Zakup używanego mieszkania – kiedy fiskus doliczy podatek?
Symboliczne przedstawienie weryfikacji podatków; fot. pixabay
Polska cechuje się rozbudowanym fiskalizmem, czyli skłonnością państwa do opodatkowywania różnych czynności prawnych oraz transakcji. Zakup używanego mieszkania jest bardzo dobrym tego przykładem. Obciążenia podatkowe związane z taką transakcją ponosi zarówno sprzedawca, jak i nabywca lokalu. Obowiązek podatkowy po stronie kupującego jest związany z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeżeli natomiast chodzi o sprzedawcę lokum niebędącego przedsiębiorcą, to musi on zapłacić podatek PIT (19%), jeśli od nabycia nieruchomości nie upłynął pięcioletni termin. Warto wiedzieć, że urząd skarbowy może uznać cenę transakcyjną mieszkania (domu albo lokalu) za zaniżoną. Wówczas fiskus sam oszacuje cenę (wartość) rynkową nieruchomości i naliczy wyższy podatek.
Zobacz także
Bogdan Chudoba - Adwokaci Spółka Partnerska - Doradca Podatkowy Kraków Opodatkowanie fundacji rodzinnej
Fundacja rodzinna to nowa instytucja w polskim prawie. Głównym jej celem jest zapewnienie trwałości i sukcesji biznesu, w przypadku śmierci przedsiębiorcy – fundatora. Mimo powszechnej opinii, że fundacja...
Fundacja rodzinna to nowa instytucja w polskim prawie. Głównym jej celem jest zapewnienie trwałości i sukcesji biznesu, w przypadku śmierci przedsiębiorcy – fundatora. Mimo powszechnej opinii, że fundacja rodzinna jest zwolniona z podatków, nie jest to do końca prawda. W poniższym artykule wskażemy jakie podatki będzie musiała zapłacić.
Redakcja news Drożej we wspólnotach i spółdzielniach
W drugiej połowie 2024 r. nadal ceny energii będą zamrożone. Maksymalna cena energii elektrycznej dla gospodarstw domowych wyniesie 500 zł za MWh.
W drugiej połowie 2024 r. nadal ceny energii będą zamrożone. Maksymalna cena energii elektrycznej dla gospodarstw domowych wyniesie 500 zł za MWh.
Redakcja news Znamy szczegóły dotyczące mrożenia cen prądu
Resort klimatu informuje, że maksymalna cena energii elektrycznej wyniesie 500 zł za MWh i obejmie wszystkie gospodarstwa domowe. Nie będą obowiązywały limity jak dotychczas.
Resort klimatu informuje, że maksymalna cena energii elektrycznej wyniesie 500 zł za MWh i obejmie wszystkie gospodarstwa domowe. Nie będą obowiązywały limity jak dotychczas.
Zakup używanego mieszkania to opodatkowana transakcja. Fiskus może doliczyć wyższy podatek zarówno sprzedawcy, jak i kupującemu.
Urząd skarbowy może sięgnąć po wycenę rzeczoznawcy
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płacony jest przez nabywcę mieszkania i wynosi 2% wartości rynkowej lokum. Jeżeli strony zaakceptowały umowę, która przewiduje zakup używanego mieszkania, to podatek PCC naliczy i odprowadzi notariusz. Brak formalnych obowiązków nabywcy „M” związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprawia, że wiele osób kupujących lokal szybko zapomina o tym podatku.
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że fiskus ma prawo do przedstawienia własnej wyceny kupionego mieszkania. W przedatawianej sytuacji, kupujący jest wzywany do urzędu skarbowego i musi przedstawić dowody na to, że zakup używanego mieszkania odbył się po cenie rynkowej. Takim dowodem mogą być np. zdjęcia przedstawiające zły stan lokalu w chwili zakupu. Jeżeli argumenty nie przekonają fiskusa, to może on przedstawić wycenę opierającą się na opinii wybranego przez siebie rzeczoznawcy albo na operacie szacunkowym dostarczonym przez podatnika.
– Nabywca mieszkania oprócz zapłaty wyższego podatku PCC pokryje również koszty wyceny zleconej przez fiskusa, jeśli jej wynik o więcej niż 33% przekracza cenę sprzedaży – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Procedury dotyczące PIT i PCC przebiegają bardzo podobnie
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych daje fiskusowi podobne uprawnienia w zakresie domiaru podatkowego, jak ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Różnica polega na tym, że oprócz podatnika PIT (sprzedawcy mieszkania) fiskus może wezwać również nabywcę lokalu. Rola osoby, która zdecydowała się na zakup używanego mieszkania, polega jedynie na złożeniu wyjaśnień.
Kolejna różnica względem wcześniej opisywanej procedury wiąże się z faktem, że nie istnieje możliwość oparcia wyceny mieszkania na operacie dostarczonym przez podatnika. To nie jest kluczowa sprawa, bo w przypadku podatku PCC fiskus i tak zwykle samodzielnie zleca wycenę nieruchomości. Jeżeli chodzi o koszt takiej wyceny, to osoba zobowiązana do zapłaty PIT pokryje wynagrodzenie rzeczoznawcy, jeśli szacunek eksperta będzie się różnił o ponad 33% od ceny transakcyjnej.
Obiekcje fiskusa mogą pojawić się nawet po 5-6 latach
Urzędy skarbowe niezbyt chętnie dzielą się informacjami o kryteriach, które są stosowane przy okazji kwestionowania ceny transakcyjnej mieszkań. Wiadomo jedynie, że fiskus korzysta z własnej bazy danych, w której zostały uwzględnione wcześniejsze transakcje.
– Dla stron transakcji niepokojące jest to, że zakup używanego mieszkania pod względem cenowym może być kwestionowany nawet przez 5 lat. Tyle bowiem wynosi termin przedawnienia zobowiązań podatkowych – tłumaczy Leszek Markiewicz.
Warto pamiętać, że zgodnie z ordynacją podatkową pięcioletni termin przedawnienia nalicza się od końca roku, w którym podatnik był zobowiązany do zapłaty PIT lub PCC. Taka zasada oznacza, że warunki transakcji z czerwca 2019 r. fiskus będzie mógł kwestionować do końca 2024 r. (jeśli chodzi o wysokość podatku PCC) albo do końca 2025 r. (pod względem wysokości podatku PIT).
– Wspomniana różnica terminów wynika z faktu, że podatek PIT od sprzedaży mieszkania jest płatny do końca kwietnia albo do początku maja kolejnego roku (w zależności od rozkładu dni roboczych) – zwraca uwagę Leszek Markiewicz.
Osoby, którym zakup używanego mieszkania przysporzył kłopotów z fiskusem, powinny pamiętać, że mają prawo do złożenia odwołania. Takie samo prawo posiada również sprzedawca „M”. Pismo odwoławcze trzeba skierować do dyrektora izby skarbowej.
Źródło: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl
