Czy opóźnienie budowy mieszkania z winy dewelopera daje prawo do ulgi mieszkaniowej w PIT?

W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 1569/24), podatnik sprzedał mieszkanie z udziałem 10/1760 części lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego za cenę 560 000 zł. Nieruchomość podatnik nabył w dniu 17 grudnia 2015 r. za 403 000 zł. W zeznaniu podatnik wykazał przychód ze sprzedaży nieruchomości jako podlegający zwolnieniu podatkowemu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Podatnik domagał się nadpłaty w PIT.

Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, że w omawianej sprawie przychód ze sprzedaży nieruchomości powinien być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Sprzedaż nastąpiła dnia 7 marca 2019 r., a więc wspomniany trzyletni termin na wydatkowanie przychodu upłynął z dniem 31 grudnia 2022 r.

Podatnik nabył mieszkanie w dniu 27 czerwca 2023 r. Zawarta w dniu 7 maja 2021 r. umowa deweloperska była jedynie umową zobowiązującą podatnika i dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa ta nie przenosiła prawa własności. Samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie i remont lokalu mieszkalnego, bez przeniesienia jego własności w ustawowym terminie, nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 131 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Stanowisko urzędu podatkowego niezgodne z prawem

Sprawa na skutek skargi podatnika trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który uznał stanowisko urzędu podatkowego za niezgodne z prawem.

WSA w Szczecinie podkreślił, że urząd podatkowy pominął zapis §6 umowy deweloperskiej z dnia 7 maja 2021 r., tj. że harmonogram wpłat, które miał ponosić podatnik na nabycie własnego lokalu mieszkalnego, kończył się 30 grudnia 2021 r. Natomiast w §8 umowy deweloperskiej podatnik i deweloper postanowili, że umowa ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu zostanie zawarta do dnia 25 czerwca 2022 r.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie złożył odwołanie od wyroku WSA w Szczecinie.

NSA oddala skargę urzędu podatkowego

NSA oddalił skargę urzędu podatkowego, a w uzasadnieniu wyroku wskazał, że w omawianej sprawie podatnik sprzedał mieszkanie 7 marca 2019 r. Z kolei 7 maja 2021 r. zawarł umowę deweloperską, zgodnie z którą umowa ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w A. zostanie zawarta do dnia 25 czerwca 2022 r. Podatnik dokonywał wpłat wynikających z umowy deweloperskiej, których harmonogram kończył się z dniem 30 grudnia 2021 r. Umowa ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu została finalnie zawarta w dniu 27 czerwca 2023 r. Zawierała ona oświadczenie dewelopera, zgodnie z którym opóźnienie w zakończeniu inwestycji nastąpiło z przyczyn całkowicie od niego niezależnych, bez jego winy.

W sprawie istnieje wątpliwość, czy podatnikowi, który zastosował się do postanowień umowy deweloperskiej (co jest bezsporne w sprawie), przysługuje prawo do ulgi mieszkaniowej, w sytuacji, gdy nabył własność nieruchomości w A. po upływie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał lokal. Do opóźnienia doszło z przyczyn od niego niezależnych.

Kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego.

W ocenie NSA w omawianej sprawie podatnikowi przysługuje prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Z kolei przez umowę deweloperską należy rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Do nabycia lokalu mieszkalnego przez skarżącego miało dojść w terminie do 25 czerwca 2022 r., czyli de facto przed upływem 3-letniego terminu, licząc od końca 2019 r. Podatnik wywiązał się z postanowień umowy, uiszczając wynikające z harmonogramu kwoty. Dopełnił zatem wszelkich aktów staranności, warunkujących zaistnienie przesłanek do skorzystania z preferencji podatkowej, w tym odnoszących się do nabycia własności lokalu. Sama okoliczność, że ostatecznie, z przyczyn niezależnych od skarżącego, umowa przenosząca własność nieruchomości doszła do skutku w późniejszym terminie, nie może niweczyć możliwości uzyskania ulgi.

Przyczynę, dla której umowa przenosząca własność zawarto z opóźnieniem, przedstawił deweloper. Wskazał, że opóźnienie w zakończeniu inwestycji nastąpiło z przyczyn całkowicie od niego niezależnych, bez jego winy, wskutek „zdarzeń siły wyższej”. Chodziło między innymi o Covid-19, konflikt zbrojny w Ukrainie i związane z nimi ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Przesłanki do zastosowania ulgi mieszkaniowej dotyczą podatnika, jako potencjalnego beneficjenta ulgi, nie zaś dewelopera. Jeśli więc podatnik wykonał postanowienia umowy deweloperskiej, a jednocześnie zachował warunki przyznania ulgi mieszkaniowej, to ostateczne nieziszczenie się tych przesłanek powodowane nieterminowością dewelopera, nie powinno skutkować pozbawieniem podatnika prawa do preferencji podatkowej – uznał Naczelny Sąd Administracyjny.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2025 r.
(sygn. akt II FSK 1569/24)