Podział nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni mieszkaniowej

Postanowieniem częściowym wydanym na wniosek jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, Sąd Rejonowy – działając jako sąd I instancji – dokonał zniesienia współwłasności i współużytkowania wieczystego spornej nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość przyznał na własność (wraz z gruntem pozostającym w użytkowaniu wieczystym) wnioskodawczyni, zasądzając jednocześnie na rzecz spółdzielni mieszkaniowej (czyli drugiego współwłaściciela) odpowiednią kwotę tytułem spłaty. Zgodnie z wydanym orzeczeniem, nakazano również spółdzielni wydać wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość w terminie trzech miesięcy od daty prawomocności postanowienia. ¹

Jak ustalono w toku postępowania przed sądem I instancji, wnioskodawczyni, której udział w nieruchomości wynosił 42,27% i uczestniczka, tj. spółdzielnia mieszkaniowa z udziałem 57,73% w tejże nieruchomości, były współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem biurowo-usługowo-handlowym. Dojazd do zaplecza wskazanej nieruchomości technicznie możliwy był zaś jedynie za zgodą spółdzielni i jej mieszkańców. Kwestia ustanowienia służebności przejazdu nie została natomiast przez strony uregulowana prawnie.

Podział byłby nieracjonalny

W oparciu o opinię biegłych sądowych z zakresu budownictwa, Sąd Rejonowy ustalił z kolei, że choć możliwy był fizyczny podział nieruchomości wzdłuż ramy żelbetowej, powtarzalnej na każdym poziomie budynku, to jednak nakłady konieczne do wydzielenia dwóch odrębnych lokali po stronie wnioskodawczyni wyniosłyby kwotę ponad 2 mln złotych, zaś po stronie spółdzielni – prawie 4 mln złotych. Podział taki byłby zatem nieracjonalny, a lokale powstałe na skutek podziału nie uzyskałyby pozwolenia na użytkowanie, gdyż ich wyodrębnienie pociągałoby za sobą zaburzenie ciągów komunikacyjnych i doprowadziło do powstania przestrzeni niemożliwej do zagospodarowania, zaburzając jednocześnie przeznaczenie poszczególnych lokali.

Ponadto ustalono, że wnioskodawczyni oraz spółdzielnia pozostawały w konflikcie, który uniemożliwiał prawidłowe zarządzanie nieruchomością zarówno wspólnie, jak i przez każdą ze stron samodzielnie. Mając przy tym na uwadze, że obie strony dysponowały ewentualnymi środkami na spłatę strony przeciwnej, sąd I instancji uznał, iż wyjście ze wspólności praw winno przybrać formę przyznania ich wyłącznie wnioskodawczyni ze spłatą udziału w tych prawach, przysługującego spółdzielni. Zdaniem bowiem Sądu Rejonowego, żaden z proponowanych w toku postępowania wariantów podziału nieruchomości na zasadzie wyrażonej w art. 211 KC2, przewidującym, iż „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości” nie został zaakceptowany przez strony i na dalszym etapie postępowania – zarówno wnioskodawczyni, jak też spółdzielnia – zgodnie domagały się zniesienia współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednej z nich z obowiązkiem spłaty.

Mając powyższe na uwadze, sąd I instancji przychylił się zatem do tego wniosku, uwzględniając jednocześnie tak istniejący konflikt pomiędzy stronami, jak też fakt, że podział nieruchomości nie dałby się pogodzić z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Znosząc zaś współwłasność spornej nieruchomości w drodze przyznania jej własności wnioskodawczyni z obowiązkiem jednoczesnej spłaty na rzecz spółdzielni, sąd ten kierował się zarówno charakterem nieruchomości wspólnej, zdolnościami finansowymi współwłaścicieli, jak i wartością nieruchomości, którą na dzień zniesienia współwłasności ustalono na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.

Sąd Rejonowy wskazał, iż spółdzielnia posiadała co prawda znaczny majątek, to jednak większość tego majątku stanowiły nieruchomości, a zasoby posiadane w gotówce stanowiły jedynie fundusze przeznaczone na utrzymanie nieruchomości spółdzielców. Sąd uznał wobec tego za niewystarczające deklaracje złożone przez spółdzielnię, iż w przypadku konieczności spłaty zaciągnie kredyt lub uzyska środki z dzierżawy innych nieruchomości. Stwierdził bowiem, że obejmują one zdarzenia przyszłe i niepewne, zależne od zgody i woli innych podmiotów.

