Zgoda na sprzedaż napojów alkoholowych we wspólnocie mieszkaniowej

W sprawie rozpoznanej przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt I ACa 454/21) powódka domagała się zasądzenia od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej odszkodowania w wysokości 84 350 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w wydaniu zgody za okres od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty.

Powódka jako przedsiębiorca podpisała ze spółką akcyjną umowę najmu lokalu użytkowego, będącego jej własnością. Jako podmiot wynajmujący oświadczyła, że lokal może być przeznaczony na potrzeby sklepu, prowadzącego detaliczną sprzedaż głównie artykułów spożywczych, w tym napojów alkoholowych. Wyraziła przy tym zgodę na prowadzenie w jej lokalu użytkowym usług głównie handlu detalicznego, (z przewagą branży spożywczej, w tym także napojów alkoholowych), zarówno przez najemcę, jak i podnajemcę lub inną osobę wprowadzoną w posiadanie lokalu na podstawie innego tytułu prawnego. Oświadczyła przy tym, że w okresie trwania umowy nie cofnie zgody. Jednocześnie powódka zobowiązała się – w ramach swoich możliwości – do podjęcia wszelkich niezbędnych działań, które mogą ułatwić najemcy uzyskanie wymaganych prawem zezwoleń na sprzedaż wyrobów alkoholowych.

W 2015 r. powódka rozwiodła się z mężem i dokonała pozasądowego podziału majątku dorobkowego. W jego wyniku lokal użytkowy stał się jej wyłączną własnością.

W lokalu tym działalność gospodarczą prowadziła spółka akcyjna jako franczyzobiorca, który 6 listopada 2012 r. uzyskał zgodę od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym. Na podstawie tej zgody wójt gminy wydał zezwolenie imienne na handel alkoholem na okres 5 lat.

Wspólnota nie udziela kolejnej zgody

W dniu 10 marca 2017 r. pozwana wspólnota mieszkaniowa zwróciła się do wójta gminy o wygaszenie zezwoleń na sprzedaż napojów alkoholowych dla sklepu i nie wydawanie nowych. Wójt gminy stwierdził, że zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych wygasają po upływie okresu, na jaki zostały wydane. Przedsiębiorca, który zamierza w dalszym ciągu prowadzić sprzedaż napojów alkoholowych musi ze stosownym wyprzedzeniem złożyć wniosek o wydanie nowych zezwoleń.

Pozwana wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła kolejnej zgody na sprzedaż alkoholu. W rezultacie powódka podpisała z najemcą – spółką akcyjną porozumienie, w którym strony oświadczyły, że w związku z odmową wspólnoty mieszkaniowej udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu stanowiącym przedmiot najmu, rozwiązują umowę najmu. Dodatkowo, w porozumieniu, strony zgodnie oświadczyły, że w związku z zawarciem i rozwiązaniem umowy najmu nie wnoszą i nie będą w przyszłości wnosić żadnych roszczeń finansowych i rzeczowych w stosunku do siebie, a rozliczenie objęte niniejszym porozumieniem jest pełne i ostateczne.

Sprzedaż alkoholu zgodnie z prawem

Sąd Okręgowy oddalił roszczenia powódki przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o zasądzenie odszkodowania za brak zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że zezwolenia na sprzedaż alkoholu w danym lokalu użytkowym wydaje wójt. Wygasają one samoistnie po upływie okresu, na jaki zostały wydane. Przedsiębiorca, który zamierza w dalszym ciągu prowadzić sprzedaż napojów alkoholowych musi ze stosownym wyprzedzeniem złożyć wniosek o wydanie nowych zezwoleń. Uzyskanie ich nie jest możliwe bez przedłożenia aktualnego dokumentu, o którym mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, ponieważ wnioskodawca musi do wniosku dołączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Jak wskazał Sąd Okręgowy, w świetle ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, zwłaszcza jej art. 18 ust. 6 pkt 3, pozwana wspólnota postępowała zgodnie z prawem, nie musiała swojej zgody wyrażać w formie uchwały, ponieważ wystarczała decyzja podjęta przez upoważniony zarząd wspólnoty. Zgoda dotyczyła bowiem działalności gospodarczej nie właściciela lokalu, a jego podnajemcy, a ponadto nie obejmowała swoją treścią części wspólnych nieruchomości, a dotyczyła wyłącznie konkretnego podmiotu korzystającego z lokalu użytkowego powódki.

Powódka złożyła apelację do Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, który ją oddalił. W uzasadnieniu wyroku sąd powołał się na wskazany wyżej art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, który wskazuje w sposób wyraźny podmioty uprawnione do wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych, jeśli punkt sprzedaży ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Katalog tych podmiotów jest zamknięty. Z treści przepisu wynika, że zarząd wspólnoty nie ma prawa do wyrażenia takiej zgody, nie jest on uprawniony, by samodzielnie odnosić się do wniosku właściciela lokalu. Ponieważ jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Do jej wyrażenia konieczne jest więc podjęcie odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której budynku planowane jest utworzenie lub kontynuowanie działalności takiej placówki handlowej. Zarząd w pierwszej kolejności powinien zwrócić się do członków wspólnoty mieszkaniowej, dopiero gdy ci wyrażą swoją wolę w sposób prawem przewidziany (uchwała), może złożyć stosowne oświadczenie, czyli w zależności od poczynionych ustaleń wyrazić zgodę lub nie.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny orzekł, że wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych, jako pozostające w wyłącznej kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, wymagało podjęcia stosownej uchwały.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

z dnia 30 grudnia 2021 r.