Odsprzedaż mediów

Odsprzedaż mediów wykonywana przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli lokali to świadczenie cywilne, podlegające m.in. przepisom art. 8 ust. 2a ustawy VAT. Wspólnota wystąpi w takiej sytuacji w roli sprzedawcy, a właściciel lokalu w roli nabywcy tej usługi.

Wykonywanie czynności odsprzedaży mediów podlega przepisom ustawy VAT. Z tego też względu obciążenie z tytułu tej usługi powinno być dokumentowane fakturą, zgodnie z przepisami cytowanej ustawy. Z zasady każda faktura zakupu poszczególnych mediów powinna być przedmiotem refakturowania na otrzymującego świadczenie – właściciela lokalu, a częstotliwość obciążeń zależy od ustaleń regulaminu i od ustaleń cywilnoprawnych z właścicielem lokalu.

Co do zasady, wspólnota mieszkaniowa – jako podatnik zwykły – wystawi nabywcy (właścicielowi lokalu) tzw. fakturę o węższym zakresie danych, a będąc podatnikiem VAT czynnym wystawi nabywcy fakturę (VAT).

Zwróćmy uwagę, że tego rodzaju czynność korzysta z dwóch zwolnień, tj.:

• zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, o ile nie przekroczy kwoty limitowanej przychodów ze sprzedaży tj. 200 000 zł – nie musi się zarejestrować jako podatnik VAT czynny. W kwocie limitowanej nie ma podatku VAT, co wynika bezpośrednio z cytowanego przepisu. Jednakże, z momentem wykonania czynności, w wyniku której nastąpi przekroczenie kwoty limitu 200 000 zł (lub jej proporcji) w związku z postanowieniami art. 113 ust. 10 ustawy VAT wspólnota mieszkaniowa utraci zwolnienie podmiotowe od podatku VAT, a opodatkowaniu podlegać będzie wartość czynności, w wyniku której przekroczono kwotę limitowaną. Zwolnienie podmiotowe dotyczy każdego podmiotu, także wspólnoty tzw. niemieszkalnej;
• zwolnienia przedmiotowego wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w zakresie dostawy mediów „do lokali mieszkalnych, o ile te lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Korzystający ze zwolnienia podmiotowego nie jest podatnikiem VAT czynnym, refakturuje koszty zakupu mediów kwotami brutto. Podatnik zwykły, niezarejestrowany, zwolniony podmiotowo na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT, podlega przepisom ustawy VAT w ograniczonym zakresie, ponieważ:

• nie musi się rejestrować jako podatnik VAT czynny;
• czynności sprzedaży towarów i usług lub odsprzedaży nie są opodatkowane;
• jednak jako zwykły podatnik korzystający ze zwolnienia podmiotowego podlega w pozostałym zakresie ustawie VAT, w tym m.in. w zakresie prowadzenia ewidencji sprzedaży oraz w zakresie fakturowania tzw. „fakturami o węższym zakresie danych”.

Podatnik, w tym wspólnota mieszkaniowa, która w wyniku czynności sprzedaży przekroczyła limitowaną kwotę wartości sprzedaży towarów i usług, tj. 200 000 zł, musi się zarejestrować jako podatnik VAT czynny i od tego momentu czynności sprzedaży musi dokumentować fakturą z należnym podatkiem VAT według stawki właściwej. Czynności sprzedaży będzie odtąd podatnik dokumentował fakturami według art. 106a–106q ustawy VAT.

Minister Finansów celowo wprowadził zwolnienie przedmiotowe, by w związku z art. 113 ust. 2 ustawy VAT wartość odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych „wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe” nie wpływała na wyczerpanie kwoty limitowanej przychodów ze sprzedaży, tj. 200 000 zł. Chodzi tylko o wartość przychodów z odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych. Inaczej jest przy odsprzedaży mediów do lokali niemieszkalnych, ponieważ wartość taka wpływa na wyczerpanie kwoty limitowanej.

W związku z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy VAT z uwagi na zwolnienie przedmiotowe wystąpiło zamieszanie spowodowane interpretacjami podatkowymi, w których wyjaśniano cytowany przepis w sposób sprawiający, że wartość przychodów ze sprzedaży do lokali mieszkalnych, pomimo rozporządzenia Ministra Finansów, wpływa na wyczerpanie kwoty limitowanej 200 000 zł. Jednakże większość takich interpretacji została uchylona.

Poniżej podaję niektóre orzeczenia NSA, świadczące o tym, że refakturowanie mediów, obciążających lokale mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe nie jest wliczane do limitu zwolnienia z VAT.

Na przykład NSA w wyroku z dnia 7 lutego 2019 r. (sygn. akt I FSK 141/17) orzekł: Przedmiotem transakcji odsprzedaży ciepła nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym elementem świadczenia jest ciepło. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż ciepła nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobnie NSA orzekł w wyroku z dnia 5 czerwca 2019 r. (sygn. akt I FSK 869/17): Dokonywane przez wspólnotę czynności związane z dostawą mediów od zewnętrznego dostawcy do poszczególnych lokali nie mogą być traktowane jako transakcje związane z nieruchomościami, a w konsekwencji przyjęcie, że ich wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży stanowiącej podstawę do korzystania ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. W orzecznictwie NSA dokonując wykładni art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, wyrażono już pogląd, że niewątpliwie czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni (por. wyrok NSA z 23 października 2018 r., I FSK 1880/16 z 7 lutego 2019 r., I FSK 141/17).

Trafnie NSA w omawianych wyrokach zwrócił uwagę, że nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło, czy odprowadzanie ścieków. W konsekwencji odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

Natomiast NSA w wyroku z dnia 15 października 2020 r. (sygn. akt I FSK 1531/18) przyznaje: Czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma pewien związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni. Nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, podstawowym jej elementem są bowiem: woda, ciepło, czy odprowadzanie ścieków. Odsprzedaż mediów nie może być zatem traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie powinna być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 UPTU. Podobnie NSA orzekł w wyroku z dnia 26 maja 2021 r. (sygn. akt I FSK 337/180): Odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie powinna być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 UPTU.

Odsetki za zwłokę

W drugiej części listu Czytelniczka pyta o odsetki za zwłokę. Wspólnota mieszkaniowa jako wierzyciel może dochodzić od swoich dłużników należności pobocznych w stosunku do długu głównego, tj. odsetek za zwłokę. W tym zakresie może korzystać z zasady ogólnej przepisów art. 481 Kodeksu cywilnego, który mówi: „Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

O naliczaniu odsetek za zwłokę wspólnota postanawia, zawierając umowy, np. w umowie z najemcą. Od nieterminowych opłat od właścicieli lokali wspólnota także może naliczać odsetki za zwłokę, z tym że ustalenia takie wymagają uchwały właścicieli.