Katastr(of)alny podatek

Odczarowujemy kataster, który ostatnimi czasy budzi skrajne emocje. Z definicji to rejestr nieruchomości – w Polsce tę rolę pełni rejestr ksiąg wieczystych. W rozumieniu podatku majątkowego to roczny podatek od wartości nieruchomości, liczony procentowo od wartości nieruchomości, która określana jest urzędowo. Jest niejako zabezpieczeniem przed zaniżaniem wartości nieruchomości przez podatników. W krajach, które stosują takie rozwiązanie podatkowe, publikowane są dane, ułatwiające realne oszacowanie wartości, zależnie od powierzchni, typu, lokalizacji i przeznaczenia nieruchomości oraz rynkowych cen. Najbardziej dotkliwy jest dla zamożnych właścicieli nieruchomości, nieprzynoszących dochodów. Korzystny może zaś być dla tych osób, które lokalu nie posiadają na własność, a osiągają dochody z innych źródeł.

Nie należy mylić podatku katastralnego z obowiązującym w naszym kraju podatkiem od nieruchomości, który jest zależny od powierzchni i przeznaczenia nieruchomości. Ten ostatni uchwalany jest decyzją rady gminy lub miasta w drodze uchwały, przy czym jego górna wysokość ograniczona jest ustawowo. W 2022 roku, dla budynków mieszkalnych to równowartość 0,89 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, zaś dla gruntów przy domu to 0,54 zł za metr kwadratowy. Jeśli w lokalu lub jego części prowadzona jest działalność gospodarcza, stawka podatku rośnie.

Polska nie dojrzała jeszcze do katastru

Już od czasów starożytnych, podatek katastralny płacili Rzymianie, Egipcjanie i Chińczycy. Od początku XIX wieku wprowadzano go w krajach europejskich, aby ukrócić arystokratyczne zapędy ziemskie. Dziś podatek ten płacą obywatele krajów nadbałtyckich, wielu krajów Unii Europejskiej, Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych czy Singapuru. Zasady jego naliczania są zróżnicowane, połączone nierzadko z ulgami i zwolnieniami podatkowymi, wartość zaś waha się od 0,2 do 2,5 proc., a w Singapurze sięga nawet 4 proc. Przykładowo we Francji i Belgii podatek naliczany jest od prognozowanego dochodu, który wygeneruje dana nieruchomość, a w Wielkiej Brytanii na podstawie progresji. Wartość lokalu szacują zaś rzeczoznawcy majątkowi bądź sam właściciel. Z kolei w Hiszpanii wyższy podatek katastralny płacą ci, którzy wynajmują nieruchomości. Sęk w tym, że wspomniane kraje są bardziej zamożne niż Polska. – Średnia skala podatku 1 do 2,5% rocznie nie stanowi tu większego obciążenia. My jesteśmy ciągle krajem na dorobku i gonimy tych bardziej zamożnych. Może to jeszcze nie czas. Na taki kataster przyjdzie kiedyś swój odpowiedni moment. Moim zdaniem chyba nie teraz – komentuje Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający Cenatorium Sp. z o.o.

Polityczne harakiri

Podatek katastralny znacznie podniósłby wysokość naszych zobowiązań – kwota mogłaby wzrosnąć od kilkudziesięciu do kilkuset procent.

Najbardziej odczuliby go właściciele lokali w centrach wielkich miast i atrakcyjnie położonych działek. Uderzyłby mocno w mniej zamożne osoby: emerytów, rencistów, bezrobotnych. Co zatem w sytuacji, gdy przerosłoby to właścicieli mieszkań i nie byłoby ich stać na zapłatę podatku? Bez dodatkowych zabezpieczeń prawnych, mogliby zostać wywłaszczeni bądź eksmitowani.

Wzrost podatków „podbiłby” koszty najmu, jednak według ekspertów nieznacznie. – Te ceny i tak będą rosły dalej z uwagi na popyt ze strony młodych ludzi i małżeństw, których obecnie nie stać na kupno mieszkania czy to z uwagi na wzrost stóp procentowych, nie łapią się na kredyt, a dwójki czy trójki dzieci brak. Dodatkowo, zabranie od 2023 roku amortyzacji także przełoży się na wzrost cen na rynku, ale to dopiero za rok – zauważa Mariusz Kurzac.

Z drugiej strony podatek katastralny byłby korzystny dla samorządów, jako że to one są głównym beneficjentem. Zasilone sporymi kwotami lokalne budżety, pozwoliłyby wtedy sfinansować więcej lokalnych inwestycji infrastrukturalnych, szkolnych czy społecznych, poprawiając dobrostan obywateli.

Eksperci są zgodni, że to polityczne samobójstwo. – Kataster to nie jest politycznie wygodny temat w sytuacji kiedy rosną podatki, a klasa średnia obecnie jest kluczowa dla polityków walczących o głosy. Mówi się, że ten, kto to zrobi, przegra swoich obecnych wyborców. Przypomnę, że zwiększone podatki od domów właśnie weszły w życie, brak odliczenia amortyzacji budynków wchodzi już od 2023 roku w ramach Polskiego Ładu.

