Rozliczanie kosztów w spółdzielni mieszkaniowej

Spis treści:

• Uregulowania w statucie SM
• Odzwierciedlenie w systemie ewidencji księgowej
• Obowiązek rozliczenia przychodów i kosztów
• Obowiązujące przepisy
• Dodatkowe źródła przychodów a podatek
• Dysponowanie nadwyżką bilansową
• Wielorakość praw do lokali
• Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości
• Rozliczenie nieruchomości jedno- i wielobudynkowych

Obowiązek prowadzenia przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego wynika z Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (DzU z 2001 r. nr 4, poz. 27 z późn. zm.) zmienionej Ustawą z 15 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Ustawa w tym zakresie obowiązuje od 31 lipca 2007 r. (DzU 2007 r. nr 21, poz.123 i nr 25, poz. 162). W wyżej wymienionym zakresie zarząd spółdzielni mieszkaniowej w ramach swoich obowiązków wykonuje postanowienia Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM) zawarte w art.4¹. pkt 1) i pkt 2). Zarząd prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

• ewidencję i rozliczanie przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ewidencję kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni;
• ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3.

Uregulowania w statucie SM

Przywoływana ustawa stanowi, że uiszczanie opłat na koszty eksploatacji i utrzymanie nieruchomości oraz na koszty eksploatacji i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wnosi się zgodnie z postanowieniami statutu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest jedynym aktem prawnym regulującym kwestie ewidencji przychodów i kosztów na nieruchomości, ustawa nie stanowi o szczegółach dotyczących opłat ani o szczegółach rozliczania przychodów i kosztów wnoszonych na ww. cele.

Należy podkreślić, że statut spółdzielni uchwalany jest przez członków spółdzielni. Statut jest uchwałą Walnego Zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Zatem szczegółowe regulacje w zakresie wnoszenia opłat na eksploatację i utrzymanie nieruchomości oraz na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz rozliczanie kosztów eksploatacji a także wpływów i wydatków funduszu remontowego zależą także od wewnętrznych uregulowań zawartych w statucie spółdzielni mieszkaniowej. Niejednokrotnie statut spółdzielni mieszkaniowej ceduje kompetencje w zakresie ustalenia zasad wnoszenia opłat i rozliczeń przychodów i kosztów na regulaminy uchwalane na ogół przez radę nadzorczą spółdzielni. Zatem w zakresie prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ewidencji kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego zarząd spółdzielni wykonuje zarówno postanowienia Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i postanowienia statutu i regulaminów obowiązujących w spółdzielni.

Odzwierciedlenie w systemie ewidencji księgowej

Uregulowania prawne dotyczące prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji oraz kosztów utrzymania mienia spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego powinny mieć odzwierciedlenie w systemie ewidencji księgowej spółdzielni mieszkaniowej. W pierwszej kolejności zagadnienia te powinny znaleźć odzwierciedlenie w uchwale zarządu w sprawie polityki rachunkowości. Obowiązek przyjęcia przez zarząd spółdzielni uchwały o zasadach (polityce) rachunkowości wynika z Ustawy o rachunkowości z 29 września 1994 r. (DzU z 2009 r. nr 152, poz. 1223 z późn. zm.). Efekty prowadzonej przez zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji, kosztów utrzymania mienia wspólnego spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego powinny mieć także swoje odzwierciedlenie w rocznym sprawozdaniu spółdzielni. Powinny być częścią rocznego sprawozdania z zarządu spółdzielnią.

Obowiązek rozliczenia przychodów i kosztów

Osoby władające prawem do lokalu w nieruchomościach stanowiących mienie spółdzielni mieszkaniowej mają ustawowy i statutowy obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale. Mają także ustawowy i statutowy obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Obowiązek uiszczania opłat na pokrywanie kosztów eksploatacji nieruchomości i mienia wspólnego realizowany jest poprzez wnoszenie z góry comiesięcznych opłat, które są podstawowym źródłem finansowania tych kosztów. A w wielu nieruchomościach są one jedynym źródłem pokrycia kosztów utrzymania danej nieruchomości.

