Rozliczenie nakładów dokonanych na nieruchomość wspólną przez jednego z właścicieli lokali

Spis treści:

• Formalna akceptacja prac
• Określenie zakresu i kosztorysu prac
• Zgoda na inwestycje a dochodzenie zwrotu wydatków
• Dorozumiana akceptacja prac w części wspólnej
• „Złoty środek” interesów współwłaścicieli

Nieruchomość, jak każda rzecz, wymaga nie tylko bieżącego utrzymania i konserwacji, ale również co pewien czas nakładów, które należy poczynić na poprawę jej stanu. O ile w przypadku, gdy własność przysługuje niepodzielnie jednej osobie nie ma problemu z ustaleniem kto powinien tych nakładów dokonać, o tyle w przypadku nieruchomości wspólnej – a więc w sytuacji, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli – ustalenie podmiotów zobowiązanych do poczynienia konkretnych nakładów oraz sposobu ich rozliczenia może nastręczać wielu problemów. Również specyfika części wspólnych nieruchomości, w której istnieje odrębna własność lokali nie ułatwia całej sytuacji. Łatwo bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której każdy z właścicieli lokali, uznając za priorytetowe własne korzyści, ma inne zdanie na temat potrzeb i kolejności dokonywania nakładów na nieruchomość wspólną. Nic w tym dziwnego, albowiem dla właściciela lokalu położonego na ostatniej kondygnacji zawsze ważniejsze będzie wykonanie remontu – choćby jeszcze nie cieknącego – dachu, aniżeli wykonanie izolacji części piwnicznej budynku. Z kolei właściciel lokalu, który posiada pewne rezerwy finansowe chętnie przeznaczy je na poprawę estetyki budynku, co z kolei nie zawsze spotka się z uznaniem właściciela, który takimi rezerwami nie dysponuje i zamierza ograniczyć wydatki na nieruchomość wspólną do niezbędnego minimum.

Formalna akceptacja prac

Określenie zakresu i kosztorysu prac

Jeszcze przed dokonaniem nakładów właściciele lokali, którzy są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, powinni ustalić zakres planowanych prac oraz ich koszt, zarówno ogólny, jak i ten, który przypadnie na każdego z właścicieli lokali. Nie budzi przy tym wątpliwości, iż dokonywanie nakładów na nieruchomość wspólną jest co do zasady czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, w związku z czym powinno uzyskać akceptację większości właścicieli lokali wyrażoną w formie stosownej uchwały, lub – w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych – jednogłośnej zgody na ich dokonanie. Choć wydaje się to oczywiste, praktyka funkcjonowania niemałej liczby wspólnot mieszkaniowych pokazuje, iż wiele problemów związanych z rozliczeniem wykonanych prac ma swoje źródło właśnie na etapie podejmowania decyzji o ich wykonaniu. Przyczyną takiego stanu rzeczy może być albo błędne przekonanie zarządu wspólnoty o możliwości samodzielnego podjęcia decyzji w przedmiocie rozpoczęcia prac i wydatkowania na ten cel środków finansowych, albo przystąpienie do wykonywania prac przez jednego z właścicieli z przekonaniem, iż po wykonaniu prac – które w jego ocenie wydają się niezbędne – pozostali właściciele zwrócą mu wydatkowane na ten cel środki, w wysokości odpowiadającej wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Co jednak w sytuacji, gdy – z różnych przyczyn – jeden z właścicieli, bez uzyskania formalnej zgody pozostałych wykonał pewne prace i w związku z tym poczynił nakłady na nieruchomość wspólną? Nierzadko bowiem wspomniane przekonanie jednego z właścicieli znajduje potwierdzenie w postawie pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, którzy – przynajmniej na tym etapie – popierają zakres planowanych prac i deklarują chęć uczestniczenia w finansowaniu wykonywanych prac po ich ukończeniu. W sytuacji, gdy stosunki pomiędzy właścicielami lokali układają się poprawnie, a jedyną przyczyną finansowania prac przez jednego z właścicieli jest chwilowy brak środków na ten cel pozostałych sąsiadów, trudno jednoznacznie potępić działanie właściciela, który – pomijając formalną drogę uzyskania zgody na dokonanie prac i określenia sposobu ich finansowania – wykonuje te prace w uzasadnionym przekonaniu, iż działa z korzyścią dla nieruchomości wspólnej, a dokonane przez niego nakłady zostaną ostatecznie rozliczone pomiędzy wszystkich współwłaścicieli. Niestety życie pokazuje, iż takie zachowanie nie jest wskazane albowiem nawet najlepsze relacje pomiędzy sąsiadami mogą szybko się zmienić w trwały konflikt z powodu nieporozumień na tle finansowania nakładów na nieruchomość wspólną, gdy przychodzi do ich faktycznego rozliczenia.

