Głosowanie przy błędnej wysokości udziałów

W myśl UWL, udział właściciela lokalu, wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela lokalu wyraża się zatem ułamkiem, gdzie licznik odpowiada powierzchni lokalu, a mianownik – powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości. Określenie wysokości udziału, związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej, następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej.

Głosowanie a udziały w nieruchomości wspólnej

Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, a jedynym miarodajnym dla zarządu określeniem tych udziałów są wpisy w księdze wieczystej. Zatem, dopóki nie nastąpi zmiana prawna w wysokości udziałów, o której mowa poniżej, obowiązuje dotychczasowa wysokość udziałów. Może to prowadzić do kuriozalnych sytuacji w liczeniu głosów albo do braku możliwości jednoznacznego określenia w praktyce, czy uchwała została podjęta. Rozwiązaniem sytuacji może być wówczas doprowadzenie do głosowania jeden właściciel – jeden głos. Ustawa o własności lokali przewiduje, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos możemy mieć do czynienia m.in. wtedy, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a UWL). Suma udziałów nie będzie równa 1 w przypadku błędów w obliczaniu ułamków czy wyodrębnieniu lokali. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1, to wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kroki w celu aktualizacji wysokości udziałów, a do czasu tej aktualizacji głosować 1 właściciel – 1 głos, w tym nad uchwałą w tej sprawie. W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos, istniały w praktyce wątpliwości, jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami np. dwóch lokali. Możliwe były dwie interpretacje. Zgodnie z pierwszą, jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów, ile ma lokali. Zgodnie z drugą interpretacją wspomniany sposób liczenia głosów należy rozumieć ściśle, zatem jeden właściciel może mieć zawsze tylko jeden głos. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z 26.04.2006 r. (sygn. akt II CSK 47/06), który stwierdził, że przewidziany w UWL sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.

Zmiana wysokości udziałów

Gdy udziały nie odpowiadają wyżej podanej definicji, zarząd jest zobowiązany wszcząć we wspólnocie procedurę zmiany wysokości udziałów. W tym celu wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać przede wszystkim zgodę na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej, a zmiana ta powinna być poprzedzona inwentaryzacją budynku.

Ponadto, uchwała powinna upoważniać zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym do złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów w formie aktu notarialnego. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza. Uchwała powinna zawierać również zlecenie dla zarządu sporządzenia inwentaryzacji budynku lub jej aktualizację, na podstawie której zarząd będzie mógł złożyć – w formie aktu notarialnego – stosowne oświadczenie. Akt notarialny zawierać będzie też wniosek do sądu o dokonanie zmian udziałów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Zatem jest to bardzo kosztowna operacja.