszystkie te czynniki należy wziąć pod uwagę, aby wybrać i zastosować we wspólnocie najlepszy sposób zarządzania - zgodny z prawem i bez konieczności zwiększania kosztów.

Uważam również, że przeanalizowanie tego tematu pozwoli spojrzeć szerzej i uświadomić sobie konsekwencje funkcjonowania w ramach wspólnoty lokali niemieszkalnych o innym niż garaże charakterze, ale tak jak one stanowiących współwłasność wielu osób fizycznych lub prawnych.

Formy prawne

Garaż wielostanowiskowy może funkcjonować we wspólnocie mieszkaniowej w różnych formach.

Jako część nieruchomości wspólnej

W takiej sytuacji dokonywany jest pomiędzy członkami wspólnoty podział użytkowania części nieruchomości wspólnej (umowa quoad usum), wskutek czego właścicielowi danego lokalu mieszkalnego lub użytkowego przyznaje się prawo do korzystania na zasadach wyłączności z określonego miejsca postojowego.

Do zawarcia takiej umowy dochodzi na ogół już na etapie wyodrębniania lokali w nowym budynku.

W takiej sytuacji decyzje w zakresie ustalenia kosztów utrzymania garażu oraz zasad ich rozdziału będzie mogła podejmować sama wspólnota, ponieważ garaż jest częścią nieruchomości wspólnej. Dla zarządcy to najlepsza, a raczej - najłatwiejsza - forma funkcjonowania garaży wielostanowiskowych.

Zdarzało się, że deweloperzy sprzedawali poszczególne miejsca postojowe w takim wielostanowiskowym garażu jako pomieszczenia przynależne do danego lokalu.

Decydowali się na takie rozwiązania, aby zmniejszyć cenę brutto za miejsce, ponieważ pomieszczenia przynależne objęte są taką samą stawką VAT jak lokale mieszkalne, wówczas na poziomie 7% (obecnie 8%).

Było to działanie nieprawidłowe, ponieważ miejsce postojowe nie jest wydzielone żadnymi przegrodami i w ogóle nie może być traktowane jako pomieszczenie, w związku z czym, po wszczęciu kilku postępowań przez urzędy skarbowe, zaniechano tych praktyk.

W takim przypadku wszystkie ciągi komunikacyjne i infrastruktura techniczna garażu stanowiłyby część nieruchomości wspólnej, więc o większości spraw związanych z garażem mogłaby decydować wspólnota i jej zarząd, a właściciele lokali mieliby zwiększone udziały we wspólnocie, proporcjonalnie do posiadanej liczby miejsc postojowych.

Jako wyodrębniony prawnie lokal z odrębną księgą wieczystą

W takim przypadku garaż jest przedmiotem współwłasności wielu podmiotów (osób fizycznych lub prawnych), a każdy współwłaściciel, mając określony udział, ma również przyznane prawo korzystania z określonego miejsca postojowego lub kilku takich miejsc.

Do takiego podziału dochodzi na podstawie wyżej wspomnianej umowy quoad usum, z tą jednak różnicą, że w tym przypadku jej stronami są jedynie współwłaściciele garażu, a nie właściciele lokali mieszkalnych bądź użytkowych.

Coraz częściej w takich garażach znajdują się także "prywatne" pomieszczenia gospodarcze (np. schowki na rowery lub komórki), z którymi także wiąże się udział w garażu, a pośrednio - także w nieruchomości wspólnej.

Obecnie większość deweloperów decyduje się na sprzedaż miejsc postojowych i komórek w garażach w tej właśnie formie, ponieważ taka konstrukcja prawna nie blokuje im sprzedaży.

Chodzi o to, że z jednej strony na dewelopera narzucany jest obowiązek zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc postojowych w stosunku do planowanej liczby lokali mieszkalnych i powierzchni lokali użytkowych, zaś z drugiej, teoretycznie (w praktyce bywa z tym różnie), nie wolno mu zmuszać klientów do kupna mieszkań łącznie z miejscami postojowymi.

Tak więc dzięki tej konstrukcji prawnej (wyodrębnieniu prawnym lokalu garażowego) deweloper ma możliwość sprzedaży udziałów w garażu i związanego z tymi udziałami prawa do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych bądź komórek przez długi czas.

I bez znaczenia pozostaje fakt, że sprzedał już wszystkie lokale mieszkalne lub użytkowe w tej nieruchomości. Deweloper (a w przyszłości - także kolejny nabywca udziału w garażu) ma także prawo sprzedaży posiadanych udziałów osobom, które nie są właścicielami mieszkań lub lokali użytkowych.

Gdy zaś garaż stanowi część nieruchomości wspólnej, to po sprzedaży ostatniego lokalu mieszkalnego lub użytkowego deweloper nie ma podstawy prawnej do zbycia niesprzedanych jeszcze miejsc postojowych, ponieważ może je zbyć tylko łącznie z lokalem, do którego zostały przypisane.

Znam przypadek, kiedy to deweloper miał jeden mały lokal, do którego przypisane było prawo korzystania z kilkudziesięciu miejsc postojowych.

Lokal ten został sprzedany dopiero po wielu latach, gdy deweloperowi, po wielu obniżkach ceny, udało się wreszcie sprzedać je wszystkie.

Sytuacja, w której garaż stanowi odrębną nieruchomość lokalową (lokal niemieszkalny) jest także korzystna dla jego współwłaścicieli, ponieważ bez problemu mogą te miejsca sprzedać, wynająć lub zamienić bez pytania o zgodę całej wspólnoty, jak ma to miejsce w przypadku, gdy stanowi on część nieruchomości wspólnej.

Oczywiście, są również minusy tej sytuacji, ponieważ sprzedaży udziałów w garażu nie dotyczy preferencyjna stawka VAT.

Niestety, co dobre dla właścicieli, nie jest dobre dla zarządców, gdyż taka forma prawna niesie ze sobą wiele niżej opisanych komplikacji.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli wyodrębnionych lokali

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej jako: UWL), w sprawach nieuregulowanych ustawą stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. W przypadku wielostanowiskowych garaży będących odrębnymi nieruchomościami lokalowymi będą to głównie przepisy dotyczące współwłasności (art. 195–212 oraz art. 220 i 221 kc).

Taka sytuacja, w przypadku kilkudziesięciu (a niekiedy i kilkuset) współwłaścicieli, powoduje oczywiście szereg problemów, a nawet może doprowadzić do kompletnego paraliżu. Nie jest to jednak wystarczająca przesłanka, aby zupełnie zlekceważyć przepisy prawa i wybrać sposób zarządzania garażem, który jest wygodny dla wspólnoty, zarządu czy zarządcy.

Problemy zaczną się, gdy np. będziemy próbowali windykować od współwłaścicieli garaży ustalone przez wspólnotę i przypisane im - ale niewpłacane - zaliczki lub gdy dojdzie do sprawy sądowej w przypadku zaskarżenia jakiejkolwiek uchwały wspólnoty, w której głosowaniu uczestniczyli ich współwłaściciele.

Aby w miarę dokładnie przeanalizować sytuację prawną garaży należących do wielu współwłaścicieli, trzeba wziąć pod uwagę m.in. ich prawa i obowiązki wynikające ze współwłasności, zarówno w stosunku do samego przedmiotu współwłasności (garażu), jak i do wspólnoty mieszkaniowej. Zawarłem je w Tabeli 1.

Większość zawartych tu kwestii wyda się na pozór oczywista, ale wypracowanie optymalnego sposobu zarządzania wymagać będzie ich uwzględnienia. Część powyższych zagadnień jest bezdyskusyjna, ale niektóre powinny nasunąć pewne wątpliwości, wymagające analizy pod kątem prawno-organizacyjnym, i znalezienia najlepszego rozwiązania. Poniżej odnoszę się więc tylko do spraw, które w mojej ocenie są problematyczne.

Prawa współwłaścicieli

Udział poszczególnych współwłaścicieli w zarządzaniu garażem będzie zależał od przyjętego przez ogół współwłaścicieli sposobu zarządzania.

Udział w podejmowaniu decyzji dotyczących samego garażu (w głosowaniu) jest zgodny z posiadanym w garażu udziałem i zgodny z przepisami Kodeksu cywilnego, chyba że współwłaściciele ustalą w umowie o sposobie zarządu garażem inne aniżeli kodeksowe zasady zarządzania, np. na wzór funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, co oczywiście nie oznacza, że garaż będzie wtedy funkcjonował jak typowa wspólnota, ponieważ nie będzie miał osobowości prawnej.

Współwłaściciel garażu ma pełne prawo uczestniczenia w zebraniach całej wspólnoty, ale nie ma prawa do samodzielnego głosowania. Samodzielnie może jedynie występować z głosem doradczym.

Udział garażu w nieruchomości wspólnej, wynikający z jego wyodrębnienia, jest niepodzielny. Współwłaściciele mogą wyznaczyć jednego przedstawiciela, głosującego w ich imieniu. Pełnomocnik musi mieć pełnomocnictwo oraz instrukcję do głosowania.