Apelacja spółdzielni

Od orzeczenia sądu I instancji apelację wywiodła spółdzielnia, zarzucając m.in. iż sąd ten w sposób nieuprawniony uznał, że nie posiada ona dostatecznych środków na spłatę udziałów przypadających wnioskodawczyni. Zdaniem spółdzielni, zaskarżonym postanowieniem naruszono przepisy procedury cywilnej, przez pominięcie oceny skutków wydanego orzeczenia dla statusu praw członków spółdzielni, którym w nieruchomości przysługiwały własnościowe prawa do garaży. Spółdzielnia zarzuciła także naruszenie prawa materialnego, w tym zaś przepisów art. 6 ust. 3 w zw. z art. 4 ust. 41 pkt 2 USM3 poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że środki funduszu remontowego stanowią wpływy pieniężne wyłączone z obrotu gospodarczego spółdzielni oraz naruszenie art. 1 ust. 1 i 3 USM przez błędną wykładnię.

Powołując się na powyższe zarzuty, spółdzielnia wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia i zniesienie współwłasności oraz współużytkowania wieczystego spornej nieruchomości poprzez przyznanie ich na własność spółdzielni z jednoczesnym obowiązkiem spłaty wnioskodawczyni, bądź ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Dodatkowo, spółdzielnia wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu finansów i ekonomii na okoliczność sytuacji finansowej wnioskodawczyni i spółdzielni oraz oceny faktycznej i prawnej możliwości spłaty udziału w nieruchomości przez spółdzielnię.

W odpowiedzi na apelację, wnioskodawczyni wniosła o jej oddalenie w całości.

Postępowanie przed sądem II instancji

Postanowieniem wydanym w sprawie, sąd II instancji zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że dokonał zniesienia współużytkowania wieczystego spornej nieruchomości oraz prawa własności posadowionego na tym gruncie budynku biurowo – usługowo – handlowego w ten sposób, że wyżej opisane prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku przyznał uczestniczce, tj. spółdzielni mieszkaniowej. Zasądzono jednocześnie od spółdzielni na rzecz wnioskodawczyni kwotę ok. 4 mln złotych tytułem spłaty przysługującego jej udziału w prawie własności i współużytkowaniu przedmiotowej nieruchomości. Postanowienie zawierało również nakaz wydania przez wnioskodawczynię spornej nieruchomości spółdzielni.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, iż jak ustalono w toku uzupełniającego postępowania dowodowego przed tym sądem, bank – na pod-stawie przedłożonych przez spółdzielnię mieszkaniową dokumentów – stwierdził, że spółdzielnia posiada zdolność kredytową do spłaty kwoty kredytu w wysokości 4 mln złotych. Z kolei, z innego oświadczenia wydanego przez bank, a przedstawionego przez spółdzielnię, wynikało, iż posiada ona zdolność kredytową w kwocie 10 mln złotych.

Uwzględniając m.in. powyższe ustalenia, sąd II instancji uznał, iż apelacja spółdzielni zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty i argumenty uznał za zasadne. Sąd Okręgowy w pełni podzielił przy tym argumentację prawną sądu I instancji odnośnie niemożności przeznaczenia przez spółdzielnię mieszkaniową środków zgromadzonych na celowych funduszach remontowych na spłatę wnioskodawczyni. Przedłożenie jednakże przez spółdzielnię – już po wydaniu orzeczenia przez sąd I instancji – dokumentów, z treści których wynikała realna możliwość zaciągnięcia przez nią kredytu na spłatę, skutkowało koniecznością ponownej oceny wszystkich zaistniałych w sprawie okoliczności przed podjęciem decyzji, której ze stron postępowania przyznać należało sporną nieruchomość.