Obowiązujące przepisy

Obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wynika wprost z zapisów art. 4 ust. 1, 1¹, 2, 4, 6² oraz art. 6 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (tekst jednolity 2003 r. DzU nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Wyżej wyszczególnione zapisy USM obowiązują od 31 lipca 2007 r. na mocy Ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw z 15 czerwca 2007 r. (DzU z 2007 r. nr 21, poz. 123 i nr 25 poz. 162 ). Ustawa z 15 czerwca 2007 r. wprowadziła istotną zmianę w art. 4 ust. 1 i ust. 2 w porównaniu do wcześniej obowiązujących przepisów. Art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy nie zawiera zapisu o obowiązku członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, a także członków spółdzielni będących właścicielami lokali, w uczestniczeniu w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów.

Dodatkowe źródła przychodów a podatek

Dodatkowymi źródłami przychodów na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości i mienia wspólnego, a także zwiększającymi wpływy funduszu remontowego są:

• pożytki, czyli przychody z nieruchomości wspólnej;
• przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni.

Przychody z pożytków i przychody z działalności gospodarczej spółdzielni od 1 stycznia 2007 r. podlegają opodatkowaniu zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych z 15 lutego 1992 r. (DzU z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.). W świetle obowiązujących przepisów podatkowych przychody z pożytków i z działalności gospodarczej spółdzielni, jeśli nawet są przeznaczone na działalność statutową spółdzielni – w tym na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi – nie są zwolnione od podatku dochodowego, tak jak było to przed 1 stycznia 2007 r. W związku z powyższym zarząd spółdzielni obowiązany jest prowadzić rejestry księgowe ewidencjonujące przychody z tej działalności oraz rejestry kosztów tej działalności.

Jednym z istotnych problemów dla spółdzielców jest zrozumienie kosztu uzyskania przychodu z działalności gospodarczej oraz kosztów uzyskania pożytków. W praktyce, bowiem często zdarza się tak, że jeśli umowa np. na tablicę reklamową umieszczoną na ścianie budynku czy antenę zbiorczą umieszczoną na dachu zawarta jest na określoną kwotę, to dochodem dla nieruchomości jest kwota wynikająca z umowy pomniejszona o koszty uzyskania przychodu i podatek dochodowy. Kwota należności wynikająca z umowy jest przychodem dla nieruchomości, a po ustaleniu kosztów i opłaceniu podatków nieruchomość ma do dyspozycji dochód, który może być przeznaczony na pokrycie kosztów eksploatacji nieruchomości lub zasilić fundusz remontowy nieruchomości. W nieruchomościach wielobudynkowych rozstrzygnięcia wymaga przypisanie tego przychodu do budynku, z którego ten konkretny pożytek pochodzi lub do wszystkich budynków w nieruchomości wieolobudynkowej. Te sprawy należy rozstrzygać w wewnętrznych regulacjach spółdzielni, najczęściej są to regulaminy uchwalane przez radę nadzorczą. W praktyce dużych spółdzielni poza organami ustawowymi, tj. walnym zgromadzeniem, radą nadzorczą i zarządem, występują rady osiedli, rady budynków, komitety nieruchomości. W odniesieniu do spraw dotyczących konkretnej nieruchomości, dobrą praktyką w szeregu spółdzielni staje się to, że właśnie rady nieruchomości podejmują stanowisko w sprawie i przekazują je do rady nadzorczej lub zarządu, w zależności od kompetencji do podjęcia decyzji. Jest to duży krok w demokratyzacji życia wewnątrzspółdzielczego.

Dysponowanie nadwyżką bilansową

Przeznaczenie przychodów z własnej działalności gospodarczej spółdzielni uzależnione jest od uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni o podziale nadwyżki bilansowej. W praktyce szereg spółdzielni mieszkaniowych, prowadząc własną działalność gospodarczą, planuje przychody z comiesięcznych opłat członków spółdzielni, użytkowników lokali, niższe w stosunku do kosztów eksploatacji. Niedobór ten pokrywany jest z dochodu z działalności gospodarczej na podstawie uchwały walnego zgromadzenia o podziale nadwyżki bilansowej. Przy dysponowaniu nadwyżką bilansową na pokrycie niedoboru w kosztach eksploatacji czy pokryciu wydatków funduszu remontowego należy mieć na uwadze zachowanie równego dostępu wszystkich członków spółdzielni do wypracowanej nadwyżki bilansowej. Moim zdaniem dyspozycja uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni w zakresie rozdysponowania nadwyżki bilansowej dla pokrycia ww. kosztów powinna mieć odzwierciedlenie w ewidencji i rozliczeniu przychodów na nieruchomości.

