Potrzeby i możliwości termomodernizacji budynków

W większości budynków mieszkalnych w Polsce koszty ogrzewania stanowią ponad połowę całkowitych kosztów użytkowania.

Zewnętrzne elementy budynku (ściany, dachy, stropy nad piwnicami, okna) nie stanowią wystarczającej izolacji, a systemy ogrzewania mają niską sprawność.

Wymagania techniczno-prawne dotyczące izolacyjności cieplnej budynków określają przepisy zawarte w warunkach technicznych [1].

Wymagania izolacyjności cieplnej budynku określają maksymalne dopuszczalne wartości współczynników przenikania ciepła przez przegrody budowlane U. Ilość ciepła „uciekająca" z pomieszczeń ogrzewanych, która musi być uzupełniana ciepłem dostarczanym przez system ogrzewania, jest proporcjonalna do wartości U.

Jak wynika z danych podanych w tabeli 1, kolejne przepisy bardzo istotnie zmieniały wymagania w tym zakresie, dlatego przez obecnie wykonywane ściany i stropodachy przenika kilkakrotnie mniej ciepła niż we wcześniej powstałych budynkach.

Dyrektywy UE zalecają krajom członkowskim zaostrzanie przepisów, więc dopuszczalne wartości współczynników U będą dalej obniżane.

Obecnie zaleca się budowanie obiektów energooszczędnych, w których przegrody zewnętrzne są izolowane jeszcze lepiej, niż to wynika z obowiązujących przepisów.

Tabela 1. Zmiany wymagań w zakresie współczynnika przenikania ciepła U

Głównym powodem wykonywania termomodernizacji użytkowanych budynków jest obniżenie ponoszonych kosztów ogrzewania. Ale jest ona potrzebna również ze względu na przewidywane w następnych latach zmiany, a mianowicie:

• ceny energii będą stale wzrastać, powodując podwyżki kosztów ogrzewania, a dzięki termomodernizacji można znacznie ograniczyć wpływ cen energii na opłaty za użytkowanie budynków,
• wprowadzenie oceny energetycznej budynków (świadectw energetycznych) stworzy sytuację, w której niska jakość energetyczna budynku, odbiegająca od aktualnych wymagań, wiązać się będzie z niższą wartością rynkową budynku, koniecznością ustalania niższych czynszów itp.,
• wymagania prawne dotyczące izolacyjności termicznej będą stale zaostrzane i stopniowo przybiorą formę nacisku ekonomicznego, zmuszającego do poprawy istniejącego stanu budynku np. przez uzależnienie stawek podatków, kredytów i opłat od jakości energetycznej budynku.

Zatem termomodernizacja budynków jest konieczna, a warto ją wykonać już obecnie, gdyż na jej realizację można uzyskać pomoc finansową w trybie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów [2].

Co modernizować?

Termomodernizacja może mieć różny zakres, w zależności od aktualnego stanu budynku oraz możliwości finansowych właściciela. Poszczególne prace termomodernizacyjne przynoszą różne oszczędności, a ich opłacalność (czas zwrotu) też nie jest taka sama. Dlatego jeżeli fundusze nie pozwalają na wykonanie termomodernizacji w pełnym zakresie, należy wykonywać przede wszystkim te usprawnienia, które są najbardziej opłacalne.

Najbardziej efektywne, a jednocześnie niezbędne, jest modernizowanie instalacji grzewczej, doprowadzenie jej do wysokiej sprawności i dobre izolowanie przewodów. Jeżeli ogrzewamy dom przy pomocy kotła zainstalowanego przed wieloma laty, to warto go wymienić, bo nowy zużyje znacznie mniej paliwa, dając tę samą ilość ciepła, zajmie mniej miejsca, a dzięki automatyce sterującej jego obsługa będzie łatwiejsza.

Czasem warto wykonać przyłącze do scentralizowanego źródła ciepła z jednoczesną likwidacją istniejącego lokalnego źródła ciepła lub zainstalować kocioł na inny rodzaj paliwa, np. na gaz zamiast na węgiel.

Podstawowe znaczenie ma ocieplenie przegród zewnętrznych budynku. Powinno koniecznie dotyczyć dachu (gdy poddasze jest ogrzewane) lub stropu pod poddaszem, gdyż ocieplenie tych części budynku jest szczególnie efektywne. Wprowadza się wtedy warstwę materiału izolacyjnego grubości ok. 15-20 cm. Ociepla się także wszystkie ściany zewnętrzne (warstwą 12-14 cm) i podłogę na gruncie (w domu niepodpiwniczonym).

Ocieplenie stropu nad nieogrzewaną piwnicą w niewielkim stopniu zmniejsza zużycie ciepła. Powoduje także obniżenie temperatury w piwnicy, co nie zawsze jest pożądane. Warto jednak ocieplać strop nad piwnicą, gdy w pomieszczeniach mieszczących się na parterze podłoga jest zimna, ale głównie ze względów użytkowych niż ekonomicznych.

Wymiana okien i drzwi balkonowych jest ekonomicznie mniej opłacalna, wykonuje się ją raczej ze względu na zalety użytkowe nowych okien (lepsze izolowanie, szczelność, wyciszenie zewnętrznych hałasów, prosta konserwacja, estetyka).

Warto usprawniać instalację zaopatrzenia w ciepłą wodę użytkową. W przypadku wymiany kotła c.o. należy rozważyć wprowadzenie kotła dwufunkcyjnego, tj. przeznaczonego zarówno do ogrzewania, jak i do przygotowania ciepłej wody.

Dobre izolowanie przewodów rur ciepłej wody, wprowadzenie armatury wodooszczędnej, np. perlatorów, to dalsze możliwości oszczędzania, a koszty inwestycyjne zwykle szybko się zwracają.

Wprowadza się na ogół takie zmiany, które powodują, że budynek będzie zużywał na potrzeby ogrzewania i ciepłej wody nie więcej energii niż budynki obecnie budowane, a koszty termomodernizacji powinny się zwrócić w okresie nie dłuższym niż 10-15 lat.

Można jednak dążyć do jeszcze niższego zużycia energii i mniejszych bieżących kosztów ogrzewania. W takim przypadku termomodernizacja powinna obejmować:

• ocieplenie o znacznie pogrubionych warstwach izolacji termicznej,
• nowe okna o bardzo dobrej izolacyjności, np. trzyszybowe ze szkłem niskoemisyjnym,
• wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła,
• zastosowanie urządzeń wykorzystujących energię ze źródeł odnawialnych, np. kolektorów słonecznych, pomp ciepła, kotłów na biomasę itp.,
• wykorzystanie wysokosprawnej kogeneracji (jednoczesnego wytwarzania ciepła i energii elektrycznej).

Taka modernizacja wymaga jednak poniesienia wyższych kosztów inwestycyjnych i zdecydowanie dłuższego czasu ich zwrotu.

Oszczędności, koszty i opłacalność

Współczesne budynki, budowane według aktualnie obowiązujących w Polsce przepisów budowlanych, zużywają rocznie około 100-130 kWh/m² energii na ogrzewanie. Ale większość użytkowanych budynków została zbudowana według wcześniejszych przepisów i zużywa nawet 2-3 razy więcej energii.

Dzięki termomodernizacji można to zużycie obniżyć do poziomu występującego w nowych budynkach (patrz tab. 2).

Tabela 2. Możliwe zmniejszenie kosztów ogrzewania w wyniku termomodernizacji

Na podstawie danych z wielu realizowanych termomodernizacji można stwierdzić, że koszt kompleksowej termomodernizacji budynku powstałego przed 1985 r. wynosi od 200 do 300 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Czyli termomodernizacja budynku o powierzchni 3000 m² będzie kosztować ok. 600-900 tys. zł.

Ocena opłacalności przedsięwzięcia polega na porównaniu przewidywanych nakładów inwestycyjnych z przewidywanymi korzyściami. Taką ocenę najprościej wykonuje się przez obliczenie tzw. czasu zwrotu nakładów. Jest to okres czasu, w którym suma uzyskanych oszczędności zrówna się z poniesionymi kosztami.

