Jubileusz ustawy o własności lokali

W dniu 24.06.1994 r. uchwalono ustawę o własności lokali (DzU z 1994 r. Nr 85 poz. 388), zwaną dalej w treści niniejszego tekstu „UWL”¹. Większość przepisów tej ustawy weszła w życie 01.01.1995 r., za wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wszedł w życie z dniem ogłoszenia². Jak stanowi art. 1 ust. 1 ustawy, określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Od momentu uchwalenia UWL zmieniano ją 15 razy³. 7 razy ogłaszano tekst jednolity⁴. Ostatnia zmiana została wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2023 r., poz. 1688) i wejdzie w życie 01.01.2026 r.⁵

Zapraszamy na XIV Forum dla Zarządców Nieruchomości już 12 czerwca!

Uchwalenie UWL nie spowodowało jednak, że pojawiła się odrębna własność lokalu. Taka własność istniała dużo wcześniej, czego przykładem może być rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (DzU z 1934 r. Nr 94, poz. 848) zwane dalej w treści niniejszego tekstu „RUWL”⁶ Rozporządzenie to weszło w życie 28.10.1934 r.⁷ i nie posługiwało się pojęciem „wspólnota mieszkaniowa” oraz nie posiadało odpowiednika art. 6 UWL, zawierającego definicję tego, czym jest wspólnota mieszkaniowa. Przedwojenne przepisy dotyczące własności lokali obowiązywały do 01.01.1965 r., kiedy to zostały uchylone na mocy art. V ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (DzU z 1964 r. Nr 16, poz. 94). Wtedy też przepisy dotyczące odrębnej własności lokali zawarto w KC⁸. Niemniej jednak w KC także nie zawarto pojęcia „wspólnota mieszkaniowa”. Dopiero przepisami UWL wprowadzono legalną definicję wspólnoty mieszkaniowej. Jednak i sama definicja „wspólnoty mieszkaniowej” nie oddaje jej istoty. Jak stanowi bowiem art. 6 zd. 1 UWL ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową^9. Przepis ten zatem wyraźnie wskazuje, iż wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali. Nie ma w nim mowy o tym, iż wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych, na co może wskazywać nazwa „wspólnota mieszkaniowa”. Co więcej, nie wchodząc w szczegóły, zauważyć w tym miejscu należy, iż kwestie dotyczące lokali, mieszkań, ich definicji, znajdują się w różnych aktach normatywnych, które w tym zakresie nie wydają się zbytnio koherentne.

Przepisy i pytania

Dokonywane na przestrzeni lat zmiany UWL nie rozwiały wielu istotnych pytań związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych. W dalszym ciągu, w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, istnieje wiele praktycznych kwestii, które dobrze by było, aby zostały uregulowane poprzez dokonanie zmian w przepisach. Poniżej przedstawię niektóre z nich.

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej

Jak stanowi art. 21 ust. 1 UWL, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zgodnie zaś z jej art. 21 ust. 2, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Przepis ten nie wydaje się zbyt skomplikowany. „Ustawowe, domniemywane więc zasady reprezentacji każdej wspólnoty mieszkaniowej, działającej na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, nie pozostawiają żadnej wątpliwości. Przy braku więc innych podstawień, które mogą zapadać w formie uchwały, art. 21 ust. 2 ustawy wskazuje na to, że do dokonania czynności prawnej przez wspólnotę, złożenia oświadczenia woli składającego się na taką czynność, potrzebne jest działanie dwóch członków zarządu, gdy jest on złożony z większej liczby członków. Poza sporem także pozostaje, że skuteczną uchwałą wspólnota może w tym zakresie wprowadzić wymagania zaostrzone, w tym regułę zakładającą konieczność łącznego działania w zakresie reprezentacji wszystkich członków zarządu. Podobne zasady dotyczą prowadzenia spraw przez zarząd, związanych z zarządzaniem częścią wspólną nieruchomości, w tym także ustanowienia zasady, wprowadzającej konieczność łącznego działania każdego z jego członków, przy podejmowaniu decyzji związanych z wewnętrzną sferą działania każdej wspólnoty mieszkaniowej.”¹⁰ Powstaje jednak praktyczne pytanie: jak sprawdzić, czy osoby działające w imieniu wspólnoty mieszkaniowej mają do tego odpowiednie umocowanie. Oczywiście można prosić o okazanie uchwały o powołaniu zarządu, ale nawet fakt okazania takiej uchwały nie oznacza, że ona jest nadal w obrocie prawym, np. czy nie została uchylona. Dobrze by było, aby móc sprawdzić, tak jak np. w przypadku innych podmiotów ujawnionych w KRS, kto jest uprawniony do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej.

