Warunki uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem VAT

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 11 października 2022 r. (sygn. akt I SA/Gd 822/22) podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej. We wniosku wskazał, że zamierza w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży działki gruntu wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową do nieruchomości. Z przyszłym nabywcą nieruchomości zawarł umowę przedwstępną, w której zobowiązał się sprzedać opisaną we wniosku nieruchomość za z góry ustaloną cenę. W umowie przedwstępnej, z uwagi na to, że przyszły nabywca zamierza realizować na nieruchomości własne przedsięwzięcie deweloperskie, podatnik upoważnił przyszłego nabywcę do wykonania określonych czynności we własnym imieniu i na własne ryzyko.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Zdaniem podatnika sprzedaż nieruchomości wraz z udziałem w działce drogowej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stwierdził, że planowanej sprzedaży nieruchomości nie można przypisać cech działalności gospodarczej, ponieważ stanowi ona jedynie sprzedaż majątku prywatnego.

Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej (dalej: KIS) uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Przyjęcie, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych faktów, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności danej sprawy. W omawianej sprawie na działce okazjonalnie dokonywano działań w celu poprawy możliwości ich przyszłego zagospodarowania, takich jak lokalizacja zjazdu z drogi wewnętrznej.

Stanowisko KIS

Dyrektor KIS stwierdził, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Zdaniem organu podatkowego w omawianej sprawie podatnik w umowie przedwstępnej upoważnił spółkę do wykonywania szeregu czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania. Fakt, że te działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez podatnika, ale przez kupującego nie oznacza, zdaniem organu podatkowego, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną podatnika. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, o czym stanowią przepisy Kodeksu cywilnego.

Skarga do WSA

Podatnik złożył skargę na interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który ją uchylił. W uzasadnieniu wyroku sąd stwierdził, że dokonywane przez podatnika działania odbywały się na przestrzeni kilku czy kilkunastu lat, często w kilkuletnich odstępach, co wskazuje, że nie stanowiły one zorganizowanego ciągu czynności.

Elementami wyróżniającymi działalność handlową mogłoby być dokonywanie ulepszeń sprzedawanej rzeczy, prowadzenie aktywnego marketingu czy angażowanie dodatkowych środków w celu pozyskania kontrahenta. W ocenie sądu, żadnej z tych cech nie da się przypisać sprzedaży dokonanej przez podatnika. Ponadto warunkiem uznania danej jednorazowej czynności za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług jest ustalenie, że jednorazowa czynność podejmowana jest z zamiarem wykonywania czynności w sposób powtarzalny dla celów zarobkowych, czego w odniesieniu do sytuacji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji nie można przyjąć.

Przyszły nabywca nieruchomości został upoważniony do podejmowania w odniesieniu do nieruchomości, którą ma w przyszłości nabyć, czynności we własnym imieniu i na własne ryzyko. Czynności, do których podjęcia przyszły nabywca będzie uprawniony, a obejmujące pozyskanie odpowiednich dokumentów czy uzgodnień, podejmowane będą w jego wyłącznym interesie i na jego koszt. Upoważnienie udzielone w umowie obejmuje uzyskiwanie stosownych decyzji i uzgodnień przez nabywcę we własnym imieniu.

W konsekwencji sąd uznał, że organ podatkowy popełnił uchybienia i ocenił błędnie sytuację opisaną przez podatnika we wniosku o wydanie interpretacji.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 października 2022 r. (sygn. akt I SA/Gd 822/22)