Czy przy zwrocie kaucji z tytułu najmu mieszkania trzeba płacić podatek?

Końcówka lata to tradycyjnie gorący okres na rynku najmu. Szczególnie dużo dzieje się w miastach akademickich, gdzie przed rozpoczęciem roku akademickiego mieszkań szukają studenci rozpoczynający naukę poza rodzinnymi miejscowościami.

Dla wielu z nich podpisanie umowy najmu oznacza nie tylko konieczność zapłaty czynszu, ale także wpłacenie kaucji zabezpieczającej. Zwykle odpowiada ona równowartości jednego, dwóch lub trzech miesięcznych czynszów. W praktyce oznacza to, że przy zawieraniu umowy najemca musi jednorazowo wyłożyć kilka tysięcy złotych.

Przepisy określają jednak maksymalną wysokość takiego zabezpieczenia. Zgodnie z art. 6 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Może Cię zainteresuje: Większe mieszkania pożądane bardziej niż kawalerki

Kaucja po zakończeniu najmu nie zawsze wraca w tej samej wysokości

Wpłacenie kaucji jest dla najemcy realnym kosztem, choć formalnie nie jest ona opłatą za korzystanie z mieszkania. Pieniądze mają zabezpieczać interes wynajmującego, między innymi na wypadek zaległości czy szkód w lokalu, a po zakończeniu najmu, po odpowiednim rozliczeniu, powinny zostać zwrócone. Co więcej, przepisy przewidują możliwość, a w określonych sytuacjach wręcz konieczność, waloryzacji kaucji.

Kluczowe znaczenie ma tutaj art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji oraz krotności czynszu przyjętej przy jej pobieraniu. Jednocześnie zwracana kwota nie może być niższa od kaucji pobranej.

Mechanizm ten ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy w trakcie trwania umowy czynsz wzrósł. Przykładowo, jeśli najemca wpłacił kaucję odpowiadającą jednemu miesięcznemu czynszowi, a w czasie najmu czynsz wzrósł o 30 proc., przy spełnieniu ustawowych warunków zwracana kaucja również powinna zostać odpowiednio podwyższona.

Waloryzacja ma chronić najemcę przed stratą

Nie chodzi więc o to, aby najemca otrzymał od wynajmującego dodatkowe pieniądze. Celem waloryzacji jest zachowanie ekonomicznej wartości kaucji w sytuacji, gdy w czasie trwania najmu zmieniła się wysokość czynszu. Takie rozumienie przepisów znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Sądy wskazują, że mechanizm waloryzacji ma zapobiegać sytuacji, w której zwrotna kaucja staje się źródłem jednostronnej, niezawinionej i rażącej straty po stronie najemcy.

Przeczytaj także: Rośnie liczba pozwoleń dla deweloperów

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 18 listopada 2024 roku, sygn. akt I SA/Gl 390/24, zwrócił uwagę właśnie na taki charakter waloryzacji. Jej celem jest ochrona najemcy przed stratą wynikającą z okoliczności, na które nie miał on wpływu. Z ekonomicznego punktu widzenia trudno więc uznać, że osoba otrzymująca zwrot własnych pieniędzy, tylko w odpowiednio zwaloryzowanej wysokości, rzeczywiście się wzbogaca.

Czy zwaloryzowana kaucja jest przychodem?

Na tym etapie pojawia się jednak problem podatkowy. Zgodnie z ogólną zasadą opodatkowaniu podlega przychód, czyli rzeczywiste przysporzenie majątkowe. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 kwietnia 2023 roku, sygn. akt II FSK 255/22, wskazał, że dla powstania przychodu istotne jest uzyskanie przez podatnika konkretnego przysporzenia.

W przypadku zwrotu kaucji sytuacja jest jednak szczególna. Najemca otrzymuje przecież środki, które wcześniej sam wpłacił jako zabezpieczenie. Zmienia się ich wysokość, ale nie zmienia się charakter samego świadczenia, nadal jest ono zwrotne. Jeżeli więc waloryzacja ma jedynie zabezpieczyć najemcę przed utratą wartości kaucji i nie stanowi rzeczywistego wzbogacenia, można argumentować, że nie powinna powodować powstania przychodu podatkowego. Takie podejście pojawia się w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Fiskus uważa jednak inaczej

Organy podatkowe przyjmują stanowisko zdecydowanie mniej korzystne dla najemców. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 sierpnia 2025 roku, nr 0112-KDIL2-1.4011.511.2025.3.KP, uznał, że podatnik powinien wykazać w zeznaniu rocznym przychód z innych źródeł odpowiadający różnicy pomiędzy zwróconą kaucją w wysokości zwaloryzowanej a kwotą kaucji pierwotnie wpłaconą.

Nie jest to stanowisko odosobnione. Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się w interpretacji indywidualnej z 10 lipca 2024 roku, nr 0115-KDIT2.4011.285.2024.2.KO. Według organów podatkowych dodatkowa kwota otrzymana przez najemcę w związku z waloryzacją kaucji stanowi więc przychód. W konsekwencji różnica pomiędzy kaucją wpłaconą a zwróconą w wyższej wysokości może zostać uznana za kwotę podlegającą opodatkowaniu.

Może Cię zainteresuje: Ciekawe oferty mieszkań od wojska i PKP

Spór sprowadza się do tego, czy najemca rzeczywiście się wzbogaca

Istnieje wyraźny rozdźwięk między argumentacją dotyczącą cywilnoprawnego charakteru kaucji a stanowiskiem organów podatkowych. Z jednej strony przepisy nakazują odpowiednio zwaloryzować kaucję, aby najemca nie poniósł rażącej straty. Z drugiej, fiskus traktuje kwotę odpowiadającą waloryzacji jako przychód z innych źródeł.

To istotna różnica, szczególnie przy wysokich czynszach i długoterminowych umowach. Im większy wzrost czynszu w czasie trwania najmu, tym większa może być różnica między pierwotnie wpłaconą kaucją a kwotą podlegającą zwrotowi.

Podatnik może stanąć przed sądem

Na obecnym etapie osoby, które otrzymały zwaloryzowaną kaucję, powinny mieć świadomość, że stanowisko organów podatkowych jest dla nich niekorzystne. Jednocześnie istnieją argumenty prawne pozwalające kwestionować traktowanie waloryzacji jako rzeczywistego przysporzenia majątkowego. W praktyce oznacza to, że podatnik, który nie zgadza się ze stanowiskiem fiskusa, może być zmuszony do wejścia w spór z organem podatkowym i ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd administracyjny.

Problem nie dotyczy więc wyłącznie tego, ile pieniędzy najemca powinien otrzymać po zakończeniu umowy. Równie ważne jest pytanie, czy część tej kwoty, wynikająca wyłącznie z ustawowej waloryzacji kaucji, rzeczywiście można uznać za jego dochód.

Źródło: forsal.pl