Podatek dochodowy a lokale użytkowe

Wspólnota mieszkaniowa prowadzi ewidencję księgową w oparciu o przepis art. 29 ustawy o własności lokali, w której rozlicza wpłaty na jej rzecz dokonywane przez członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota jest podatnikiem podatku dochodowego, a dochód przez nią uzyskiwany jest, co do zasady, objęty zakresem przedmiotowym i podmiotowym ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. To zaś oznacza, że wspólnota może osiągnąć dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód ten, przy spełnieniu określonych warunków, podlega zwolnieniu od tego opodatkowania. O tym, czy dochód z tego źródła przychodów objęty jest zwolnieniem z podatku dochodowego, decyduje spełnienie warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z nim, wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W orzecznictwie i doktrynie trwa spór, co należy rozumieć przez gospodarkę mieszkaniową i czy mieszczą się w niej lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej. WSA we Wrocławiu, w wyroku sygn. akt I SA/Wr 190/12, uznał, że zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu z podatku dochodowego, niezależnie od tego, czy wspólnota mieszkaniowa obejmuje tylko lokale mieszkalne, czy także lokale użytkowe. Warunkiem jest jednak to, że budynek jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Właściciel ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Za istotny, z rozważanego punktu widzenia, należy więc uznać nie charakter (mieszkalny czy użytkowy) lokali wchodzących w skład nieruchomości, a charakter całej nieruchomości budynkowej.

Dla oceny charakteru nieruchomości duże znaczenia ma zaś rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w którym zdefiniowano m.in. pojęcie budynku mieszkalnego – jako obiektu budowlanego, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny.

Z kolei WSA w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt III SA/Wa 1907/13, uznał, że wspólnota mieszkaniowa musi płacić podatek od zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych. Wspólnota wniosła o interpretację prawa podatkowego, uważając, że zaliczki od właścicieli lokali użytkowych nie powinny być opodatkowane. Izba Skarbowa zakwestionowała jej stanowisko. Przyznała, że pojęcie zasoby mieszkaniowe, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, odnosi się nie tylko do lokali mieszkalnych, lecz także do pozostałych pomieszczeń i urządzeń budynku mieszkalnego, ułatwiających mieszkańcom dostęp do niego i niezbędnych dla prawidłowego korzystania z mieszkań. Pojęcie to nie odnosi się natomiast do lokali użytkowych, bo ich przeznaczenie jest z zasady niemieszkalne.

Także w interpretacji z 4 sierpnia 2014 roku (sygn. IPPB3/423-566/14-2/EŻ), Dyrektor IS w Warszawie uznał, że lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Wspólnota mieszkaniowa prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 UPDOP), jak i inną (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest podzielić przychody oraz koszty ich uzyskania na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i na związane z pozostałą działalnością.

Treść art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych mówi, że podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a–16m. 

Wspólnota mieszkaniowa uzyskując dochód z lokalu użytkowego, który – zgodnie z art. 7 ust. 1 PDOP – podlega opodatkowaniu, jest zobowiązana odprowadzić należny podatek dochodowy. Jeśli nastąpi nadwyżka kosztów nad przychodami, to – zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy – powstaje strata. W konsekwencji, wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego od nadwyżki uzyskanej z zaliczki uiszczanej przez właściciela lokalu użytkowego po pomniejszeniu jej o koszty utrzymania przypadające na ten lokal.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa w zasobach lokalowych miała lokal użytkowy (przedszkole). Do należnych zaliczek od lokalu użytkowego wspólnota wyliczała, proporcjonalnie do udziału, koszt rzeczywisty przypadający na ten lokal. Różnicę pomiędzy należnymi zaliczkami lokalu użytkowego a faktycznie poniesionymi kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości (przypadającymi na ten lokal) wspólnota opodatkowywała podatkiem dochodowym od osób prawnych w wysokości 19%. Dyrektor IS w Warszawie uznał powyższy sposób rozliczenia za prawidłowy.

W związku z wyżej przedstawioną sytuacją, albo należy przyjąć opodatkowanie zaliczek lokali użytkowych, albo wystąpić do właściwej izby skarbowej o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej. Jeżeli lokale użytkowe będą uznane za mieszczące się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, to wtedy wspólnota mieszkaniowa będzie miała gwarancję, że bez konsekwencji może je traktować na równi z lokalami mieszkalnymi.

Oprac. SA