Chociaż może się to pozornie wydać sprzeczne, mimo niepodzielności głosu, każdy ze współwłaścicieli ma jednak prawo do zaskarżania uchwał wspólnoty, tak jak pozostali jej członkowie. Znalazło to potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego 2005 r. (IC, III CZP 43/05).

Rodzaje kosztów oraz ich podział zgodnie i niezgodnie z udziałem

Wszystkie koszty powinny być ponoszone przez współwłaścicieli garażu zgodnie z posiadanym przez nich udziałem. Dotyczy to kosztów utrzymania samego garażu i partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

W konsekwencji współwłaściciele garaży powinni ponosić trzy rodzaje kosztów i na ich pokrycie wnosić trzy różne zaliczki: pierwszą na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, drugą - na media zużywane w garażu i rozliczane przez wspólnotę, a trzecią - na utrzymanie samego garażu. W praktyce zarządzania częstym błędem jest tratowanie wyodrębnionego prawnie garażu jako części nieruchomości wspólnej.

Jedyną konsekwencją wynikającą z faktu odrębności jest uchwalanie przez wspólnotę wysokości zaliczki dla „garażowców”, która teoretycznie ma służyć sfinansowaniu kosztów utrzymania garażu.

W praktyce wygląda to tak, że taką zaliczkę (w Warszawie wynoszącą pomiędzy 30 a 60 zł za jedno miejsce) ustala się bez głębszej analizy i często nie odpowiada ona rzeczywistym kosztom utrzymania garażu, na które składają się, o czym pisałem wyżej, koszty nie tylko jego funkcjonowania, lecz także partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

W omawianym przypadku, po zebraniu od "garażowców" ustalonej kwoty wynikającej z uchwalonej zaliczki (np. 100 m.p. m x 40 zł/m.p. daje 4000 zł miesięcznie od całego garażu), resztę planowanych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wspólnota musi zebrać już tylko od właścicieli lokali.

Taka metoda sprawi, że koszty te nie będą dzielone zgodne z udziałem, czyli przez powierzchnię udziałową (powierzchnia wszystkich samodzielnych lokali, w tym garażu), lecz (w celu ustalenia wysokości zaliczki dla mieszkańców) jedynie przez powierzchnię wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych z wyłączeniem garażu, ponieważ od niego wspólnota już wzięła te przykładowe 4000 zł.

Inną sprawą jest windykacja. Wierzycielowi, którym może być np. wspólnota mieszkaniowa z racji dostarczanych do garażu mediów lub konieczności jego partycypacji w nieruchomości wspólnej, przysługuje pełne prawo dochodzenia należności od jednego ze współwłaścicieli garażu.

Dopiero ten "wybraniec" będzie miał roszczenie do pozostałych o zwrot poniesionych wydatków. Wynika to z odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli za wszelkie zobowiązania wynikające z funkcjonowania przedmiotu współwłasności.

Reprezentacja współwłaścicieli garażu

Reprezentacja garażu we wszelkich sprawach związanych z jego bieżącym funkcjonowaniem będzie zależna od wybranego przez współwłaścicieli sposobu zarządzania, o czym więcej w dalszej części tekstu.

Zwyczajowo - niestety - umowy dotyczące utrzymania garażu podpisywane są przez zarząd wspólnoty.

Moim zdaniem to nieprawidłowe i rodzi pewne ryzyko, ponieważ garaż stanowi odrębną nieruchomość lokalową, a zarząd wspólnoty umocowany jest jedynie do podpisywania umów (zaciągania zobowiązań) związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Należy pamiętać, że, podpisując w imieniu wspólnoty, nawet bez stosownego umocowania (działanie bez zlecenia), jakąkolwiek umowę związaną z utrzymaniem garażu, przerzuca się na nią także odpowiedzialność za nieprawidłowe wykonanie tej umowy.

Dotyczy to odpowiedzialności zarówno wobec współwłaścicieli garażu, jak i zleceniobiorców, którzy np. w razie opóźnień w płatnościach staną się wierzycielami całej wspólnoty.

W konsekwencji będzie ona odpowiadała za długi współwłaścicieli garażu. Mniejszy problem, gdy wszyscy posiadacze wyodrębnionych lokali są równocześnie jedynymi współwłaścicielami garażu i na poszczególne lokale przypada identyczna liczba miejsc postojowych.

Nawet jednak w takim przypadku członkowie wspólnoty będą odpowiadali za te długi proporcjonalnie do posiadanego przez siebie udziału w nieruchomości wspólnej, więc właściciel lokalu większego zapłaci więcej aniżeli mniejszego, chociaż ich udziały w garażu są równe.