Kataster, poza wzrostem cen energii, gazu, paliw i dodatkowych podatków dla przedsiębiorców, wywołałby jeszcze większe zamieszanie i złość podatników – mówi Mariusz Kurzac.

Duży problem w braku społecznej akceptacji dla takiego rozwiązania widzi też Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments: – Rodacy (skądinąd bardzo słusznie) reagują alergicznie na pomysły, aby raz opodatkowane dochody opodatkowywać im ponownie. Dlatego, jeśli jakiejś partii przyjdzie w Polsce do głowy, aby wprowadzić podatek katastralny, to najpewniej skutecznie i bezpowrotnie straci władzę. Z tego może wynikać wydłużony proces legislacyjny. I to całkiem mocno wydłużony, bo temat ten ciągnie się niemal od początku III RP.

Bartosz Turek podkreśla, że ewentualne wprowadzenie podatku katastralnego wymagałoby też zmian w dotychczasowym systemie podatkowym, np. zniesienia co najmniej części podatków lokalnych i obniżenia podatków dochodowych.

Świnka skarbonka

Pod koniec 2021 r. Piotr Uściński, wiceminister ds. rozwoju i technologii deklarował, że rząd katastru nie wprowadzi, jedynie monitoruje sytuację na rynku mieszkaniowym i analizuje różne rozwiązania. Jednak coraz częściej słychać o innych daninach, których wprowadzenie rozważa rząd. Mają one zapobiec masowemu skupowaniu mieszkań w celu czerpania z nich zysków w przyszłości. – Nie możemy dopuścić do tego, żeby był to problem masowy, kiedy to nowe mieszkania miałyby stać puste w oczekiwaniu na wzrost ich wartości i nie być wynajmowane. Ważne jest, żeby mieszkania, które są budowane na polskim rynku trafiały do polskich rodzin i żeby te rodziny mogły w nich mieszkać – powiedział Piotr Uściński podczas grudniowej konferencji prasowej. Tylko kto będzie te „pustostany” odnajdywał i wyceniał?

Czytaj też: Lex retro non agit a opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi »

Wątpliwości te podziela Bartosz Turek: – Nie jest jasne w jaki sposób kwalifikowane byłyby pustostany. Czy objęte podatkiem będą nieruchomości, w których nikt nie jest zameldowany, czy będzie to dotyczyło drugiej, trzeciej czy czwartej nieruchomości, czy z podatku zwolni umowa wynajmu mieszkania i czy rodziny będą zwolnione z podatku od kilku nieruchomości z tytułu posiadania dzieci? Nie mamy też żadnych informacji o ewentualnej skali opodatkowania. Także w tym momencie naprawdę nie możemy mówić o jakiejkolwiek konkretnej propozycji. Jedno jest pewne: nie jest normalną sytuacja, w której ktoś kupuje liczne mieszkania i traktuje je jak świnki skarbonki, nie mieszkając w nich i w żaden inny sposób nie wykorzystując lub nie przeznaczając ich na wynajem. Jeśli dobrze rozumiem intencje rządu, to właśnie na przeciwdziałanie takim praktykom mają być nakierowane potencjalne rozwiązania legislacyjne.

Jednocześnie nie spodziewa się on spektakularnych efektów wprowadzenia podatku od pustostanów, gdyż problem nie jest aż tak duży, aby walka z nim zmieniła kompletnie obraz rynku. Opodatkowanie nadmiernej spekulacji może być, według niego, co najwyżej, uzupełnieniem znacznie szerszych działań, które rząd powinien rozważyć, aby stymulować podaż mieszkań np. ograniczając bariery administracyjne czy ułatwiając dostęp do działek budowlanych. Dodaje, że wypadałoby też zaangażować Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w bieżącą kontrolę masowych zakupów mieszkań przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. – To można zrobić szybko, ale w drugim kroku należałoby stworzyć mechanizm, który pozwoliłby zaangażować zagraniczny kapitał w budowę mieszkań, a nie pompowanie cen. Tu idealnie wpisałyby się REIT-y, ale znowu nie takie zwykłe, tylko z elastyczną formułą najmu z dojściem do własności. Chodzi o sytuację, w której najemca w każdej chwili mając wolne środki, mógłby kupić udział w mieszkaniu, obniżając sobie czynsz i dążąc do własności. W efekcie firma, która oferowałaby takie umowy musiałaby angażować kapitał w budowę nowych mieszkań, aby utrzymać skalę prowadzonej działalności. Dopiero uzupełnieniem tych działań mogłyby być podatki nakładane na skrajną spekulację mieszkaniami lub gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.”

(O REIT-ach pisaliśmy szerzej w grudniowym numerze „Administratora”¹).