Ważne kwestie historyczne

W ocenie Sądu Okręgowego nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia wniosku o zniesienie współwłasności był charakter objętej nią nieruchomości, a także status stron postępowania. Wnioskodawczynią w rozpoznawanej sprawie była bowiem spółka prawa handlowego, zaś uczestniczką spółdzielnia mieszkaniowa. Podkreślono wobec tego kwestie „historyczne” związane ze sporną nieruchomością. Bezsporne w sprawie było zaś, że objęta postępowaniem nieruchomość od początku, tj. od 1973 r. pozostawała w użytkowaniu wieczystym pierwotnej spółdzielni. Na nieruchomości tej spółdzielnia wzniosła budynek użytkowy, z którego zarówno ona – a także jej członkowie – korzystali zgodnie z jego przeznaczeniem. W budynku mieściły się biura zarządu spółdzielni, a pozostałe pomieszczenia były wynajmowane, dzięki czemu członkowie spółdzielni korzystali z uzyskiwanych z tego tytułu pożytków. W związku z podziałem spółdzielni powstało zaś wspólne prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz współwłasność budynku trzech spółdzielni. Uczestniczka postępowania nabyła przy tym udziały od jednej, zaś wnioskodawczyni – od drugiej spółdzielni, które powstały na skutek podziału.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy uznał, że przyznanie spornej nieruchomości występującej w sprawie spółdzielni pozwoli jej członkom na dalsze odnoszenie korzyści z tej nieruchomości oraz umożliwi zapewnienie potrzeb, dla spełnienia których został wybudowany budynek biurowo-
-handlowo-usługowy.

W ocenie sądu II instancji, wnioskodawczyni nie mogła przy tym skutecznie powoływać się na okoliczność, że za przyznaniem jej spornej nieruchomości przemawiać powinien fakt doprowadzenia przez spółdzielnię nieruchomość do złego stanu. Niewątpliwie stan ten był zły, do czego doprowadziły wieloletnie zaniedbania i brak remontów. Nie należało jednak abstrahować od okoliczności, że wcześniej obiekt ten stanowił współwłasność trzech spółdzielni mieszkaniowych, co utrudniało podjęcie decyzji o remoncie. Także aktualni współwłaściciele nie byli w stanie dojść do porozumienia w zakresie zarządu wspólną nieruchomością tak dalece, że wymagało to interwencji sądu i ustanowienia zarządcy tymczasowego.

Sąd Okręgowy podkreślił jednocześnie, iż nabywając udział w spornej nieruchomości, wnioskodawczyni zdawała sobie sprawę z jej stanu technicznego. Przyznanie jej nieruchomości wiązałoby się z kolei z koniecznością przynajmniej czasowego uregulowania kwestii drogi dojazdowej do zaplecza nieruchomości przez nieruchomość należącą do spółdzielni, co mogło stać się kolejnym źródłem konfliktów pomiędzy stronami i ostatecznie prowadzić do kolejnego ograniczenia prawa własności spółdzielni na rzecz wnioskodawczyni. Sytuacja taka nie miałaby zaś miejsca w przypadku, gdyby jedynym użytkownikiem wieczystym spornej nieruchomości i właścicielem posadowionego na niej budynku została spółdzielnia.
Wydając orzeczenie w sprawie, Sąd Okręgowy uwzględnił przy tym okoliczność, że spółdzielnia przedstawiła dowody możliwości realizowania na nieruchomości inwestycji o nowoczesnym i profesjonalnym charakterze, a także wykazał realną możliwość spłaty udziału wnioskodawczyni w prawie użytkowania wieczystego spornej nieruchomości i współwłasności budynku.

Skarga kasacyjna

Nie zgadzając się z postanowieniem sądu II instancji, skargę kasacyjną wywiodła wnioskodawczyni, zaskarżając orzeczenie w całości. Zarzuciła sądowi naruszenie prawa materialnego, tj. art. 211 KC oraz art. 212 § 2 KC poprzez błędną wykładnię, a w konsekwencji niezastosowanie, polegające na niedokonaniu podziału fizycznego nieruchomości, pomimo uzyskania opinii biegłego z zakresu budownictwa i biegłego sądowego z zakresu geodezji, potwierdzających możliwości i zasadność dokonania podziału fizycznego nieruchomości, stanowiącej przedmiot postępowania i braku opinii biegłego sądowego potwierdzającego, iż podział fizyczny byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. W ocenie wnioskodawczyni, sąd II instancji błędnie uznał również, iż dla przyznania nieruchomości, stanowiącej przedmiot postępowania spółdzielni, za spłatą wnioskodawczyni miał znaczenie zarówno status uczestniczki jako spółdzielni mieszkaniowej, czyli specyficznej osoby prawnej, jak i kwestie historyczne związane ze sporną nieruchomością oraz konflikt pomiędzy stronami postępowania, który uniemożliwiał korzystanie z drogi dojazdowej do zaplecza nieruchomości.