Zdarza się jednak, że współwłaścicielami garaży są osoby spoza grona mieszkańców (z sąsiednich nieruchomości) lub, że znaczącym współwłaścicielem - z powodu niesprzedanych udziałów w garażu - jest deweloper, który wcześniej sprzedał wszystkie mieszkania, ale nie wszystkie miejsca postojowe.

Dzieje się tak coraz częściej, ponieważ warunki zabudowy w danej gminie narzucają deweloperom obowiązek budowy wielu miejsc postojowych (norma 1,2 pow./lokal mieszkalny), a przepisy prawa nie zezwalają na obligatoryjność sprzedaży mieszkania łącznie z garażem.

W rezultacie coraz więcej mieszkań sprzedawanych jest bez, relatywnie drogich, miejsc postojowych. Deweloper, pomimo tego, że sprzedał wszystkie lokale mieszkalne i użytkowe, nadal związany jest z nieruchomością niesprzedanymi miejscami postojowymi i musi partycypować w kosztach ich utrzymania.

Konsekwencją przeniesienia zobowiązań z garażu na całą wspólnotę będzie również to, że za ewentualne jego długi członkowie wspólnoty będą odpowiadać subsydiarnie (zgodnie z udziałem posiadanym w nieruchomości wspólnej). Bez znaczenia będzie, czy poszczególni członkowie wspólnoty w ogóle mają miejsca postojowe, a jeśli tak, to ile.

W sprawie odpowiedzialności

Współwłaściciele garażu są odpowiedzialni za wszystko, co jest z nim związane. Tak jak przy każdej współwłasności, za wszelkie zobowiązania w stosunku do osób trzecich odpowiadają solidarnie, a w stosunku do pozostałych współwłaścicieli - zgodnie z posiadanym w garażu udziałem.

Sposób zarządzania - jaki wybrać?

Ustalenie sposobu zarządzania powinno mieć dla współwłaścicieli priorytetowe znaczenie. Może się odbywać na podstawie art. 199-209 kc oraz art. 611-616 kpc.

Kodeks cywilny przewiduje trzy formy sprawowania zarządu rzeczą wspólną: ustawowy, sądowy i umowny.

Na ogół współwłaściciele garaży nie zastanawiają się nad wyborem właściwego sposobu zarządzania, ponieważ niejako z automatu zarządy wspólnot przejmują na siebie obowiązki zarządu garażem i decydują o większości bieżących spraw. Dzieje się tak dlatego, że żaden ze współwłaścicieli nie chce przyjąć na siebie takiego obowiązku.

Zgadzam się, że docelowo to zarząd wspólnoty rzeczywiście powinien być równocześnie zarządem garażu, ale należy to ubrać w odpowiednią formę prawną i uzyskać zgodę nie tylko wspólnoty, lecz także współwłaścicieli garażu.

Ze względu na zmienność składu zarządu wspólnoty najkorzystniej jest zarządcą garażu ustanowić samą wspólnotę mieszkaniową, która zawsze reprezentowana będzie przez zarząd. Niestety, ze względu na niezrozumienie problemu i automatyczne przejmowanie funkcji zarządcy garażu przez zarząd wspólnoty, nikomu nie chce się bawić w uregulowanie tego zgodnie z prawem.

Najlepszym momentem na ustanowienie wspólnoty zarządcą garażu jest umieszczenie odpowiednich postanowień w pierwszej i kolejnych umowach sprzedaży lokali przez deweloperów. Niestety, większość z nich bagatelizuje ten problem lub po prostu nie chce się im oraz notariuszom angażować w tłumaczenie zawiłości prawnych nabywcom lokali i miejsc postojowych na etapie podpisywania umów.

Moim zdaniem, taka niechęć wynika także z nieufności samych klientów. Cóż, taki mamy rynek, a może i mentalność ludzi. Z jednej strony ufają oni deweloperowi, skoro decydują się na zakup lokalu za masę pieniędzy i (często) zapożyczają się na wiele lat, a z drugiej mu nie ufają i nie chcą podpisywać postanowień dla nich niezrozumiałych.

Zarząd ustawowy

Zarząd ustawowy, przyjęty zgodnie z art. 200 kc, powinien teoretycznie opierać się na bezpośrednim udziale wszystkich współwłaścicieli, ale też na wybranych z ich grona osobach, które będą zarząd sprawowały i od których inni będą mieli prawo żądać stosownego sprawozdania (art. 208 kc). W sprawach zarządu zwykłego decydować będzie większość współwłaścicieli, a w sprawach przekraczających jego zakres - decydować powinni wszyscy.

