#GorącaLinia – czynność zwykłego zarządu czy czynność przekraczająca zwykły zarząd?
fot. redakcja
Czytelnik pisze:
Prośba o wyjaśnienie do artykułu z #GorącejLinii z dnia 8.05.2020:
We Wspólnocie Mieszkaniowej w Gdyni są wydzierżawione dwa tereny, na których są postawione lokale użytkowe (sklep i kiosk). Umowa na dzierżawę była podpisana w 1992 r., jeszcze przez ADM, które zarządzało nieruchomością i oba te lokale stoją do dziś. Nie są wpisane do księgi wieczystej, a ci, co zbudowali, użytkują je do dziś, opłacając czynsz za dzierżawę na podstawie nowej umowy z Zarządem Wspólnoty, na konto wspólnoty. Umowa i dzierżawa zostały podpisane bez żadnej uchwały. Obecni użytkownicy twierdzą, że to ich własność, chcą wpisać te lokale do księgi wieczystej.
Pytanie: Czy dzierżawa terenu wspólnoty to czynność zwykłego zarządu, czy jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd i wymagana jest uchwała oraz pełnomocnictwo do podpisania umowy o dzierżawę? Czy pełnomocnictwo musi mieć określone warunki, np. granice cen, czas dzierżawy, wypowiedzenie czy tylko określenie o udzieleniu pełnomocnictwa? Czy brak wpisu o udzieleniu pełnomocnictwa powoduje, że podpisana umowa jest nieważna? Co z taka umową zrobić? Czy jest to działanie na szkodę wspólnoty i każdy właściciel może ją zaskarżyć do sądu, jak wówczas sprecyzować pozew?
Zobacz także
Jarosław Kowszuk Nabywanie nieruchomości przez gminę
Ustawy – Prawo zamówień publicznych nie stosuje się do zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości, w szczególności dzierżawy i najmu.
Ustawy – Prawo zamówień publicznych nie stosuje się do zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości, w szczególności dzierżawy i najmu.
Paweł Puch Jak wspólnota zaciąga kredyt?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi rozmowy w sprawie zaciągnięcia kredytu w banku. Czy do zawarcia umowy kredytu konieczna będzie zgoda właścicieli lokali w formie uchwały?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi rozmowy w sprawie zaciągnięcia kredytu w banku. Czy do zawarcia umowy kredytu konieczna będzie zgoda właścicieli lokali w formie uchwały?
Paweł Puch Wynajęcie adwokata z uchwałą czy bez?
Właściciel lokalu we wspólnocie zaskarżył uchwały. Czy zarząd miał prawo wynająć adwokata, czy potrzebna była uchwała wspólnoty?
Właściciel lokalu we wspólnocie zaskarżył uchwały. Czy zarząd miał prawo wynająć adwokata, czy potrzebna była uchwała wspólnoty?
Odpowiedź eksperta:
Dzierżawa nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, a zatem w przypadku nieruchomości będącej współwłasnością, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub upoważnienia sądowego do dokonania czynności – uznał Sąd Apelacyjny w Białymstoku.
W postepowaniu sądowym, które ostatecznie trafiło na wokandę Sądu Apelacyjnego chodziło o dzierżawę nieruchomości będącej współwłasnością zawartą bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem w ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Nie znajdziemy jednak w przepisach definicji tych pojęć. Nie wynika to jednak z błędów ustawodawcy, tylko jest jego świadomym działaniem, gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.
Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie zarówno sąd okręgowy, jak i sąd apelacyjny uznały, że skoro nieruchomość była współwłasnością to jej wydzierżawienie przekraczało zakres zwykłego zarządu i wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli lub orzeczenia sądu. Skoro brak było tej zgody lub orzeczenia sądu czynność ta była bezwzględnie nieważna, jako dokonana bez zachowania wymagań określonych w art. 199 kodeksu cywilnego.
(Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (sygn. akt I ACa 5/11)
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
