Od 1 marca 2023 r. zacznie obowiązywać ustawa o kooperatywach mieszkaniowych

Ustawa określa zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Inwestycją mieszkaniową w jej rozumieniu jest realizacja przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo przez spółdzielnię mieszkaniową przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy mieszkaniowej, bądź członków tej spółdzielni mieszkaniowej, ich rodzin, krewnych lub znajomych chcących z nimi zamieszkać, która mogłaby się dokonać poprzez nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, bądź budynków mieszkalnych jednorodzinnych, bądź nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzenie robót budowlanych, po zakończeniu których części składowe tej nieruchomości stanowić będą budynek (budynki) obejmujące lokale mieszkalne bądź jednorodzinne mieszkalne, w których nie wyodrębniono lokalu przy założeniu, że ich łączna liczba będzie większa niż dwa (art. 2 ust. 1).

Kooperatywę mieszkaniową tworzy co najmniej trzech członków będących wyłącznie osobami fizycznymi (art. 4 ust. 2) współdziałających między sobą na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej, bądź umowy spółki cywilnej (art. 5 ust. 1), sporządzonej według zasad określonych w art. 6 ust. 1 i 2, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10. Przez członka kooperatywy mieszkaniowej rozumie się również własne lub przysposobione dziecko jej członka a także jego spadkobiercę (art. 11 ust. 3) .

Zakończenie inwestycji mieszkaniowej nakazuje członkom kooperatywy mieszkaniowej złożenie wniosku o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności tej nieruchomości i ustanowienia się na ich odrębnych własności lokali zgodnie z przepisami  ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podział  ten może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 11 ust.1 i 2).

Ustawa precyzuje zasady według których rada gminy może zbywać nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości z przeznaczeniem na wsparcie realizacji inwestycji mieszkaniowych (art. 12-30) wyłącznie w formie przetargu pisemnego ograniczonego (art. 12 pkt 2).

Dalsze przepisy przedstawiają dodatkowe czynniki, które mogą być brane pod uwagę przez radę gminy przy podejmowaniu decyzji, np. ograniczenia przetargu pod względem statusu wieku, uwarunkowań stanu cywilnego, uwarunkowań rodzinnych, określonej sytuacji materialnej, warunków spłaty należnych wartości nieruchomości, umorzeń (art. 12 ust. 3), a także dodatkowe zasady zbycia nieruchomości wymienione w ogłoszeniu o przetargu (art. 12 ust. 4-6).

Przepisy określają sposób składania oferty, wymagane dokumenty, informacje, poświadczenia (art. 14 ust. 1-3). Szczegóły umowy sprzedaży nieruchomości opisano w art. 16 ust. 1-3. Zbycie nieruchomości następuje z zastrzeżeniem prawa odkupu (art. 19 ust. 1) na zasadach wymienionych w art. 19 ust. 2-4.

Warunkiem rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej jest realizacja inwestycji mieszkaniowej w celu ustanowienia na rzecz członków tej spółdzielni spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych objętych tą inwestycją mieszkaniową (art. 20 ust. 1). Spłatę dokonuje się według zapisów art. 20 ust. 2.

Zawarcie umowy przeniesienia własności następuje nie wcześniej niż po zapłacie przez spółdzielnię mieszkaniową ceny nieruchomości nabytej z gminnego zasobu nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej (art. 21 ust. 1-2).

Przypadki wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości regulowane są przepisami art. 22 ust. 1-4.

Kolejne przepisy regulują kwestie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty pierwszemu właścicielowi lokalu mieszkalnego bądź budynku mieszkalnego jednorodzinnego (art. 23 ust. 1-11, art. 24-26).

W okresie dwudziestu lat od dnia zbycia nieruchomości przysługuje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości lub lokalu, lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości (art. 27 ust. 1-4).

Ujawnieniu w księdze wieczystej podlega prawo odkupu, prawo pierwokupu. Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi umowa sprzedaży nieruchomości (art. 28 ust. 1-2).

W ustawie w zakresie nieuregulowanym do zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 30).

Ustawa wprowadza zmiany w zapisach następujących aktów prawnych:

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, 2687 i 2745) [art. 31],
• ustawa z dnia 8 maja 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne (Dz. U. z 2022 r. poz. 1613) [art. 32],
• ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 377, 1561 i 2456) [art. 33],
• ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485) [art. 34],
• ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz. U. z 2022 r. poz. 2008) [art. 35].

Zdaniem ustawodawcy przepisy ustawy mają ułatwiać inwestycje mieszkaniowe grupom osób fizycznych, które chcą własnymi siłami budować domy i mieszkania.

Treść ustawy znajdziesz tutaj.