Prawnik we wspólnocie mieszkaniowej

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające.

Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami go przekraczającymi jest bardzo płynna i w dużej mierze zależy od okoliczności. W efekcie, oceniając daną czynność czy uprawnienie w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności.

Istotne znaczenie ma też jej powtarzalność.Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. 

 Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności ten zarząd przekraczających jest istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.

W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, a zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zatem w takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnościami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi na podjęcie tych czynności dysponować uchwałą właścicieli lokali.

Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe, w tym Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku o sygn. akt I ACa 1117/12.

Jednak prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa swoje wydatki planuje i opiera na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele bowiem wpłacają środki na określony cel, zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym.

Jeżeli brak jest w planie gospodarczym np. środków na działalność bieżącą w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata, to uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem, czyli na przykład powołanie w uchwale do życia funduszu prawnego i określenie zaliczek, które mają pokryć koszty sprawy sądowej, w tym wynagrodzenia adwokata.

Zgodnie z orzecznictwem, na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt I C 375/15, utworzenie funduszu na pokrycie kosztów postępowania sądowego jest celowe i racjonalne, albowiem dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot na koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową, a obciążających wszystkich właścicieli lokali.

W przedmiotowej sprawie wniesiono o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej utworzenia funduszu celowego – prawnego, stworzonego na pokrycie kosztów prowadzenia sprawy przeciwko deweloperowi. Postępowanie dotyczyło wierzytelności, którą 47,56% właścicieli scedowało na rzecz wspólnoty celem dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi.

• Sąd uznał, że pozew o uchylenie uchwały nie zasługuje na uwzględnienie.
• Jak stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
• Powódka wskazywała, że zaskarżona uchwała rażąco narusza jej interes, gdyż obciąża ją kosztami wynikłymi z prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniową sprawy przeciwko deweloperowi, podczas gdy ona sama nie dokonała cesji wierzytelności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
• Zdaniem sądu zarzut powódki nie jest uzasadniony. Mimo że jedynie 47,56% właścicieli lokali w budynku dokonało na rzecz strony pozwanej cesji wierzytelności za wady fizyczne lokali i części wspólnych budynku, m.in. dachu, to cała wspólnota, czyli wszyscy właściciele lokali, są w tej kwestii wierzycielami z tego tytułu.
• Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i wystąpienie z powództwem przeciwko deweloperowi nie było bezpodstawne.

Po stronie właścicieli lokali prawo przewiduje obowiązek ponoszenia kosztów związanych z częściami nieruchomości wspólnej.

Jak stanowi art. 13 ust. 1 UWL, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 października 2014 r., sygn. akt I ACa 895/14, wskazał, że konstrukcja prawna wspólnoty mieszkaniowej (zrzeszenia właścicieli lokali) nakazuje współwłaścicielom przestrzeganie pewnych zasad, wynikających z decyzji większości. Skoro większość zdecydowała o celowości wszczęcia postępowania, a to zostało uwiarygodnione gospodarczą przyczyną dotyczącą części wspólnej, to dopóki nie zostanie wykazana przez skarżącego oczywista bezzasadność poszukiwania prawnej ochrony w postępowaniu sądowym (np. dochodzenie roszczeń przedawnionych czy nieopartych na zidentyfikowanym zdarzeniu jako grożącym części wspólnej), dopóty skutki finansowe tego postępowania obciążają wszystkich członków wspólnoty, niezależnie od tego, jak głosowali w sprawie celowości takiego postępowania.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!