Przykładowo, jeżeli termomodernizacja budynku będzie kosztować 800 tys. zł, a w jej wyniku nastąpi obniżenie rocznych kosztów ogrzewania o 72,5 tys. zł, to czas zwrotu wyniesie 800 000 : 72 500 = 11 lat. Przyjmuje się, że opłacalna inwestycja powinna zwrócić się w okresie nie dłuższym niż 10-15 lat.

Finansowanie i realizacja

Właściciele budynków zwykle nie dysponują funduszami potrzebnymi do zrealizowania termomodernizacji. W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych zaliczki wpłacane na fundusze remontowe nie wystarczają na pokrycie jej kosztów.

Przy przeciętnej składce na fundusz remontowy w wysokości ok. 2,50 zł/m² p.u., czyli ok. 30 zł/m² rocznie, sfinansowanie termomodernizacji wymagałoby albo 8-10 razy wyższej składki, albo gromadzenia odpowiednich funduszy przez 10 lat. Dlatego uzasadnione jest zaciągnięcie kredytu i rozłożenie w czasie spłaty poniesionych kosztów.

Spłata kredytu jest ułatwiona dzięki temu, że po termomodernizacji zmniejszą się koszty ogrzewania. Ponadto sfinansowanie przedsięwzięcia ułatwia premia termomodernizacyjna.

Jeżeli przy termomodernizacji budynku chcemy skorzystać z pomocy państwa przewidzianej w ustawie o wspieraniu termomodernizacji i remontów, pierwszą czynnością powinno być wykonanie audytu energetycznego.

Audyt jest opracowaniem, w którym dokonuje się oceny stanu istniejącego budynku z punktu widzenia jego cech wpływających na zużycie energii, a następnie określa się, jakie zmiany i ulepszenia trzeba wykonać, by zmniejszyć zużycie energii i związane z tym koszty.

Ocenia się także, na ile wprowadzenie tych zmian i ulepszeń jest opłacalne. Audyt musi wykazać, że planowane przedsięwzięcie spełnia wymagania ustawy, a szczególnie, że osiągnięte zostanie zmniejszenie dotychczasowego zużycia energii.

Audyt energetyczny jest dokumentem potrzebnym:

• właścicielowi budynku - jako podstawa do podjęcia decyzji o celowości termomodernizacji,
• bankowi udzielającemu kredytu - jako dowód, że przedsięwzięcie jest efektywne ekonomicznie, a więc niebudzące obaw co do spłaty kredytu,
• Bankowi Gospodarstwa Krajowego - jako dowód, że przedsięwzięcie spełnia warunki ustawy, a więc kwalifikuje się do przyznania premii termomodernizacyjnej.

Treść tego dokumentu jest ściśle określona w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy audytu energetycznego [3].

Audyt jest opracowaniem dość skomplikowanym, dlatego jego wykonanie najlepiej powierzyć specjaliście, czyli audytorowi energetycznemu. Prawo nie stawia specjalnych wymagań wykonawcom audytów, a więc teoretycznie może go wykonać każdy. Jednak potrzebna jest do tego specjalistyczna wiedza, którą można uzyskać na kursach lub studiach podyplomowych, zatem osoba podejmująca się wykonania audytu powinna wykazać się dokumentem potwierdzającym posiadanie takiej wiedzy.

Z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury stworzono stale aktualizowaną listę audytorów, którzy wykonali co najmniej kilka audytów dla termomodernizacji realizowanych w trybie ustawy. Lista ta dostępna jest na stronie internetowej Zrzeszenia Audytorów Energetycznych [4] i zawiera nazwiska, adresy i specjalności poszczególnych audytorów, stanowiąc ważną informację dla osób poszukujących wykonawców audytów.

Istnieje także lista audytorów autoryzowanych przez Krajową Agencję Poszanowania Energii, dostępna na jej stronie internetowej [5]. Są to osoby, których kwalifikacje potwierdziła komisja powoływana przez KAPE.

Po podjęciu decyzji o wykonaniu termomodernizacji właściciel budynku kieruje do banku kredytującego dokumenty niezbędne dla uzyskania kredytu:

• wniosek kredytowy z załącznikami wymaganymi przez bank,
• wniosek o przyznanie premii termomodernizacyjnej,
• audyt energetyczny.

