Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie

Zgodnie z treścią tego artykułu, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Innymi słowy, jeśli nawet nasze działania będą zgodne z przepisami prawa, ale sprzeczne właśnie z zasadami współżycia społecznego, to będą stanowić nadużycie prawa.

Przykład takiego działania znajdziemy w uzasadnieniu innego wyroku o sygnaturze akt IV Ca 394/13, wydanego we wrześniu ubiegłego roku przez Sąd Okręgowy w Słupsku. Zgodnie z jego treścią, sąd apelacyjny dokonał zmiany wyroku sądu pierwszej instancji w całości i oddalił powództwo, chociaż działanie powoda było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Pozwaną w tej sprawie była mieszkanka zasobu gminnego, zaś stroną powodową – gmina, która wypowiedziała pozwanej umowę najmu z powodu zaległości w opłacaniu czynszu i wniosła o eksmisję lokatorki. Sąd po przeprowadzeniu sprawy nakazał pozwanej (wraz z synem, który z nią zamieszkiwał) opróżnienie lokalu i wydanie go gminie. Jednocześnie sam nakaz został wstrzymany do czasu, aż gmina zaproponuje pozwanym umowę najmu lokalu socjalnego.

Sąd II instancji zgodził się z sądem I instancji w kwestii właściwie zastosowanych przepisów prawa. Jednakże wskazał, że w rozprawie należało rozważyć zgodność roszczenia gminy z normą prawną wynikającą ze wspomnianego na początku art. 5 kodeksu cywilnego.

Zdaniem sądu okręgowego, w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że żądanie wyeksmitowania posiadaczy nieruchomości (w tym posiadaczy długoletnich lub znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej) jest nadużyciem prawa z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Obecnie przyjmuje się, iż oddalenie powództwa windykacyjnego z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego powinno należeć do wyjątków i że dotychczasowe orzecznictwo, reprezentujące odmienny pogląd, traktować należy jako nieaktualne (zob. m.in. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 1980 r., III CRN 97/80, OSNCP 12/80, poz. 250; orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2000 r.; I CKN 440/98 (niepubl.).

Judykatura utrwaliła jednak już także i ten pogląd, że norma art. 5 ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (vide: orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17.10.1969 r.; III CRN 310/69, LexPolonica nr 300860, OSNCP 6/70, poz. 115 oraz komentarz do 5 kc pod red. S. Dmowskiego [w:] LexPolonica).

Prawo a życie

Opisany pogląd został zaakceptowany i opisany w wyroku przedmiotowej sprawy. Oczywiście, sąd II instancji nie zakwestionował tego, że gmina miała prawo wypowiedzenia umowy najmu, ale uznał, że żądanie eksmisji pozwanych z tego lokalu nie może korzystać z ochrony prawnej.

Jednocześnie wskazano, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego nie zapewnia dostatecznej ochrony praw pozwanych.

W indywidualnej ocenie omawianego przypadku pod uwagę szczególnie powinna być wzięta trudna sytuacja rodziny, dotkniętej przez alkoholizm, przemoc fizyczną, dewastację mieszkania oraz konieczność spłaty różnego rodzaju zobowiązań. Szczególną uwagę zwrócono na małoletniego lokatora, który dotychczas przeżył już dużo przykrych sytuacji życiowych.

W takich okolicznościach sąd II instancji uznał, że w przedmiotowej sprawie zachodzi wyjątkowy przypadek uzasadniający zastosowanie art. 5 kc. Pomimo przyznania lokalu socjalnego, w sytuacji, gdy pozwani odnowili lokal po jego dewastacji, nie będzie on bowiem stanowić zapewnienia im dostatecznej ochrony prawnej, a nawet, wręcz przeciwnie, będzie to nadużycie prawa, godzące w zasadę dobra rodziny.

Zdaniem sądu, eksmisja pozwanych nie będzie stanowić satysfakcjonującego rozwiązania ani dla rodziny pozwanych (ponieważ zostałaby pozbawiona dotychczasowego środowiska, odnowionego mieszkania, z którym jest związana od wielu lat), ani dla gminy, która i tak musiałby zapewnić pozwanym inny lokal (socjalny), godząc się jednocześnie na dalsze ich zamieszkiwanie w przedmiotowym mieszkaniu do czasu zaoferowania im lokalu socjalnego.

Odnosząc się do omówionego przypadku, można więc uznać, że zasady współżycia społecznego pozwalają na przybliżenie przepisów prawa do realiów codzienności. Jak już zostało wspomniane na początku, w przepisach prawa nie ma podanej definicji zasad współżycia społecznego, ale w orzecznictwie powtarza się pogląd, że są to nieskodyfikowane powszechne normy postępowania, funkcjonujące aktualnie w społeczeństwie polskim i mające na celu ochronę społecznie akceptowanych wartości (czyli stanów rzeczy) lub dóbr niematerialnych.

