Roczne rozliczenie wspólnot mieszkaniowych

Ustalając zakres opodatkowania wspólnoty mieszkaniowej należy pamiętać, że do przychodów zalicza się:

• wszystkie otrzymane przysporzenia: zarówno środki finansowe, jak i nieodpłatne świadczenia, np. korzystanie z gruntu należącego do gminy lub innej wspólnoty, przekazanie wspólnocie przez dewelopera kotłowni, itp.
• umorzone lub przedawnione długi i inne zobowiązania wspólnoty np. umorzona pożyczka, umorzony podatek od nieruchomości,
• niezapłacone ale należne wspólnocie kwoty, ale wyłącznie takie, które wynikają z działalności gospodarczej wspólnoty (zalicza się do niej najem i dzierżawę części wspólnych).

Do przychodów wspólnoty nie zalicza się natomiast cudzych środków finansowych, w tym opłat otrzymanych od właścicieli na zakup mediów dostarczanych do ich lokali.

Jak zauważył WSA w Lublinie w wyroku z 14.3.2007 r. (sygn. akt: I SA/Lu 464/06): „Przychodem są tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc takie, którymi może on rozporządzać jak własnymi. (…) Za utrzymanie lokali każdy z właścicieli odpowiada osobiście, a wydatki te nie stanowią kosztu zarządu nieruchomością wspólną. Pozostają one poza ogółem praw majątkowych wspólnoty. Ponoszone przez właścicieli lokali wydatki związane z utrzymaniem ich własnych, wyodrębnionych lokali (art. 13 ust. 1 UWL) nie stanowią przychodu wspólnoty, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt. 1 Ustawy o CIT i nie są kosztem uzyskania przychodu na podstawie art. 15 ust. 1 tej ustawy”.

Przychody otrzymane i należne

Dla rozliczenia rocznego istotny jest podział przychodów na dwie podatkowe kategorie: przychody otrzymane i należne.

Przychody otrzymane są opodatkowane wyłącznie wtedy, gdy naprawdę wpłyną na rachunek albo do kasy wspólnoty. Dlatego wykazuje się je w zeznaniu rocznym tylko wówczas, gdy wspólnota może nimi faktycznie dysponować.

Zasadę tę dobrze obrazuje wykładnia DIS w Katowicach z 11.7.2011 r. (IBPBI/2/423-412/11/AK): „Naliczone zaliczki na poczet dostawy mediów stanowią dla Spółdzielni przychód podatkowy. Za datę powstania przychodów z tytułu ww. opłat należy przyjąć, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 CIT, moment otrzymania powyższych opłat. Pobrane przez Spółdzielnię opłaty powinny stanowić przychód w pełnej wysokości, a nie tylko do wysokości rzeczywiście poniesionych kosztów zakupu mediów, wynikających z faktur dostawców. Jeżeli koszty mediów są wyższe od otrzymanych zaliczek, a żądanie dopłaty do wysokości kosztów następuje po zakończeniu okresu rozliczeniowego to dopłata ta powinna być zaliczana do przychodów podatkowych tego okresu, w którym została wpłacona”.

Do kategorii przychodów otrzymanych zalicza się przede wszystkim zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 UWL. Należą do nich wpłaty na:

• remonty i bieżącą konserwację (tworzy się na ogół odrębny fundusz remontowy),
• dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody – ale wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
• opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia,
• podatki i inne opłaty publicznoprawne – chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali (dotyczy to podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie),
• utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wymienione wyżej pozycje składają się na tzw. czynsz, którego wysokość jest ustalana na corocznym zebraniu wspólnoty. Jeżeli jednak po zakończeniu roku zostanie podjęta uchwała o zwrocie części tych wpłat, wspólnota powinna skorygować przychody. Jest to bowiem coś w rodzaju bonifikaty, rezygnacji z przychodu.

Jak zauważył DIS w Poznaniu w wykładni z 22.1.2010 (ILPB3/423-980/09-4/MC): „Jeżeli nadwyżka dokonanych wpłat zostaje zaliczona – po zakończeniu roku – na poczet opłat za media za rok następny, powinno to skutkować skorygowaniem przychodów w tym okresie, w którym zostały one wpłacone, o nadwyżki wpłat, które zostały zaliczone na następny rok”. Podobnie orzekł IS w Opolu z 12.10.2007 r. (PD-I/4270-0026/07/KB).

Kasowo tj. w dacie otrzymania rozlicza się także:

• odsetki od środków na rachunkach bankowych,
• odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności przez członków wspólnoty,
• odszkodowania,
• dotacje, subwencje, darowizny,
• otrzymane kary umowne (np. od wykonawcy prac remontowych za opóźnienie).

Przychody należne są związane z działalnością gospodarczą wspólnoty; dotyczy to przede wszystkim wynajmowania części wspólnych, odsprzedaży ciepła innej wspólnocie itp. Powinny zostać opodatkowane nawet wtedy, gdy wspólnota nie otrzyma faktycznie pieniędzy.

Przepisy Ustawy o CIT wyraźnie określają datę powstania takiego przychodu. Generalnie jest to dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: 1) wystawienia faktury albo 2) uregulowania należności. W taki sposób należy opodatkować wpływy np. z odsprzedaży energii albo ciepła z własnej kotłowni innym podmiotom.

Przychody z najmu i dzierżawy powstają natomiast w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze , nie rzadziej niż raz w roku (art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT).

Należny od najemcy czynsz staje się przychodem do opodatkowania w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego, np. miesiąca lub kwartału, nawet jeśli najemca zapłaci go wcześniej. Jeżeli wpłata następuje przed rozpoczęciem okresu rozliczeniowego, należy ją zakwalifikować jako zaliczkę.

Zaliczki, przedpłaty wpłacane na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych nie podlegają opodatkowaniu w dacie otrzymania; stają się przychodem dopiero z upływem okresu rozliczeniowego. Bez znaczenia jest natomiast data wystawienia faktury.

Zaliczenie przychodu z najmu do kategorii przychodów należnych oznacza, że zaległe, niezapłacone czynsze stają się przychodem do opodatkowania w dacie ich wymagalności. Wtedy też można rozliczyć koszty uzyskania tych przychodów; niestety na ogół wspólnota ponosi niewielkie koszty własne. Jednak z zaległymi czynszami wiążą się często koszty ich windykacji. Wolno je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów – w dacie ich zarachowania. Są to bowiem koszty pośrednio związane z przychodami.

Przychody ze sprzedaży np. strychu lub suszarni są opodatkowane w dacie zawarcia umowy sprzedaży, nawet jeśli nabywca wcześniej wpłacał zaliczki na poczet tej umowy.

Przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy CIT „przesuwa” opodatkowanie zaliczki lub zadatku do daty zbycia rzeczy (w wypadku nieruchomości jest to data aktu notarialnego, a dla użytkowania wieczystego – data wpisu do KW). Oznacza to, że zaliczki na poczet ceny nie stanowią przychodu w dacie otrzymania.

W myśl art. 14 ust. 1 Ustawy CIT przychodem ze sprzedaży rzeczy (w tym części nieruchomości) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód zostaje określony przez organ podatkowy.

Warto pamiętać o tej regule i w umowie z nabywcą strychu dokładnie określić nakłady ponoszone przez niego przed zakupem; będą one miały wpływ na cenę.

Jeżeli po sprzedaży części nieruchomości wspólnej właściciele podejmą uchwałę o podziale między nimi przychodu ze sprzedaży, wspólnota nie wykazuje go w CIT-8, ale wystawia każdemu właścicielowi PIT-8C (są to bowiem ich dochody zaliczone do tzw. innych źródeł).

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!