Bank kredytujący to bank, który zawarł z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę w sprawie udzielania kredytów i trybu przekazywania premii termomodernizacyjnej przewidzianej w ustawie. Wykaz banków kredytujących publikowany jest na stronie internetowej BGK [6]. Szczegółowe wymagania dotyczące formy wniosku kredytowego oraz wymaganej formy zabezpieczenia kredytu ustala każdy bank we własnym zakresie.

Bank zawiera z inwestorem warunkową umowę kredytową, w której znajdują się wszystkie szczegółowe ustalenia dotyczące udzielenia i spłaty kredytu. Znajduje się tam także klauzula, że umowa obowiązuje dopiero po przyznaniu premii termomodernizacyjnej. Ta warunkowa umowa wraz z wnioskiem o przyznanie premii i audytem energetycznym kierowana jest przez bank kredytujący do BGK.

BGK weryfikuje audyt i po stwierdzeniu, że spełnione są warunki kredytowania ustalone w ustawie, przyznaje premię termomodernizacyjną, która stanowi 20% kredytu, lecz nie więcej niż 16% pełnego kosztu modernizacji, i nie może być wyższa niż 2-letnie oszczędności, które zostaną uzyskane w wyniku termomodernizacji. Po tej decyzji kredyt zostaje uruchomiony i inwestycja może być realizowana. Premia zostaje zaliczona na spłatę kredytu, a więc inwestor spłaca kredyt pomniejszony o przyznaną premię.

Termomodernizacja powinna być realizowana na podstawie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę wydanego przez odpowiednie władze. Audyt energetyczny stanowi założenia dla projektu.

System wspierania termomodernizacji działa już 11 lat i stale powiększa się liczba budynków, które w tym systemie uzyskały nową, wyższą jakość (tab. 3).

Tabela 3. Wyniki systemu wspierania termomodernizacji (w okresie od 1999 r. do 31 października 2009 r.)

Należy podkreślić, że poza wspomnianą ustawą istnieją jeszcze inne ułatwienia finansowania. Można uzyskać pożyczkę lub dotację z wojewódzkich i miejskich Funduszy Ochrony Środowiska (zwłaszcza na termomodernizację budynków użyteczności publicznej, takich jak szkoły czy szpitale itp.) lub z programów finansowanych przez Unię Europejską.

Przykładowa termomodernizacja

W budynku wspólnoty mieszkaniowej w Warszawie, oddanym do użytku w 1964 roku i wybudowanym w technologii wielkopłytowej, znajduje się 48 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 2066 m².

W budynku przeprowadzono następujący zakres prac określonych w audycie energetycznym:

• ocieplenie ścian,
• ocieplenie dachu,
• modernizacja instalacji c.o., w tym wymiana przewodów, grzejników, montaż zaworów termostatycznych przy grzejnikach i zaworów podpionowych.

W audycie określono następujący plan finansowy przedsięwzięcia:

• planowane koszty: 377,5 tys. zł,
• roczna oszczędność: 38,2 tys. zł,
• procentowa oszczędność ciepła: 41,7%,
• środki własne: 83 tys. zł,
• kwota kredytu: 294,5 tys. zł.

W celu umożliwienia spłaty kredytu podwyższono składkę remontową o 1,5 zł/m² p.u. miesięcznie, a w efekcie termomodernizacji koszty ogrzewania zostały zmniejszone o 1,8 zł/m² miesięcznie. A zatem już w okresie spłacania kredytu sumaryczne opłaty na ogrzewanie i na fundusz remontowy były o ok. 0,3 zł/m² niższe niż przed realizacją termomodernizacji, a po spłaceniu kredytu ok. 2,1 zł/m² niższe.

W wyniku termomodernizacji zmniejszyły się nie tylko koszty użytkowania lokali, ale zmienił się także wygląd zewnętrzny budynku oraz poprawiły się warunki użytkowania.