Zasady te mają silne zabarwienie aksjologiczne, co zbliża je do norm moralnych, charakter obiektywny, w czym są podobne do zwyczajów, oraz walor powszechności, co odróżnia je od zasad słuszności, które odnoszą się także do indywidualnych, rzadko spotykanych sytuacji (II AKa 21/13 – wyrok z uzasadnieniem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 4.04.2013 r.; II Ca 698/13 – wyrok z uzasadnieniem Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2013 r.; VIII Ca 467/13 – wyrok z uzasadnieniem Sądu Okręgowego w Toruniu z 27.11.2013 roku).

Biorąc pod uwagę zróżnicowanie społeczeństwa oraz tempo, w jakim zmienia się otaczająca nas rzeczywistość, pojęcie zasad współżycia społecznego wymaga nadanej mu elastyczności.

Prawo własności a regulamin porządku domowego

Pewnym odzwierciedleniem fragmentu zasad współżycia społecznego są opracowywane przez wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie regulaminy porządku domowego oraz zasad współżycia mieszkańców. W umowach najmu nieprzestrzeganie zasad współżycia społecznego jest podstawą do rozwiązania umowy najmu.

Co więcej, niedostosowanie się do reguł obowiązujących w społeczeństwie może być powodem nawet do bardzo poważnej ingerencji w prawo własności. Takim działaniem jest żądanie sprzedaży lokalu właściciela w drodze licytacji przez wspólnotę mieszkaniową (art. 16 ustawy o własności lokali) lub zarząd spółdzielni (art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Art. 16 brzmi zaś następująco: Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Przykłady zastosowania powyższego artykułu znajdziemy w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2013 r. Zgodnie z jego treścią do licytacji nieruchomości doszło, ponieważ pozwany nie utrzymywał swojego lokalu w należytej czystości – gromadził śmieci, które zbierał na śmietnikach.

Takie zachowanie spowodowało, że zarówno w jego mieszkaniu, jak i u sąsiadów, zaczęły gromadzić się insekty, a po budynku rozchodził się bardzo nieprzyjemny zapach. Sąsiedzi wielokrotnie zwracali się z prośbami o zaprzestanie znoszenia śmieci, o uprzątnięcie lokalu oraz o utrzymanie czystości na klatce schodowej. Prośby nie skutkowały, więc wspólnota mieszkaniowa zdecydowała się na podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na wytoczenie powództwa sądowego o sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

W opisywanej sprawie sąd samodzielnie dokonał oględzin mieszkania pozwanego, w trakcie których ustalono, iż – mimo wyznaczeniu terminu tych oględzin – w lokalu panował bardzo nieprzyjemny zapach. Sąd apelacyjny oddalił apelację, ponieważ – jego zdaniem – stan faktyczny został prawidłowo ustalony przez sąd I instancji, który trafnie uznał, że spełnione zostały przesłanki określone w art. 16 ust. 1 UWL.

Zdaniem sądu, w doktrynie i w orzecznictwie zgodnie wskazuje się, że uprawnienie przyznane w art. 16 ust. 1 UWL jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu (zob. wyrok SN z dnia 16 czerwca 2009 r., V CSK 442/08, niepublikowany). Sąd przyznał również, że z tego środka ochrony wspólnota mieszkaniowa powinna korzystać w ostateczności, gdy łagodniejsze środki prawne nie są już skuteczne.

W niniejszej sprawie uciążliwe postępowanie pozwanego miało charakter długotrwały, co więcej, twierdził on, że nie jest uciążliwym sąsiadem, w mieszkaniu ma należyty porządek, a karaluchy są specjalnie podrzucane, aby stworzyć wrażenie, że pochodzą z jego lokalu.

Powyższy przykład obrazuje, że – spotykając się z zachowaniami ludzi, którzy dysponują prawem własności i korzystają z niego w sposób uciążliwy dla innych – nie pozostajemy bez ochrony. Przepisy prawa w praktyce mogą być ograniczone i w indywidualnych przypadkach mogą być niewystarczające, by sprawiedliwie rozwiązać spór lub – jak przedstawia pierwszy z podanych przypadków – mogą doprowadzać do nadużyć.  

Bibliografia

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93; http://isap.sejm.gov.pl.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, DzU z 2001 r. nr 71, poz. 733 – http://isap.sejm.gov.pl.
3. Uzasadnienie Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 04.04.2013 r., II AKa 21/13; http://orzeczenia.rzeszow.sa.gov.pl.
4. Wyrok z uzasadnieniem Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2013 r., II Ca 698/13; http://orzeczenia.bialystok.so.gov.pl.
5. Wyrok z uzasadnieniem Sądu Okręgowego w Toruniu z 27.11.2013 r., VIII Ca 467/13; http://orzeczenia.torun.so.gov.pl.
6. I ACa 517/13 – Wyrok z uzasadnieniem Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 18.10.2013 r., I ACa 517/13; http://orzeczenia.lodz.sa.gov.pl
7. Wyrok z uzasadnieniem Sądu Okręgowego w Słupsku z 13.09.2013 r., IV Ca 394/13; http://orzeczenia.slupsk.so.gov.pl.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!