Ogrzewanie części wspólnej w budynku wielorodzinnym

Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W uchwale z 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III CZP 36/97) Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli budynek wyposażony jest w jedną wspólną instalację c.o. składnikiem nieruchomości wspólnej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach (rury, grzejniki).

Inaczej sytuacja wygląda, jeżeli budynek wyposażony jest w indywidualne systemy ogrzewania dla poszczególnych lokali – wówczas instalacje w poszczególnych lokalach są elementem tych lokali, a nie nieruchomości wspólnej. Jeżeli instalacja c.o. stanowi część nieruchomości wspólnej, decyzje jej dotyczące (wymiana, modernizacja, naprawa) podejmuje wspólnota mieszkaniowa. Natomiast jeżeli instalacje ogrzewania stanowią element poszczególnych lokali, to decyzje ich dotyczące (wymiana, modernizacja, naprawa) podejmują poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa, która w sprawie wyposażenia lokalu w urządzenia i instalacje nie ma nic do powiedzenia.

Wspólnota decyduje tylko o nieruchomości wspólnej

Wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje tylko odnośnie nieruchomości wspólnej i nie leżą w jej gestii elementy samodzielnych lokali. Wspólnota nie może zatem podjąć decyzji o montażu indywidualnego systemu grzewczego w lokalu, ani pokryć kosztów tej instalacji. Decyzję podejmuje jego właściciel i on ponosi koszty. Tak jak nie ma możliwości, aby zgodnie z prawem wymienić wszystkim właścicielom lokali w budynku panele na podłogach czy płytki na podstawie decyzji i na koszt wspólnoty mieszkaniowej, tak nie ma możliwości prawnych, aby wyposażyć poszczególne lokale w indywidualne instalacje ogrzewania czy podgrzewacze wody.

Decyzje we wspólnocie mieszkaniowej mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej i zapadają większością głosów według wielkości udziałów zatem wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o wykonaniu instalacji gazowej w budynku wbrew woli części właścicieli (mniejszości) i obarczyć kosztami jej wykonania wszystkich właścicieli w proporcji do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz doprowadzić instalację do budynku, jak i ją rozprowadzić po budynku. Wspólnota mieszkaniowa nie może jednak zmusić właścicieli ani do podpięcia się do nowej instalacji, ani tym bardziej do wykonania w lokalu indywidualnej instalacji centralnego ogrzewania w oparciu o instalację gazową czy likwidacji elektrycznych podgrzewaczy wody czy każdego innego podgrzewacza i oparcie się na gazowych piecach dwufunkcyjnych lub innych rozwiązaniach indywidualnych. To właściciel decyduje czy podepnie się do nowej instalacji gazowej i w związku z tym przejdzie np. na piec dwufunkcyjny gazowy czy zupełnie zignoruje inwestycje wspólnoty i oprze się tylko na energii elektrycznej, czy też w inny zgodny z prawem sposób zapewni sobie jedno i drugie. Jedyna szansa na likwidację pieców opalanych węglem czy drewnem to wprowadzane na danym obszarze – miasta czy województwa – uchwały antysmogowe, które powodują, że palenie węglem czy drewnem stanie się zabronione. Wówczas dopiero właściciele zostaną zmuszeni do likwidacji takich pieców. Niektórzy zrobią to od razu, inni po otrzymaniu jednego czy kolejnych mandatów i wówczas możliwość podpięcia się do instalacji gazowej docenią wszyscy właściciele lokali. Jedyne co wspólnota mieszkaniowa, a w zasadzie jej zarząd, może w tej sprawie zrobić, to  przekonać właścicieli lokali. Należy sprawdzić, kiedy w danym mieście uchwała antysmogowa wymusi zmiany. Należy uświadomić w tej kwestii właścicieli oraz mieć świadomość, że nic nie jest w stanie bardziej ich przekonać jak kwestie ekonomiczne, czyli opłacalność przejścia na gaz oraz wygoda i łatwość przejścia na paliwo gazowe. Zatem należy zadbać o przygotowanie wyliczeń, jakie będą koszty wykonania w lokalach takiej instalacji i jakie będą koszty jej działania.

Dlatego też zarząd powinien np. wynegocjować z określoną firmą wykonawczą – ze względu na wielkość zamówienia – niższą stawkę za wykonanie instalacji w poszczególnych lokalach, czy też ze względu na ilość niższą cenę zakupu pieców dwufunkcyjnych, ale koszty te musi później pokryć sam właściciel. Poszczególni właściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa, będą też nabywcami pieców i stronami umów na wykonanie instalacji w swoich lokalach, o czym bezwzględnie trzeba pamiętać.

Czeka nas OZE 

Na koniec warto zwrócić uwagę, że w związku z kryzysem klimatycznym i ochroną przed katastrofą ekologiczną, czeka nas rezygnacja z paliw kopalnych i to szybciej niż się spodziewamy. Wymuszą to na nas w najbliższych latach olbrzymie podwyżki cen energii, pozyskiwanej z paliw kopalnych. Takim paliwem jest też gaz, określony przez Unię Europejską jako paliwo przejściowe, które po odejściu od węgla będzie jeszcze tolerowane przez jakiś czas, tj. do przejścia w całości na źródła odnawialne. Zatem trzeba mieć tego świadomość, jak i tego, że kiedyś w całości będziemy opierać się na jednym źródle energii, którym w przypadku zarówno ogrzewania, jak i podgrzewania wody będzie energia elektryczna.