Czy tablice reklamowe to części składowe nieruchomości?

W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 19 maja 2022 r., sygn. akt I OSK 1458/21) wojewoda podjął decyzję o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości, będącej własnością samorządu województwa z przeznaczeniem pod budowę drogi. Odszkodowanie ma zostać wypłacone na rzecz poprzedniego właściciela. Postępowanie w omawianej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako ustawa) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Decyzję wojewody utrzymał w mocy minister inwestycji i rozwoju (obecnie minister rozwoju, pracy i technologii).

Naliczenie odszkodowania

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji. W myśl art. 134 ust. 1 UGN podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 135 ww. ustawy, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. W omawianej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Minister uznał, że rzeczoznawca prawidłowo oszacował wartość naniesień budowlanych w postaci ogrodzenia, tablic reklamowych oraz zadrzewienia i prawidłowo uznał, że znajdujące się na gruncie tablice reklamowe o konstrukcji stalowej są jego częściami składowymi i wojewoda prawidłowo orzekł o przyznaniu odszkodowania za te składniki.

Województwo wniosło skargę od decyzji ministra do WSA w Warszawie. W skardze zarzuciło m.in. uwzględnienie w odszkodowaniu wartości konstrukcji reklamowej, pomimo że nie była ona częścią składową gruntu.

Trwałe związanie z gruntem 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał skargę za bezzasadną i ją oddalił. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że w rozumieniu art. 47 i 48 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co należąc do niej jako do całości, nie może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego. 

W utrwalonym orzecznictwie sądowo-administracyjnym wskazuje się, że poprzez „trwałe związanie z gruntem” należy rozumieć mocne połączenie w takim stopniu, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę w sensie technicznym, uniemożliwiającą np. ponowne posadowienie danego obiektu w innym miejscu bez konieczności ponownego przygotowania podłoża oraz posadowienie obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie, czy przemieszczenie na inne miejsce.

Sąd podkreślił, że kwestia trwałości związania z gruntem danego urządzenia reklamowego w każdym przypadku wymaga indywidualnej oceny w oparciu o przedstawione kryteria. W omawianej sprawie zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym, na nieruchomości znajdują się cztery tablice reklamowe o konstrukcji stalowej osadzone stale w gruncie za pomocą stóp betonowych na słupach nośnych z profili stalowych. Zdaniem sądu takie tablice reklamowe są stale związane z gruntem w sposób, który uniemożliwia ich łatwe przeniesienie w inne miejsce.

Skarga do NSA

Województwo złożyło skargę od wyroku sądu pierwszej instancji do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który ją oddalił. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że wyliczenie rodzajów części składowych nieruchomości zawarte w art. 48 KC nie ma charakteru zamkniętego. Wskazuje na to:

• po pierwsze zastosowane w tym przepisie wyrażenie „w szczególności”, 
• po drugie ujęcie w jego treści pojęcia „inne urządzenia trwale z gruntem związane”. Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia „inne urządzenia trwale z gruntem związane”, w związku z czym do tej kategorii w ocenie NSA należy zaliczyć m.in. przepusty, sieci techniczne, wolnostojące maszty antenowe, wolnostojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe.

Sąd podkreślił, że w omawianej sprawie sposób posadowienia tablic wyklucza ich swobodną i dowolną rozbiórkę, a następnie przeniesienie w inne miejsce bez uszkodzenia konstrukcji tablicy reklamowej, bądź jej istotnej zmiany. 

Demontaż tak posadowionej tablicy reklamowej – co do zasady – prowadzi do naruszenia stopy betonowej, stabilizującej konstrukcję w gruncie oraz, czego nie da się wykluczyć, odkształcenia profili zapewniających sztywność konstrukcji i jej odporność na warunki zewnętrzne. Oznacza to, że sposób posadowienia spornych tablic reklamowych na wywłaszczonej nieruchomości spełnia przesłanki uznania ich za części składowe w rozumieniu art. 47 §2 KC. Dlatego wojewoda, następnie minister oraz wojewódzki sąd administracyjny prawidłowo uznali, że wartość tablic reklamowych, znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości podwyższa jej wartość z uwagi na przypisanie im cech części składowej nieruchomości, a tym samym powoduje zwiększenie kwoty ustalonego odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości.

Wyrok NSA z 19 maja 2022 r.  (sygn. akt I OSK 1458/21)