Właściciele lokali mogą liczyć na uzyskanie wyższej ceny za mieszkanie w przypadku jego sprzedaży, gdyż będą mogli udokumentować znacznie niższe koszty eksploatacji niż w sąsiadujących budynkach. Szacunkowo cena mieszkań w budynkach poddanych termomodernizacji jest wyższa o 10% od średniej.

Wspieranie remontów

Ustawa o wspieraniu termomodernizacji dotyczy również pewnego zakresu remontów. W szczególności pomoc w formie premii remontowej dotyczy budynków mieszkalnych wielorodzinnych, których użytkowanie rozpoczęto przed dniem 14 sierpnia 1961 r., i przedsięwzięć, których przedmiotem jest:

• ogólny remont budynku (bez remontu poszczególnych lokali),
• wymiana okien i remont balkonów, nawet gdy służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu,
• przebudowa budynku, w wyniku której następuje jego ulepszenie,
• wyposażenie budynku w instalacje i urządzenia wymagane w budynkach obecnie oddawanych do użytkowania zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

Ustawa nie dotyczy remontów budynków jednorodzinnych.

Dla sfinansowania remontów stworzono możliwość uzyskania, czasem łatwiej niż premii termomodernizacyjnej, premii remontowej. Warto podkreślić, że niemal wszystkie prace termomodernizacyjne mogą być realizowane także jako remont.

Premia remontowa przyznawana jest inwestorowi, którym może być osoba fizyczna, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa lub towarzystwo budownictwa społecznego. Premia - jako pomoc w spłacie części kredytu - stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 15% kosztów przedsięwzięcia.

Przyznanie premii remontowej wymaga (podobnie jak w przypadku termomodernizacji) wykazania, że wyremontowany budynek będzie zużywał mniej energii do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody. Zależnie od zakresu remontu wymagane zmniejszenie zużycia energii wynosi 5, 10 lub 25%.

Premię można uzyskać na remont, którego koszt mieści się w granicach od 0,05 do 0,70 ceny 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania przyjmowanej do obliczania premii gwarancyjnej. Na przykład dla 2300 zł/m² koszt remontu, dla którego można uzyskać premię, będzie się mieścił w granicach 115-1610 zł/m². Jest to więc remont o dużym zakresie.

Podstawą przyznania premii jest audyt remontowy, który zawiera między innymi:

• wykaz prac niezbędnych do spełnienia warunku zmniejszenia zapotrzebowania energii wraz z obliczeniem procentu oszczędności energii w stosunku do stanu istniejącego,
• wykaz innych prac objętych przedsięwzięciem remontowym wraz z kosztami poszczególnych prac,
• wskaźniki dotyczące przedsięwzięcia uzasadniające spełnienie wymagań zawartych w ustawie.

Zarządca a audytor energetyczny

Audyt energetyczny obejmuje zagadnienia bardzo bliskie zarządcom budynków, a jednocześnie jego sporządzanie nie wymaga specjalnych uprawnień. Jest to zatem działalność, którą mogą wykonywać także zarządcy budynków czy rzeczoznawcy majątkowi, pod warunkiem że będą mieć potrzebną wiedzę i umiejętności. Taką wiedzę najlepiej zdobyć na odpowiednich szkoleniach, które organizuje również Fundacja Poszanowania Energii [7].

Działalność w zakresie opracowywania audytów może być rozszerzona o umiejętność sporządzania świadectw energetycznych budynków i lokali, ale pod warunkiem spełnienia wymagań prawnych, tj. posiadania wyższego wykształcenia i uprawnień budowlanych lub uzyskania uprawnień w drodze szkolenia, po złożeniu egzaminu w Ministerstwie Infrastruktury, albo ukończenia odpowiednich studiów podyplomowych.

Literatura

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 201, poz. 1238, ze zm.).
2. Ustawa z dnia 17 października 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (DzU nr 223, poz. 1459).
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 marca 2009 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy audytu energetycznego oraz części audytu remontowego, wzorów kart audytów, a także algorytmu opłacalności przedsięwzięcia termomodernizacyjnego (DzU nr 43, poz. 346).
4. www.zae.org.pl.
5. www.kape.gov.pl.
6. www.bgk.com.pl.
7. www.fpe.org.pl.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!