#GorącaLinia – prawo wspólnoty mieszkaniowej do zwiększania zaliczek za lokale użytkowe

Ekspert odpowiada:

Według art. 12 ust. 3 UWL „Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu – zaliczek na pokrycie kosztów zarządu – właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali". 

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3 UWL uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu, ale tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Z orzecznictwa w tej kwestii wynika, że uzasadnieniem do zwiększenia tych zaliczek musi być sposób używania lokali użytkowych oraz działalności wpływającej na zwiększenie kosztów zarządu.

W  tym celu trzeba uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu użytkowego, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną. Przepis umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, jednak tylko o tyle, o ile koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są wyraźnie większe, a uciążliwość dotyczy wszystkich członków wspólnoty. 

Oznacza to, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. 

W sytuacji, gdy sposób korzystania z lokalu użytkowego faktycznie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, możliwe jest sięgnięcie do art. 12 ust. 3 UWL. 

Kwestia pierwsza: sposób używania

Zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje faktyczne zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte w wymienionych przepisach nie zezwala na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z nich nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.

„Artykuł 12 ust. 3 UWL, pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali (powiązanych z udziałem tych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej), winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. 

Nie jest bowiem dopuszczalne zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu – (wyrok SA w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2015 r., I ACa 2019/14).

Kwestia druga: definicja lokalu użytkowego

Brzmienie przepisu, co do grupy lokali w zw. z normą art. 12 ust. 3 UWL jest jednoznaczne, chodzi wyłącznie o lokale użytkowe, chociaż sama ustawa nie zawiera definicji lokalu użytkowego, a jedynie mówi o „lokalach innych niż mieszkalne". Oznacza to tym samym, że ustawa nie pozwala na zwiększenie takich opłat za lokale mieszkalne.

Kwestia trzecia: czy chodzi również o pomieszczenia przynależne?

Według art. 2 ust. 4 UWL – do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi".

1. Pod pojęciem „pomieszczenia pomocniczego" należy rozumieć takie pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych", w danym wypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń" z „izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi", który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni" bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi, tj. np. do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

2. Pod pojęciem „pomieszczenia przynależnego" należy rozumieć pomieszczenie, które w sensie funkcjonalnym nie stanowi „przestrzeni" przeznaczonej dla bezpośredniego zaspokajania „mieszkaniowych" potrzeb ludzi, lecz służyć może wyłącznie zaspokojeniu „innych potrzeb" osób, korzystających z „samodzielnego lokalu mieszkalnego". Brak jest tutaj takiego bezpośredniego związku danego pomieszczenia z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych ludzi - por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 9 lipca 2009 r., I SA/Gd 351/09. 

Kwestia czwarta: czy jest możliwe zmniejszenie takich opłat we wspólnocie?

Także w tej kwestii zajrzyjmy do orzecznictwa.

„1. Przepis art. 12 ust. 3 UWL jest jedynym przypadkiem, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń.

2.Właściciele lokali posiadają wyłącznie kompetencję do zwiększenia obciążeń lokali użytkowych, nie zaś do ich zmniejszenia.

3. Na mocy art. 12 UWL możliwym jest zróżnicowanie opłat we wspólnocie, obejmującej wyłącznie lokale użytkowe – jednak z zachowaniem warunków, wynikających z przepisu art. 12 ust. 3 UWL" (wyrok SA w Szczecinie z dnia 10 kwietnia 2019 r. , I ACa 628/18). 

Czy prawo zezwala na zmniejszenie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, gdy właściciel lokalu nie korzysta z niektórych urządzeń nieruchomości wspólnej?

„Właściciel lokalu ma pełne prawo rozporządzać swoim lokalem, może również korzystać wraz z innymi właścicielami lokali z nieruchomości wspólnej oraz ma obowiązek, wraz z innymi właścicielami lokali, ponosić koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 1 i 2 UWL), nawet wtedy, gdy z urządzeń przeznaczonych do użytku wszystkich współwłaścicieli nie korzysta. Koszty te są rozkładane na poszczególnych współwłaścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości" (wyrok SA w Łodzi z dnia 25 maja 2018 r. , I ACa 1216/17). 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!