Zgoda na inwestycje a dochodzenie zwrotu wydatków

Bezwzględnym minimum, o które powinien więc zatroszczyć się właściciel lokalu chcący dokonać nakładów na nieruchomość wspólną, a który liczy na zwrot dokonanych nakładów od pozostałych właścicieli, jest uzyskanie zgody na poczynienie takich wydatków i zakres planowanych prac. Zgoda taka powinna mieć formę pisemną, aby w przypadku późniejszych nieporozumień uniknąć trudności dowodowych w toku ewentualnego postępowania przed sądem. Najczęściej bowiem zdarza się, iż podczas dochodzenia zwrotu poczynionych wydatków właściciele, którzy na etapie wykonywania prac nie mieli nic przeciwko nim, nagle oświadczają, iż nigdy nie wyrażali zgody na takie nakłady, a co za tym idzie nie powinni partycypować w ich wykonaniu albowiem wykonujący je właściciel działał jedynie dla własnej korzyści. Przedstawiający takie stanowisko właściciele zdają się przy tym nie dostrzegać, iż wykonane prace zdecydowanie poprawiają walory estetyczne nieruchomości, a nierzadko przyczyniają się wręcz do wzrostu wartości nieruchomości.

W tym miejscu warto powołać pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 31 maja 2010 roku, wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 458/2010, iż poniesienie przez jednego ze współwłaścicieli nakładów na przedmiot współwłasności, upoważnia tego współwłaściciela do żądania zwrotu przez każdego z pozostałych współwłaścicieli odpowiedniej wartości części wykonanego świadczenia, obliczonej w stosunku do wielkości udziału. Pogląd ten nie jest przy tym odosobniony albowiem stanowi potwierdzenie zasady sformułowanej przez Sąd Najwyższy w wyroku z 18 marca 1999 roku (sygn. akt I CKN 928/97), iż współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli – w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej. Z kolei w wyroku z 29 listopada 2002 roku (sygn. akt IV CKN 1549/2000), Sąd Najwyższy wprost wskazał, iż gmina, która – będąc współwłaścicielem nieruchomości wspólnej – dokonała nakładów na remont budynku, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu przypadających na nich części. Ponieważ jednak nie zawsze zakres korzystania przez właściciela lokalu z części nieruchomości wspólnej odpowiada wielkości posiadanych przez niego udziałów, zasadnym jest zacytowanie w tym miejscu również orzeczenia dotyczącego rozliczenia nakładów dokonanych przez współwłaścicieli, którzy dokonali podziału swojej nieruchomości do używania. W wyroku z 23 czerwca 2006 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 1214/2006, Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, iż współwłaściciele budynku, w którym dokonano podziału części do wyłącznego korzystania, ponoszą koszty utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do wyodrębnionych powierzchni użytkowych, a nie do udziałów w nieruchomości. Pogląd ten należy moim zdaniem odnieść również do rozliczania dokonanych nakładów albowiem – jak wynika z tezy wyroku Sądu Najwyższego z 8 stycznia 1980 roku, wydanego w sprawie o sygn. akt III CZP 80/79 – współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane. Krótko mówiąc, współwłaściciel wyłącznie korzystający w części nieruchomości wspólnej nie może domagać się od pozostałych współwłaścicieli zwrotu nakładów dokonanych na tę część nieruchomości. Skoro bowiem pewna część nieruchomości znajduje się – na podstawie umowy lub orzeczenia sądu – w jego wyłącznym posiadaniu, to nie byłoby zasadne obciążanie pozostałych właścicieli obowiązkiem ponoszenia kosztów utrzymania tej części.

Podkreślić należy, iż cytowane orzeczenia odnoszą się jedynie do zasady rozliczenia nakładów już dokonanych z aprobatą pozostałych właścicieli i mogą nie znaleźć zastosowania w sytuacji, gdy nakłady zostały dokonane wbrew ich wyraźnej woli lub w przypadku niepodjęcia przez dokonującego nakładów właściciela choćby prób uzyskania stosownej zgody.