Według Mateusza Gordona, właściciela innowacyjnej agencji nieruchomości Joy Properties, w takiej sytuacji podatek katastralny wydaje się lepszym wyjściem. – W mojej ocenie podatek katastralny jest o wiele łatwiej egzekwowalny, bo jaka jest definicja pustostanu? Jeżeli pójdziemy za definicją GUS i przyjmiemy, że pustostan to mieszkanie, w którym w momencie badania statystycznego nie była zameldowana (na pobyt stały lub czasowy) żadna osoba ani też nie mieszkała, nawet czasowo żadna osoba bez zameldowania, to drobni spekulanci będą meldowali w nich swoje rodziny, znajomych i nie zapłacą ani grosza. Podobnie daniny nie zbierze się od mieszkań wynajmowanych, w których zameldują się lokatorzy.

Podatek może uderzyć w inwestorów instytucjonalnych, ale też wydaje się być łatwy do uniknięcia przy drobnej modyfikacji modelu biznesowego i przeznaczeniu lokali na najem.” Podkreśla on również, że nawet w miastach najbardziej obciążonych problemem pustostanów, ich wolumen nie przekracza 1 proc. lokali. Zakładając, że problem istnieje, jego likwidacja nie wpłynęłaby więc znacząco na cenę nieruchomości.

Opodatkowane mogą zostać także mieszkania kupowane w celu podniesienia atrakcyjności i szybkiego odsprzedania ich z dużym zyskiem, tzw. flipping. Jak jednak odróżnić ten proceder od zwykłych transakcji? I czy takie formy opodatkowania doprowadzą do spadku cen mieszkań?

Mariusz Kurzac uważa, że działalność związana z flippingiem, o ile robiona transparentnie, to czyste ryzyko gospodarcze takiej osoby czy firmy. Jeśli uczciwie płaci podatki, to nie ma powodu, żeby ją za to karać. – Z drugiej strony, jeśli jest to obszar nadużyć czy wyciskania ekstra pieniędzy od przyszłej sprzedaży czy najmu, to może dla czwartego czy piątego mieszkania ma to już dla części uczestników rynku jakiś sens. A może jeśli już, to powinna być wprowadzona jakaś dodatkowa bariera rocznych przychodów z tego typu działalności? – zastanawia się ekspert.

Najem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Wygląda na to, że rząd dąży do ograniczenia najmu krótkoterminowego na rzecz dłuższego okresu. Rynek zaś potrzebuje obu form, które służą innym celom. Według Bartosza Turka próby ograniczenia najmu krótkoterminowego to nie są dobre rozwiązania. – Owszem, najem krótkoterminowy w swojej najdzikszej formie prowadzi do niszczenia lokalnej społeczności i części działających od lat biznesów, ale raczej dotyczy to obszarów o bardzo dużym natężeniu ruchu turystycznego. W Polsce takie zjawiska występują w szczątkowej formie. W mojej ocenie, ewentualne regulacje w tym zakresie powinny być w gestii lokalnych samorządów. W efekcie, jeśli lokalnej społeczności zacznie przeszkadzać skala zjawiska, to będą mogli na lokalnych politykach wymóc jakieś ograniczenia, odpowiednio dostosowane do lokalnej charakterystyki problemu”.

Z kolei Mariusz Kurzac wróży świetlaną przyszłość najmowi długoterminowemu, nie tylko ze względu na studentów czy emigrację z Ukrainy: – Młodych, którzy w czasie pandemii mają dość mieszkania z rodziną, nie stać na kredyt i poszukiwanie alternatywy dla bezpieczniejszego najmu instytucjonalnego będzie miało swoją kontynuację. Jeśli wiem, że mogę mieszkać w danym mieszkaniu 10 czy 15 lat, to traktuję je prawie jak swoje, bo żaden prywatny najemca nie zmieni zdania i mnie nie wyrzuci. Inną kwestią jest przypilnowanie tego, żeby sytuacja najmu za 15 lat nie doprowadziła nas do doświadczeń Berlina, gdzie większość mieszkań jest w rękach nielicznych funduszy. Polacy zresztą, w przeciwieństwie do Niemiec, wolą jednak posiadać, stąd mamy na razie bezpiecznik stworzony naturalnie.

Kiedyś nikt nie wierzył w leasing czy najem samochodu, a dziś jest to standard i znaczna część rynku samochodowego. Dlaczego z najmem nie może być podobnie? Mamy olbrzymią grupę millenialsów, którzy właśnie weszli do świata ludzi pracujących – na razie o zakupie mieszkania czy kredycie, przy takiej inflacji i rosnących stopach, mogą tylko pomarzyć. Stawiam więc w przyszłości na taki długoterminowy najem – podsumowuje.

¹  „Nie bójmy się REIT-ów!” [w:] „Administrator i Menedżer Nieruchomości” 12/2021, s. 16