Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali trzech budynków. W jednym z nich usytuowana jest kotłownia, która zapewnia ciepło wszystkim trzem nieruchomościom.

Czy przy zmianie aktów notarialnych z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych kotłownia powinna stanowić własność wspólną według udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej czy własność tylko właścicieli lokali budynku, w którym znajdują się wskazane pomieszczenia?

Kotłownia jako część wspólna nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej UWL), „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”.

Z kolei, jak wynika z ust. 2 przywołanego przepisu, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (tak stanowi np.: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97).

Współwłasność taką stanowią m.in. pomieszczenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali, takie jak klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (m.in. pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych).

Trzeba jednak zastrzec, że współwłasnością nie są samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę.

Zatem kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku, związane z funkcjonowaniem budynku, stanowi część składową nieruchomości wspólnej.

Wynika to również z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 47 § 2 kc, „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego”.

Tym samym, gdyby odłączyć kotłownię od nieruchomości mieszkaniowej, doprowadziłoby to do niemożności jej użytkowania (czy też użytkowania poszczególnych lokali mieszkalnych).

Dodatkowo, posiłkując się również art. 191 kc, który stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową, należy wskazać, że kotłownia będzie stanowiła część składową nieruchomości mieszkalnej.

Co jest wspólne, a co nie?

Istotnym czynnikiem wskazującym na uznanie danego elementu (systemu grzewczego czy innych instalacji) jest ustalenie, czy służy on zaspokajaniu potrzeb całej wspólnoty, czy wyłącznie poszczególnych właścicieli lokali.

Ciekawe i słuszne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 czerwca 2012 r. (sygn. akt VII SA/Wa 550/12).

WSA uznał w nim, że – mając na uwadze treść art. 3 ust. 2 UWL – „składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”.

Sprawa dotyczyła wprawdzie instalacji wentylacyjnej, niemniej jednak należy przytoczyć uzasadnienie sądu w powyższej sprawie, gdyż może być ono stosowane również w pewnym zakresie do kotłowni.

WSA uznał bowiem, że instalacja wentylacyjna, jako urządzenie złożone z szeregu połączonych ze sobą składowych, stanowi funkcjonalną całość, a tym samym – część nieruchomości wspólnej.

Z kolei, jeśli urządzenie grzewcze służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, to nie należy uznawać go za wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. W sprawie rozpoznawanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie do lokalu mieszkalnego przynależał piec centralnego ogrzewania, służący wyłącznie do użytku jego najemcy.

Piec ten planowano przełączyć z jednego przewodu kominowego do innego, co miało służyć utrzymaniu obiektu budowlanego jako całości w stanie niezagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi.

W wyroku z dnia 31 sierpnia 2011 r. (sygn. akt: II OSK 342/10) NSA wskazał, że skoro piec grzewczy przynależy do konkretnego lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku jego najemcy, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.

Zastosowanie przepisów urządzeń przesyłowych

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na przepisy regulujące status urządzeń przesyłowych. Jak wynika bowiem z art. 49 § 1 kc, „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”

W związku z tym należy ustalić, czy przywołany przepis ma przełożenie na status kotłowni. Wejście urządzenia w skład przedsiębiorstwa prowadzi bowiem do wyłączenia go spod działania zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 48 i art. 191 kc.

Z kolei wyłączenie tej zasady oznacza, że własność tych urządzeń nie jest pochłaniana przez własność nieruchomości i stanowią one rzeczy ruchome. Jeżeli zatem sieć grzewcza wchodzi w skład urządzeń połączonych z przedsiębiorstwem, wówczas nie będzie stanowić części wspólnej członków wspólnoty mieszkaniowej.

W niniejszej jednak sprawie wspólnota mieszkaniowa samodzielnie wybudowała kotłownię, która zaopatruje w ciepło budynki, w związku z czym należy uznać, że jest samodzielnym źródłem. W konsekwencji nie wchodzi ona w skład urządzeń będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że choć kotłownia znajduje się w jednym z trzech budynków, to zapewnia ogrzewanie wszystkim nieruchomościom, więc wchodzi ona w skład nieruchomości wspólnej.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!