Dorozumiana akceptacja prac w części wspólnej

O ile w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych do rzadkości należy zaliczyć sytuacje, w których któryś z właścicieli dokonuje nakładów jedynie na podstawie nieformalnych ustaleń, o tyle w przypadku małych wspólnot – tworzonych przez właścicieli dwóch czy trzech lokali – takie sytuacje zdarzają się zdecydowanie częściej. Wynika to zarówno z odmiennego sposobu zarządzania takimi wspólnotami, jak i z odmienności relacji łączących właścicieli wspomnianych lokali. Warto jednak wskazać, iż nawet pomimo braku rzeczonej zgody w formie pisemnej, właściciel próbujący odzyskać część wydatków poniesionych w związku z pracami dotyczącymi nieruchomości wspólnej, nie musi być zawsze skazany na niepowodzenie w przypadku podjęcia prób dochodzenia zwrotu wydatkowanych kwot. Rozstrzygając bowiem, czy pozostali współwłaściciele rzeczywiście wyrażali swoją zgodę na wykonanie określonych prac pamiętać należy o brzmieniu art. 60 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Forma pisemna, o której wspomniano wyżej nie jest więc jedyną, na podstawie której można wykazać zaistnienie tej okoliczności. Właściciel może bowiem wyrazić swoją akceptację dla dokonania prac związanych z nakładami również w sposób dorozumiany, a o jego woli świadczyć będzie ogół jego zachowań będących reakcją na prowadzone prace. Jeżeli więc właściciel widzi prowadzone na nieruchomości wspólnej prace i nie sprzeciwia się ich prowadzeniu lub wręcz pomaga przy ich wykonywaniu, to trudno później uznać, iż nie zgadzał się na ich wykonanie. Godząc się zaś na ich wykonanie musiał liczyć się z obowiązkiem uczestniczenia w ich finansowaniu. Wykazanie takich okoliczności nie powinno zaś nastręczać większych problemów albowiem prace wykonywane na nieruchomości wspólnej, które mają charakter nakładów na tę nieruchomość zazwyczaj trwają przez pewien czas, a fakt ich prowadzenia jest powszechnie znany wszystkim właścicielom z racji wykonywania ich w bezpośrednim sąsiedztwie ich lokali. Do tego, w ich wykonywaniu często uczestniczą zewnętrzni wykonawcy, których zeznania mogą pomóc w ustaleniu konkretnego zachowania właścicieli podczas prowadzonych prac. W takiej sytuacji, właściciel dochodzący zwrotu poniesionych nakładów powinien więc wskazywać na te okoliczności jako uzasadniające zasadność jego roszczenia.

Za możliwością dorozumianego zaakceptowania poczynienia nakładów przemawia również treści art. 65 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiąca, iż oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Akceptując fakt prowadzenia prac na nieruchomości wspólnej oraz uczestnicząc w jakiejkolwiek części tych prac (np. poprzez przewiezienie materiałów czy udostępnienie mediów) właściciel wyraża więc de facto świadomość konieczności zwrotu tych nakładów albowiem obowiązek taki wynika zarówno z zasad współżycia społecznego, jak i ustalonych w naszym kręgu kulturowym zwyczajów.

Istotnym z punktu widzenia omawianego zagadnienia jest również, formułowany w doktrynie prawa pogląd, iż inwestycje (nakłady) podnoszące wartość rzeczy i mające zwiększyć osiągane z niej pożytki i przychody należą z reguły do wydatków, które obciążają wszystkich współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów, chociażby nie były niezbędne*).

„Złoty środek” interesów współwłaścicieli

Wszystkie powyższe argumenty nie mają jednak stanowić zachęty do prowadzenia prac jedynie przy dorozumianej zgodzie pozostałych współwłaścicieli, ale wskazać argumenty właścicielom, którzy – z różnych przyczyn – dokonali z własnych środków nakładów na nieruchomość wspólną, a już po fakcie napotkali problemy z odzyskaniem części wydatkowanych środków. Mając zaś na względzie różnorodność stanów faktycznych, w których dochodzi do dokonywania nakładów na nieruchomość przez jednego ze współwłaścicieli stwierdzić należy, że postępowania o zwrot tych nakładów nie tylko nie należą do rzadkości, ale często zgłaszane roszczenia są uzasadnione. Wydaje się więc, że – jak w większości sytuacji – przy formułowaniu tego typu roszczeń wskazane jest wypośrodkowanie interesów wszystkich współwłaścicieli. Z jednej bowiem strony nie sposób popierać działań jednego z właścicieli, który – stosując politykę faktów dokonanych – narzuca swoją wolę pozostałym współwłaścicielom, z drugiej zaś, trudno odmówić racji właścicielowi, który – działając w dobrej wierze i w interesie wszystkich sąsiadów – finansuje określone inwestycje z przekonaniem, że osoby, które faktycznie odnoszą z tych prac wymierne korzyści, zwrócą mu część wydatków odpowiadającą wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

*) S. Rudnicki [w:] Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!