Zakres działania wspólnoty mieszkaniowej

Jak stanowi art. 6 zd. 2 UWL, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W praktyce i w orzecznictwie powstaje wiele pytań co do zakresu działania wspólnoty mieszkaniowej, czego wyrazem jest chociażby mająca moc zasady prawnej uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7–8, poz. 69). Uchwała ta notabene zawiera zdanie odrębne. Warto zatem pojawiające się w tym względzie pytania próbować rozwiązać poprzez odpowiednie uregulowania ustawowe.

Przypisy:

1. Obecnie obowiązujące przepisy UWL znajdują się w następującym publikatorze: (DzU z 2021 r. poz. 1048, z 2023r. poz. 1688).
2. Ustawę ogłoszono 27.07.1994 r.
3. DzU1997 r. Nr 106, poz. 682; DzU z 2000 r. Nr 12, poz. 136; DzU z 2000 r. Nr 29, poz. 355; DzU z 2000 r. Nr 29, poz. 355; DzU z 2004 r. Nr 141, poz. 1492; DzU z 2015 r., poz. 1168; DzU z 2017 r., poz. 1529; DzU z 2018 r., poz. 1496; DzU z 2018 r., poz. 1506; DzU z 2019 r., poz. 1309; Dz U z 2019 r., poz. 1469; DzU z 2019 r., poz. 1309; DzU z 2020 r., poz. 568; DzU z 2021 r. poz. 11, DzU z 2023 r., poz. 1688.
4. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903; DzU z 2015 r., poz. 1892; DzU z 2018 r., poz. 716; DzU z 2019 r., poz. 737; DzU z 2020 r., poz. 532, DzU z 2020 r., poz. 1910; DzU 2021 r., poz. 104.
5. Zob. art. 11 ustawy zmieniającej: „W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2021 r. poz. 1048) w art. 2 w ust. 1a skreśla się wyrazy «albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej».
6. Rozporządzenie to składało się z 23 artykułów.
7. Stosownie do art. 23 RUWL uchylało ono art. 664 Kodeksu Napoleona oraz ustawę z dnia 30 marca 1872 r. o dzieleniu budynków na części fizyczne (DzU.p. austr. Nr. 50).
8. Kwestie dotyczące odrębnej własności lokali zostały uregulowane przede wszystkim w nieobowiązujących już art. 126 i art. 127 KC.
9. „Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa wówczas, gdy jest co najmniej dwóch właścicieli lokali w jednym budynku. Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli wszystkich lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa jest przymusowym, powstającym ex lege na zasadach określonych w UWL, zrzeszeniem wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości budynkowej – wyodrębnionych i niewyodrębnionych, mieszkalnych i użytkowych.” [wyrok WSA w Warszawie z 26.09.2019 r.: sygn. akt VII SA/Wa 572/19, LEX nr 3038572].
10. Wyrok SA w Warszawie z 10.08.2021 r.; sygn. akt V ACa 269/21, LEX nr 3242241.
11. Postanowienie SA w Katowicach z 30.01.2019 r., I ACz 15/19, LEX nr 2669680.
12. Oostanowienie SN z 7.06.2019 r., I CSK 743/18, LEX nr 2686290.
13. Zob. art. 1025 KPC.
14. Wyrok SA w Warszawie z 28.10.2021 r., V ACa 403/21, LEX nr 3290148.
15. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 31.07.2019 r., I C 236/19, LEX nr 2724512.