Wielorakość praw do lokali

Istotną sprawą przy ewidencji przychodów i rozliczaniu kosztów jest uwzględnienie wielorakości praw do lokali występujących w spółdzielniach mieszkaniowych i członkostwo w spółdzielni bądź jego brak. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyróżnia cztery grupy uprawnień do lokali w zasobach spółdzielni:

1. członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali (art. 4 ust. 1 USM); spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

2. członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali (art. 4 ust. 2);

3. osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu (art. 4 ust. 1¹);

4. właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni (art. 4 ust. 4).

Wielorakość praw do lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowych wymaga rozróżnienia ich w ewidencji księgowej i rozliczania przychodów i kosztów dla każdej nieruchomości. I tak:

Ad. 1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali (art. 4 ust. 1) są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z:

• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale;
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Ad. 2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali (art. 4 ust. 2) są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z:

• eksploatacją i utrzymaniem ich lokali;
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych;
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Ad. 3. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z (art. 4 ust. 11):

• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale;
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność społeczną, oświatową i kulturalną osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią (art. 4 ust. 5 USM).

Ad. 4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni (art. 4 ust. 4) są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z:

• eksploatacją i utrzymaniem ich lokali;
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych;
• są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność społeczną, oświatową i kulturalną właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią (art. 4 ust. 5 USM).

Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Mimo obowiązującego od 31 lipca 2007 r. zapisu ustawy o prowadzeniu przez zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów eksploatacji i kosztów utrzymania mienia spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości, wiele spółdzielni nie wprowadziło tego obowiązku w ustawowym terminie. Są spółdzielnie, które realizując postanowienia ustawy o prowadzeniu przez zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów eksploatacji i kosztów utrzymania mienia spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości wykonały ten obowiązek w taki sposób, że koszty spółdzielni powstałe i zaewidencjonowane w księgach rachunkowych spółdzielni – np. za 2008 r. – przypisano do poszczególnych nieruchomości według powierzchni użytkowej nieruchomości. Taki sposób rozliczenia kosztów na nieruchomości nie jest właściwym wypełnieniem ustawowego obowiązku prowadzenia przez zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów eksploatacji.

Przez prowadzenie przez zarząd spółdzielni odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości należy rozumieć przychody i koszty bezpośrednio związane z konkretną nieruchomością. Natomiast przypisanie kosztów utrzymania mienia wspólnego spółdzielni do konkretnej nieruchomości winno uwzględniać dyspozycje Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych art. 4 ust. 1, 1¹, 2, że członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, a także członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wnoszą opłaty zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu (art. 4 ust. 4 USM).

Rozliczenie nieruchomości jedno- i wielobudynkowych

W prowadzeniu przez zarząd spółdzielni ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji oraz kosztów utrzymania mienia spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości nie powinno stanowić problemu, jeśli wyodrębnione w spółdzielni nieruchomości są nieruchomościami jednobudynkowymi. Ale spółdzielnie mieszkaniowe wyodrębniły nie tylko nieruchomości jednobudynkowe ale często także nieruchomości wielobudynkowe. Jak wówczas prowadzić ewidencję przychodów i kosztów na nieruchomości? Jeśli spółdzielnia i jej organy – zarząd i rada nadzorcza – są otwarte na sprawy członków, to poprzez regulacje w statucie lub regulaminach wewnętrznych, uchwalonych na ogół z dyspozycji statutu przez radę nadzorczą, uregulują tę kwestię np. rozliczając przychody i koszty na budynki w nieruchomości.

Moim zdaniem, jeśli prawo wewnętrzne spółdzielni mieszkaniowych: statut i regulaminy będą uwzględniać subtelności w rozwiązaniach, uwzględniać równość członków spółdzielni nie tylko w obowiązkach, ale także w prawach, ze zrozumieniem będą traktowane i rozwiązywane sprawy wnoszone przez użytkowników lokali, tym mniej spraw będzie trafiać do sądów.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!