Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie

Sposób rozwiązania umowy o zarządzanie

Jeżeli umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta jest na czas określony, może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnej przez zarządcę. Ponadto strony mogą rozwiązać ją w każdym czasie, za porozumieniem stron, a w razie braku porozumienia – za wypowiedzeniem.

Zgoda wspólnoty na rozwiązanie umowy

Tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, ale tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Sprowadzają się one do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w uchwale, zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie czy administrowanie.

Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo w tej materii nie jest jednolite. Decydujące znaczenie ma zaliczenie rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających.

Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu, to zarząd może sam ją zawrzeć i rozwiązać. Jeżeli natomiast to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu, to zarząd potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie (a w konsekwencji – i rozwiązanie) umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 roku, sygn. akt I ACa 384/2002, uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością.

Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma więc prawo wypowiedzieć się na temat wyboru osoby zarządcy.

W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy do czynności ten zarząd przekraczających, nie mamy pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi na wokandę. Zatem, aby nie dawać argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna zawsze w tej materii wyrażać swoją wolę w uchwale. Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że – tak jak w przypadku każdego stosunku prawnego – uprawnienie do jego rozwiązania przysługuje obu stronom.

Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo wypowiedzenia umowy o zarządzanie, lecz także zarządca może zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji.

Aby zarządca z własnej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie mieszkaniowej. Najwłaściwszą formą będzie w takim wypadku pisemne wypowiedzenie umowy. Pismo takie nie musi mieć żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast powinno z niego jasno wynikać, że zarządca rezygnuje ze sprawowanej funkcji.

Doręczenie wypowiedzenia umowy

Samo podjęcie uchwały nie załatwia jeszcze kwestii wypowiedzenia umowy, chyba że zarządca był obecny podczas podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwały. W każdym innym przypadku do wypowiedzenia konieczne jest skuteczne jego doręczenie, którego obowiązek ustawodawca nakłada na składającego oświadczenie woli.

Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług Poczty Polskiej, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia w sądzie za pomocą pokwitowania nadania i odbioru.

Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie (a w konsekwencji – i rozwiązanie) umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 roku, sygn. akt I ACa 384/2002, uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością.

Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma więc prawo wypowiedzieć się na temat wyboru osoby zarządcy.

W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy do czynności ten zarząd przekraczających, nie mamy pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi na wokandę. Zatem, aby nie dawać argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna zawsze w tej materii wyrażać swoją wolę w uchwale. Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że – tak jak w przypadku każdego stosunku prawnego – uprawnienie do jego rozwiązania przysługuje obu stronom.

Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo wypowiedzenia umowy o zarządzanie, lecz także zarządca może zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji.

Aby zarządca z własnej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie mieszkaniowej. Najwłaściwszą formą będzie w takim wypadku pisemne wypowiedzenie umowy. Pismo takie nie musi mieć żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast powinno z niego jasno wynikać, że zarządca rezygnuje ze sprawowanej funkcji.

Doręczenie wypowiedzenia umowy

Samo podjęcie uchwały nie załatwia jeszcze kwestii wypowiedzenia umowy, chyba że zarządca był obecny podczas podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwały. W każdym innym przypadku do wypowiedzenia konieczne jest skuteczne jego doręczenie, którego obowiązek ustawodawca nakłada na składającego oświadczenie woli.

Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług Poczty Polskiej, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia w sądzie za pomocą pokwitowania nadania i odbioru.

Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być wysłane za potwierdzeniem odbioru i skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej (w zależności od tego, z jakim zarządcą mamy do czynienia – osobą fizyczną czy prawną).

Ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że mimo niepodjęcia przez zarządcę przesyłki (dwukrotnie awizowanej) w terminie, uważa się ją za skutecznie mu doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne).

Pamiętajmy, że – zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego – na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone. Zarząd powinien więc archiwizować zarówno dokumenty własne związane z wypowiedzeniem, jak i kwity pocztowe, potwierdzające nadanie i doręczenie lub ewentualnie – awizowanie przesyłki.

Upłynięcie terminu wypowiedzenia

Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od skutecznego złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania. Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli tego nie zrobiły, w umowie należy stosować przepisy kodeksu cywilnego, które regulują stosunek zlecenia.

Okres wypowiedzenia zaczyna biec od doręczenia wypowiedzenia. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego, termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który data odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Natomiast, zgodnie z art. 113 kc, jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień miesiąca.

Praktyka wypowiedzenia umowy

W praktyce ze względu na treść uchwały można mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi:

• albo w podjętej uchwale umowę wypowiedzieli właściciele lokali,
• albo tylko upoważniono w niej zarząd do wypowiedzenia umowy.

Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy, to wówczas, na podstawie upoważnienia w uchwale, umowę wypowiada zarząd (składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy. Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu, dokonanym z upoważnienia w uchwale, podpisy złożone muszą być przez co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego.

Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z nich, nie będzie to skutecznie złożone w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenie o wypowiedzeniu. Doręczenie go nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Wówczas zarząd musi naprawić swój błąd: złożyć poprawne oświadczenie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej o wypowiedzeniu (z podpisami co najmniej dwóch członków zarządu) i doręczyć je zarządcy, a okres wypowiedzenia umowy zacznie biec dopiero od momentu doręczenia poprawnie złożonego oświadczenia.

Zwróćmy uwagę, że – jak stwierdził sąd w wyżej powołanym orzeczeniu – „ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo wypowiedzieć się w temacie wyboru zarządcy. Właściciele nie muszą zatem w uchwale tylko upoważniać zarząd do wypowiedzenia umowy, lecz mogą sami ją w uchwale wypowiedzieć”. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzenia w imieniu wspólnoty mieszkaniowej a ma tylko obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali.

Bezzasadne byłoby wtedy składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie, skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu jedynie informacyjnym (zwykłą korespondencją).

Korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje na zwykłym liście podpisu innego członka zarządu. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało to, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli, wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to, czy załączono do niego pismo informacyjne, czy nie, i czy podpisało je dwóch czy tylko jeden z członków zarządu będzie bez znaczenia prawnego.

Ponadto, w przypadku takiej uchwały, która od razu wypowiedziała umowę o zarządzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (był w całości podjęta na zebraniu, na którym był on obecny), uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a czas wypowiedzenia zaczął biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy.

Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kc, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy trafiło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały, bo był obecny na zebraniu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!