Opodatkowanie nieruchomości po zlikwidowaniu firmy

W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 sierpnia 2019 r. (sygn. akt II FSK 3175/17), podatniczka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej. Wskazała, że wraz z małżonkiem w 1998 r. kupiła budynek, częściowo na własne potrzeby mieszkaniowe, a częściowo na wynajem pomieszczeń użytkowych podmiotom, prowadzącym działalność gospodarczą. Dochody uzyskiwane z najmu rozliczała wraz z małżonkiem na zasadach ogólnych, w ramach najmu prywatnego. W czerwcu 2008 r. podatniczka podjęła pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i wydzierżawionymi. W ramach tej działalności rozlicza uzyskiwane dochody z najmu.

Obecnie podatniczka planuje zlikwidować działalność gospodarczą i wrócić do najmu prywatnego i rozliczania przychodów z najmu 8,5% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Zamierza rozwiązać istniejące umowy najmu zawarte w ramach działalności i wyłączyć z majątku firmy budynek, który będzie wykorzystywany na cele prywatne. Podatniczka poza dochodami z najmu nie osiąga innych dochodów. Budynek jest zaliczony do środków trwałych i jest amortyzowany (dla ustalenia wartości początkowej wynajmowanych lokali użytkowych przyjmuje się udział procentowy tej powierzchni w powierzchni całego budynku, w oparciu o dane wykazane w decyzji urzędu miasta w sprawie określenia podatku od nieruchomości na każdy rok podatkowy). Z małżonkiem podatniczka pozostaje w małżeńskiej wspólności majątkowej.

Czynności wynajmu nieruchomości – po włączeniu jej do majątku prywatnego – będą wykonywane w celach zarobkowych, we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Najem będzie wykonywany we własnym imieniu, umowy najmu będzie podpisywała podatniczka.

Podatniczka chciała wiedzieć, czy po zlikwidowaniu działalności gospodarczej będzie mogła rozliczać dochody w ramach najmu prywatnego i opodatkować przychody 8,5% zryczałtowanym podatkiem. W ocenie podatniczki po zlikwidowaniu działalności gospodarczej, wyłączeniu budynku z majątku firmy, rozwiązaniu umów zawartych w ramach działalności gospodarczej, ma prawo rozliczać przychody z najmu prywatnego i opodatkowywać 8,5% podatkiem zryczałtowanym.

Zdaniem podatniczki decydujący dla rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Na poparcie swego stanowiska wnioskodawczyni przywołała wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2016 r. (sygn. II FSK 379/14).

Stanowisko DIS w sprawie

Dyrektor Izby Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za nieprawidłowe. Podkreślił, że zgodnie z art. art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów, osiąganych przez osoby fizyczne, osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) wskazanej wyżej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. z najmu poza działalnością gospodarczą.

Zdaniem organu podatkowego, nie w każdym przypadku podatnik może zaliczyć przychód z wynajmowanych nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do dochodów z najmu. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach, właściwych dla tego źródła przychodu.

Ważny charakter działania

Organ podatkowy uznał, że w omawianej sprawie działanie w związku z wynajmem nie będzie miało przypadkowego a powtarzalny charakter, dlatego przychód z tego tytułu nie będzie przychodem z najmu z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem, dzierżawa itp.), lecz przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Brak jest możliwości opodatkowania uzyskiwanych przez podatniczkę przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ta forma opodatkowania jest dopuszczalna jedynie dla przychodów z umów najmu, zawieranych poza działalnością gospodarczą.

Klasyfikacja przychodów z najmu – wyrok WSA i NSA

Sprawa na skutek skargi podatniczki trafiła do rozpoznania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który uchylił interpretację. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że w większości przypadków decydujące znaczenie, co do kwalifikacji określonych przychodów, wynikających ze stosunku najmu, przypisać należy samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem, niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, w pewnych przypadkach podatnik sam może zadecydować o zakwalifikowaniu uzyskiwanych przez niego przychodów do określonego źródła, a więc dokonać wyboru innego źródła niż wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, mimo że wypełnione zostały przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Sprawa, na skutek skargi organu podatkowego, trafiła do rozpoznania Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA oddalił skargę i podkreślił, że gdy chodzi o nieruchomości lokalowe, o kwestiach opodatkowania decyduje wola podatnika. Podatnik może – po zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej – opodatkować prywatny najem nieruchomości ze zryczałtowaną stawką 8,5%.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22.08.2019 r. (sygn. akt II FSK 3175/17)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!