Koszty utrzymania mienia spółdzielni

Majątek spółdzielni

Stosownie do zapisu art. 3 Ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (DzU z 26 maja 1995 r. nr 54, poz. 288 z póz. zm.), majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.

Mienie spółdzielni

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., ogłoszona w Dzienniku Ustaw z 2001 r. nr 4,  poz. 27, obowiązująca od 24 kwietnia 2001 r. z późn. zm., w art. 40 stanowi, że „spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych.

W szczególności mieniem spółdzielni pozostają:

• nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami;
• nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami sieci technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego;
• nieruchomości niezabudowane.”

Mieniem SM nie są, mimo usytuowania na mieniu spółdzielni: „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu” (art. 49 Kodeksu cywilnego).

Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków, nabyte na podstawie ustawy (art.1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Na mocy powyższych zapisów ustawowych spółdzielnie mieszkaniowe zostały zobowiązane do podjęcia działań, które doprowadzą do wskazania i wyodrębnienia majątku przeznaczonego do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz majątku mającego pozostać odrębnym majątkiem spółdzielni.

Ustaleń powyższych dokonują uprawnione organy spółdzielni w formie prawem przewidzianej, tzn. w formie uchwały. W każdej zatem SM, począwszy od dnia wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. od 24 kwietnia 2001 r., winien zachodzić proces wydzielania nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni (art. 41 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) oraz ewidencja tego mienia, a także ewidencja nieruchomości, w których wyodrębniono lokale na własność, obejmującej budynek wraz z gruntem do niego przynależnym, jako podstawowa nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali.

Prowadzenie przez SM rejestru swojego mienia i rejestru nieruchomości obejmujących budynek wraz z gruntem do niego przynależnym jest bezwzględnie konieczne dla właściwego wypełniania obowiązku wynikającego z określania opłat na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, sprecyzowanych w znowelizowanej ustawie, obowiązującej od 31 lipca 2007 r.

Przykład regulacji wewnątrzspółdzielczej

Poniżej przykład regulacji wewnątrzspółdzielczej dotyczącej mienia spółdzielni określonej w Regulaminie rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali mieszkalnych, użytkowych i wspólnych nieruchomości w Spółdzielni Mieszkaniowej „X” (regulamin dostępny w internecie).

„1. Definicja pojęć:Mienie spółdzielni to własność spółdzielni i inne prawa majątkowe. W szczególności mieniem spółdzielni są wszystkie nieruchomości zabudowane i niezabudowane lub ich części w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej poszczególnym członkom i właścicielom lokali niebędącymi członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. Mienie spółdzielni dzieli się na:

• mienie ogólne – nieruchomości stanowiące spółdzielczy zasób mieszkaniowy, a służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności administracyjnej, społecznej, oświatowo-kulturalnej i innej, zabudowane budynkami oraz innymi urządzeniami wraz z gruntami przynależnymi,
• mienie spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania – nieruchomości, budowle, mała architektura, tereny rekreacyjne i zieleń, drogi, chodniki, oświetlenie terenu, ogólnodostępne miejsca parkingowe, place zabaw, boisko, infrastruktura techniczna, będące własnością spółdzielni, służące użytkownikom lokali, bez względu na faktyczne korzystanie z tego mienia. Załącznik nr 1 i 2.”

Opłaty na koszty eksploatacji i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni

Na podstawie nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007 r., obowiązującej od 31 lipca 2007 r. zawartych w art. 4a. pkt 1) w związku z art. 4 ust. 1–2 i 4, zarząd spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązany prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczanie przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ewidencję kosztów eksploatacji i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Co oznaczają te postanowienia ustawy dla użytkowników lokali o różnych prawach do lokalu oraz o różnym statusie w zakresie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej? Art. 4 ww. ustawy stanowi, że:

• członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu” (ust. 1);
• „członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu” (ust. 2);
• członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych.
  
  Od chwili postawienia im lokalu do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo ust. 2 art. 4 ww. ustawy” (art. 4 ust. 3), tj. tak jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali lub jak członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali;
• „osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni z zastrzeżeniem art. 5” (art. 4 ust. 1a).
  
  Art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ust. 1 stanowi o tym, że: „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej”.
  
  Ust. 2 art. 5 ustawy stanowi, że „pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej”;
• właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.
  
  Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
  
  Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.O dyspozycji art. 5 ww. ustawy mowa jest powyżej;
• członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi (art.4 ust. 5).

Przykład regulacji wewnątrzspółdzielczej

Poniżej przykład regulacji wewnątrzspółdzielczej dotyczącej kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie przeznaczone do wspólnego korzystania oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie ogólne spółdzielni (art. 40 USM), zawartej w Regulaminie rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali mieszkalnych, użytkowych i wspólnych nieruchomości w Spółdzielni Mieszkaniowej „X” (regulamin dostępny w internecie).

„Do kosztów eksploatacji mienia przeznaczonego do wspólnego korzystania zalicza się w szczególności:

• koszty bieżącej eksploatacji i utrzymania, w tym: utrzymanie czystości i konserwację zieleni; remonty, drobne naprawy i konserwacje oraz przeglądy techniczne; energię elektryczną (oświetlenie);
• podatek od nieruchomości dotyczący działek spółdzielni nieprzypisanych do poszczególnych nieruchomości budynkowych, a niezbędnych dla właściwego funkcjonowania spółdzielni;
• koszty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu – jak wyżej;
• inne koszty poniesione na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie do wspólnego korzystania.

Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania dzielone są na wszystkie lokale proporcjonalnie do ich powierzchni, z wyłączeniem lokali własnych (służących działalności administracyjnej, społecznej, oświatowej i kulturalnej spółdzielni). Miesięczna opłata za mienie spółdzielni ustalana jest w zł/m.

Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie ogólne Spółdzielni (art. 40 USM). Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie ogólne Spółdzielni to: podatek od nieruchomości; wieczyste użytkowanie gruntów; usługi porządkowe i utrzymanie zieleni; konserwacje, naprawy, remonty chodników, ulic, małej architektury; oświetlenie terenu i zasilanie urządzeń technicznych; utrzymanie obiektów administracji; konserwacje, naprawy i remonty infrastruktury technicznej; amortyzacja; ubezpieczenie mienia spółdzielni; wynagrodzenia pracowników związane z utrzymaniem obiektów i inne.”

Inne istotne zagadnienia dotyczące opłat na pokrywanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni mieszkaniowej wymieniono poniżej.

Opłaty na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, opłaty na pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali i utrzymaniem nieruchomości wspólnych dla właścicieli lokali bez względu na członkostwo w spółdzielni lub jego brak, opłaty na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wnoszone przez członków spółdzielni oraz osób niebędących jej członkami, a dysponujących spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, opłaty właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, tj. opłaty, o których mowa w ust. 1, 2 i 4 art. 4 USM, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach. Tak stanowi ust. 6ł art. 4 ww. ustawy.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w ust. 1–2 i 4, co najmniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. (art. 4 ust. 7, 17 ww. ustawy).

W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia ma obowiązek zawiadomić osoby, o których mowa w ust. 1, 2 i 4, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie (art. 4 ust. 7, 17 ww. ustawy).

Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie swego członka, właściciela lokalu niebędącego jej członkiem lub osoby jej niebędącej członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat (art. 4 ust. 6,4).

Członkowie spółdzielni, osoby niebędące jej członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany opłat spoczywa na spółdzielni (art. 4 ust. 8).]

Opłaty te wnosi się z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin ich wnoszenia, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy (art. 4 ust. 6). W niektórych spółdzielniach statuty cedują regulację dotyczącą terminu wnoszenia opłat na regulaminy uchwalane przez Radę Nadzorczą.

Za opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz mienia wspólnego odpowiadają solidarnie – z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi jej członkami lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali – osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu (art. 4 ust. 6). Powyższa regulacja ma duże znaczenie dla procedur powiadamiania o wysokości opłat oraz przy dochodzeniu przez spółdzielnię zaległości w opłatach.

Rozliczanie opłat wnoszonych na utrzymanie mienia spółdzielni i mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 6 ust. 1 stanowi, że „różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art.1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym”.

Z powyższej dyspozycji ustawowej wynika wprost, że niedobory przychodów na koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości za rok obrachunkowy należy pokryć przychodami z nieruchomości bezpośrednio w roku następnym, co w praktyce oznacza podwyższenie opłat.

Nadwyżka opłat nad kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości za rok obrachunkowy w praktyce powinna oznaczać zmniejszenie opłat z tego tytułu w roku bezpośrednio po nim następującym. Ponadto należy mieć na uwadze dyspozycję art. 4 ust. 6ł, który stanowi, że „opłaty, których mowa w ust. 1, 2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach, tzn. na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale i eksploatację nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni i mienie spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania.

Zdaniem autorki niniejszego artykułu, jeśli SM nie stosuje wyżej przytoczonych zasad rozliczania opłat, to narusza przepis USM. Ma to szczególne znaczenie wobec osób niebędących członkami spółdzielni, w odniesieniu do których, w przypadku nadwyżki kosztów nad przychodami, spółdzielnia nie pokrywa ze środków własnych tego niedoboru, a w przypadku dominacji przychodów nad kosztami jest obowiązana obniżyć opłatę.

Gwarancją poprawnego naliczenia comiesięcznych opłat za mienie spółdzielni są przejrzyste regulacje wewnątrzspółdzielcze, zawarte w uchwalanych przez radę nadzorczą regulaminach i zgodne z zapisami obowiązujących ustaw spółdzielczych, a także poprawna ewidencja księgowa prowadzona przez zarząd spółdzielni.

Użytkownicy lokali bez względu na status w spółdzielni i tytuł prawy do lokalu mają prawo wglądu do dokumentów finansowych, na podstawie których przypisano i wyliczono koszty do pokrycia w comiesięcznych opłatach za lokal.

Zbliżają się walne zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowych podsumowujące rok obrachunkowy 2013. To czas na bilansowanie przychodów i kosztów w poszczególnych nieruchomościach i całych spółdzielniach.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!