Na ogół zarząd ustawowy przybiera formę, w której funkcję zarządcy sprawuje tylko jeden ze współwłaścicieli. To najkorzystniejsze rozwiązanie, ale tylko wtedy, gdy mamy kilku współwłaścicieli i przedsięwzięcie przynosi jakieś zyski. Z jednej strony zatem taki zarządca pobiera z rzeczy pożytki, a z drugiej - ponosi koszty.

Inna sytuacja to taka, w której przedmiot współwłasności należy w częściach ułamkowych do członków rodziny. W przypadku wielostanowiskowych garaży, kiedy mamy dużą ilość obcych sobie osób i zero pożytków, a jedynie koszty, wątpię, by pośród współwłaścicieli znalazł się śmiałek, który wziąłby na siebie funkcję zarządcy, ponieważ ma ona podstawową wadę.

Taki zarządca musiałby podpisywać wszystkie umowy związane z bieżącym utrzymaniem garażu tylko we własnym imieniu (współwłaściciele jako grupa nie nabywają osobowość prawnej), ponosić koszty z nich wynikające i dopiero potem występować do poszczególnych współwłaścicieli z roszczeniem o zwrot poniesionych nakładów, proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów.

Zarząd sądowy

Zarząd sądowy, ustanawiany zgodnie z art. 203 kc przez sąd, gdy współwłaściciel (każdy ma do tego prawo) wystąpi o wyznaczenie zarządcy. Dzieje się tak, gdy nie można uzyskać zgody większości zwykłego zarządu w istotnych sprawach albo jeżeli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Takie przypadki zdarzają się jednak rzadko i to w sytuacjach bardzo konfliktowych. Zarząd sądowy jest ze swej natury przejściowy i funkcjonuje do czasu ustanowienia innego, bardziej korzystnego dla współwłaścicieli sposobu. Ma on także tę niekorzystną dla nich konsekwencję, że ustanowiony przed sąd zarządca będzie sprawował swoją funkcję jedynie pod nadzorem sądu i tylko jemu będzie składał sprawozdanie z zarządu.

Zarząd umowny

Zarząd umowny to zdecydowanie najlepszy dla współwłaścicieli sposób zarządzania. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której jest wielu współwłaścicieli, np. w wielostanowiskowym garażu, kiedy zastosowanie zarządu ustawowego jest w praktyce nierealne. Sądowego raczej też nie, ale to wynika nie z braku możliwości prawnych, a z procedury sądowej.

Trudno sobie wyobrazić, żeby wszyscy współwłaściciele decydowali o wszystkich sprawach. Mogą natomiast, a nawet powinni, określić w umowie katalog spraw, o których będzie decydował ustanowiony przez nich zarząd (zarządca), oraz takich, o których będzie musiała zadecydować większość współwłaścicieli lub nawet oni wszyscy.

Kodeks cywilny w ogóle nie definiuje czynności zarządu zwykłego i przekraczających ten zakres. Każdą sprawę powinno się rozpatrywać indywidualnie, ale z orzecznictwa i doktryny wynika, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się np. zbycie rzeczy wspólnej lub obciążenie jej wieloletnim zobowiązaniem, np. wieloletnią umową najmu.

Inaczej te sprawy reguluje ustawa o własności lokali, która zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zakres zarządu zwykłego, dla których zarząd wspólnoty musi uzyskać wyrażoną w uchwale zgodę wspólnoty.

W umowie współwłaścicieli można ustalić kwestie dotyczące m.in.:

• zarządu - np. zarządcą garażu będzie wspólnota reprezentowana przez jej zarząd; w takim przypadku oczywistym jest, że musi się na to zgodzić sama wspólnota;
• zasad rozliczania kosztów i sposoby płacenia zaliczek.

Moim zdaniem taka umowa współwłaścicieli garażu powinna być skorelowana z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, która upoważni jej zarząd do oczekiwanych przez "garażowców" działań oraz określi sposoby rozliczeń i korzystania z konta lub subkonta wspólnoty (współwłaściciele nie będą mogli założyć własnego konta), za którego pośrednictwem zarząd współwłaścicieli będzie prowadził rozliczenia kosztów garażu.

Zdaję sobie sprawę, że wypracowanie takich zasad w praktyce może okazać się dość kłopotliwe, ale jestem przekonany o konieczności ich podjęcia. Nic nie upoważnia zarządów wspólnot lub zarządców do pójścia na łatwiznę tylko dlatego, że współwłaściciele garażu są jednocześnie właścicielami innych lokali we wspólnocie.

Na poparcie tej tezy jestem gotów przedstawić wiele argumentów, które chętnie przytoczę, jeśli temat zainteresuje czytelników.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!