Z uwzględnieniem powyższego, wnioskodawczyni wystąpiła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy sądowi II instancji do ponownego rozpoznania. Spółdzielnia zaś, w odpowiedzi na skargę, zażądała jej oddalenia.

Stanowisko i wykładnia Sądu Najwyższego

Po rozpoznaniu sprawy, Sąd Najwyższy uznał, iż skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 211 KC, Sąd Najwyższy przypomniał bowiem, że przepis ten dotyczy sądowego zniesienia współwłasności na żądanie każdego ze współwłaścicieli, przyznając współwłaścicielom roszczenie o zniesienie wspólności (actio communi dividundo). Kodeks cywilny zakłada bowiem, iż współwłasność w częściach ułamkowych (odpowiednio również inne prawa majątkowe będące przedmiotem wspólności pro indiviso) stanowi stan tymczasowy, przejściowy, zaś żaden ze współwłaścicieli nie powinien być zmuszany wbrew własnej woli do pozostawania we wspólności z innymi osobami. Przepis art. 211 KC przewiduje przy tym określoną kolejność co do dopuszczalnych sposobów zniesienia współwłasności, wskazując jako pierwszy podział rzeczy wspólnej. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż stanowiąc o „podziale rzeczy”, powołany przepis obejmuje podział w sensie fizycznym, tj. poprzez stworzenie nowych dwu lub więcej rzeczy z jednej istniejącej dotychczas. Tym samym, podział prowadzi każdorazowo do powstania nowego dobra prawnego, które – co do zasady – stanowi po zniesieniu współwłasności przedmiot wyłącznego prawa jednego z dotychczasowych współwłaścicieli. Podział taki powinien być przy tym dokonany wówczas, gdy nie pozostaje sprzeczny z przepisami ustawy, bądź ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. W takich bowiem przypadkach rzecz może zostać przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego⁴.

SN podkreślił, że w rozpoznawanej sprawie choć sąd I instancji rozważał możliwość zniesienia współwłasności poprzez podział (współużytkowania wieczystego oraz nieruchomości budynkowej), to jednak uznał, iż – jakkolwiek teoretycznie możliwy – jest on niezasadny, przede wszystkim z uwagi na konieczność poniesienia istotnych nakładów finansowych wobec konieczności przebudowy budynku. Ocena zaś, czy zachodzi możliwość podziału fizycznego nieruchomości nie powinna ograniczać się do ustalenia, czy w ogóle podział taki jest możliwy do zrealizowania. Konieczne jest bowiem każdorazowo dokonanie przez sąd oceny, czy nie zachodzą okoliczności przemawiające przeciwko takiemu sposobowi zniesienia współwłasności. Może wynikać to w szczególności z charakteru rzeczy wspólnej, jej budowy i przeznaczenia, zaś ocena w tym zakresie powinna każdorazowo zostać dokonana przez sąd meriti, który nie jest związany stanowiskiem biegłego (rzeczoznawcy), którego rolą nie jest dokonywanie oceny przesłanek z art. 211 KC.

Za zarzut przesądzający Sąd Najwyższy uznał jednakże wydanie w sprawie postanowienia jedynie częściowego. Jak wyjaśnił, nie jest dopuszczalne podjęcie w postępowaniu o zniesieniu współwłasności postanowienia częściowego rozstrzygającego o podziale nieruchomości, bez jednoczesnego wyrównania wartości udziałów spłatami lub dopłatami oraz bez rozstrzygnięcia istniejącego sporu o nakłady, jeżeli rozmiar tych nakładów mógłby rzutować na sposób podziału albo wysokość spłat lub dopłat⁵. Należy zatem stwierdzić, iż każdorazowo, rozstrzygając w orzeczeniu częściowym o zniesieniu wspólności pewnego składnika (prawa) majątkowego, sąd obowiązany jest równocześnie rozstrzygnąć o związanych ze zniesieniem wspólności roszczeniach zainteresowanych (uczestników postępowania). Dotyczy to również rozliczeń co do roszczeń z tytułu przychodów, które przynosi rzecz lub prawo będące przedmiotem wspólności.

Z tej też przyczyny, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

¹ sygn. akt V CSKP 29/21

² ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) – dalej: „KC”

³ ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1208 ze zm.) – dalej: „USM”

⁴ por. art. 212 § 2 KC

⁵ por. postan. Sądu Najwyższego z dnia 04.07.1983 r., sygn. akt III CRN 129/83. Czytaj też „Puls spółdzielni”, str. 72