#GorącaLinia – podział wspólnoty wielobudynkowej

Odpowiedź eksperta:

Wspólnota mieszkaniowa powinna w większości przypadków obejmować działkę budowlaną zabudowaną jednym budynkiem tzw. wspólnota jednobudynkowa. Jednak nierzadko zwłaszcza w zasobach spółdzielczych na jednej działce znajdowało się więcej budynków mieszkalnych. Nieraz zdarzało się, że na jednej działce usytuowane było całe małe osiedle. W takiej sytuacji przy wyodrębnianiu lokali często nie dokonywano podziału tej działki, a konsekwencją takiego postępowania są wspólnoty mieszkaniowe złożone z kilku budynków, tzw. wspólnoty wielobudynkowe. Tymczasem wspólnoty wielobudynkowe powinny być rzadkością i tworzone tylko w szczególnych przypadkach, gdy „zależności między budynkami” są tak duże, że jest to uzasadnione.

Potwierdza to orzecznictwo sądowe w tym Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18.04.2008 roku sygn. akt I ACa 71/08. Instrumentem służącym podziałowi takiej wspólnoty jest art. 5 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości, polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. 

Przede wszystkim podziału muszą chcieć właściciele dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej w innym przypadku nie da się rozpocząć procedury podziału. Trzeba też przed rozpoczęciem procedury podziału uzbroić wspólnotę mieszkaniową w środki finansowe niezbędne do pokrycia kosztów, na przykład ustalając na dany rok zwiększone koszty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, aby w następnym roku procedurę podziału przeprowadzić.

Procedura podziału wspólnoty – 6 kroków

1. Jednomyślna uchwała lub zgoda sądu  

Przede wszystkim zwróć uwagę, że zgodnie z art. 22 ust 3 pkt 6 ustawy o własności lokali dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali.

Zgodnie bowiem z art. 97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Właściciele lokali powinni też w uchwale określić nowe wspólnoty mieszkaniowe oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza oraz zawierać umocowanie dla zarządów do zawarcia stosownego aktu notarialnego. W przypadku braku jednomyślności wszystkich właścicieli, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogę żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W odróżnieniu od zaskarżenia uchwały sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowany, dane osobowe i adres wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawcy. 

2. Geodezyjny podział nieruchomości

Na bazie podjętej uchwały lub zgody sądu na dokonanie podziału, zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zlecić geodecie dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby wydzielić dwie działki dla dwóch budynków. Kolejnym etapem będzie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Organem właściwym będzie tutaj wójt, burmistrz, prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, który po przeprowadzeniu postępowania wyda decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości dokonany przez geodetę. Podział geodezyjny nieruchomości nie będzie potrzebny, jeżeli nieruchomość wspólna składa się z kilku działek i do podziału wspólnoty nie będzie potrzebne geodezyjne wydzielenie działek, gdyż już obecnie działki geodezyjne umożliwiają określenie dwóch nieruchomości wspólnych. 

3. Inwentaryzacja

Kolejnym krokiem zmierzającym do podziału wspólnoty mieszkaniowej będzie opracowanie nowej inwentaryzacji budynków. W inwentaryzacji osoba z uprawnieniami określi nowe nieruchomości wspólne i nowe udziały właścicieli lokali. 

4. Akt notarialny i wpis w księgach wieczystych

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie pełnomocnictwa właścicieli udzielonego w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, zawrze akt notarialny, w którym dokona na podstawie inwentaryzacji i podziału geodezyjnego określenia nowych nieruchomości wspólnych i nowych udziałów właścicieli lokali w nieruchomościach wspólnych. W akcie tym notariusz skieruje też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowych nieruchomości wspólnych, wpisanie nowych udziałów właścicieli lokali oraz skorygowanie wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. 

5. Nowe zarządy oraz rozliczenia

Wpis w księgach wieczystych zmian dokonanych przez właścicieli lokali kończy procedurę podziału wspólnoty mieszkaniowej. Jednak w związku z podziałem wspólnoty mieszkaniowej, co równa się z powstaniem dwóch nowych wspólnot mieszkaniowych, konieczny jest wybór przez każdą z nowych wspólnot mieszkaniowych zarządu. Konieczne jest też rozliczenie finansowe nie tylko między sobą, ale także z dostawcami mediów. Konieczne jest zawarcie nowych umów z dostawcami mediów przez zarządy nowych wspólnot mieszkaniowych. Niewątpliwie będą to zadania bardzo czasochłonne i wymagające dobrego zaplanowania kolejności działań oraz wcześniejszych uzgodnień podejmowanych kroków. 

6. Podział dokumentacji 

Po dokonaniu podziału wspólnoty mieszkaniowej i powołaniu w obu wspólnotach nowych zarządów pojawi się też problem podziału dokumentacji. Część dokumentacji, np. z przeglądów, projektowo-inwentaryzacyjną czy książkę obiektu budowlanego, i tak prowadzi się odrębnie dla każdego budynku, więc w takim wypadku podział dokumentacji nie będzie problemem. Problem stanowić może sytuacja wspólnych dokumentów dla obu budynków czy uchwał wspólnoty mieszkaniowej w takiej sytuacji zawsze należy pamiętać, że jeżeli to dokument wydany przez organ administracji lub sąd wystarczy wystąpić do tego organu o wydanie jego wypisu. W stosunku do innych dokumentów zawsze można u notariusza dokonać poświadczenia ksera dokumentu, przez co uzyskuje on moc oryginału. 

Jest to dość długotrwała i skomplikowana procedura, ale przede wszystkim kosztowna. Wymaga pokrycia kosztów geodety, notariusza, prawnika (w przypadku gdy przebrnięcie przez procedurę przekracza możliwości zarządu), kosztów sądowych związanych z wpisami w księgach wieczystych oraz ewentualnego żądania rozstrzygnięcia w przypadku braku jednomyślności przy zgodzie na podział nieruchomości. Koszty zależą od wielkości wspólnoty, zwłaszcza koszty opłat sądowych związanych z wpisami w księgach wieczystych. Część kosztów jest kosztami wolnorynkowymi, jak na przykład wynagrodzenie geodety, czy koszt wykonania inwentaryzacji, zatem zależeć będą od umiejętności negocjacyjnych zarządu. Niemniej koszty takiego podziału idą dziesiątki tysięcy złotych. 

Podsumowanie

Jak jasno wynika z przepisów prawa, w tym z art.3 ust 5 i art.5 ust 2 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową stanowi jedna nieruchomość niezależnie od ilości budynków na niej zlokalizowanych. Nie ma więc innej możliwości podziału, jak podział wyżej przedstawiony. Nie ma też możliwości bez takiego podziału wspólnoty mieszkaniowej składającej się z dwóch budynków innego rozliczania poszczególnych budynków (odrębnie), ani aby wspólnota mieszkaniowa miała dwa zarządy odrębnie dla każdego budynku. Jest to niedopuszczalne pod względem prawnym.

Dopiero po podziale wspólnoty mieszkaniowej powstają dwie niezależne nieruchomości i dwie niezależne wspólnoty mieszkaniowe. Wówczas możliwe jest rozpoczęcie oddzielnego rozliczania się poszczególnych budynków i odrębne zarządzanie i podejmowanie decyzji. Nie ma też możliwości sięgania wstecz co do przeprowadzonych i rozliczonych już inwestycji czy innych kosztów i próby ponownego ich rozliczenie sprzecznie z udziałami, które obowiązywały, gdy inwestycje były przeprowadzane i istniała jedna wspólnota mieszkaniowa.  

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!