Kiedy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu?

Przywołany art. 16 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: UWL) stanowi:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

W cytowanym powyżej artykule w sposób wyczerpujący zostały przedstawione przesłanki uzasadniające możliwość żądania przez wspólnotę mieszkaniową przymusowej sprzedaży lokalu. Powyższe oznacza, że uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli nie zmaterializowała się okoliczność wprost wskazana w komentowanym przepisie.

Zobacz także: BEZPŁATNE SZKOLENIA DLA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH I ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI Kancelarii Ryszewski Szubierajski.

Długotrwałe zaleganie

Pierwszą z przesłanek o której traktuje art. 16 UWL, jest długotrwałe zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą należnych opłat. O ile zaleganie z opłatami nie jest trudne do zdefiniowania, bo oznacza brak płatności należności w przewidzianym terminie (przy czym przyjmuje się, że zaleganie powinno utożsamiać się z zawinionym zaleganiem tj. takim, za które właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność), o tyle przesłanka długotrwałości tak łatwa do zdefiniowania już nie jest. Bez cienia wątpliwości możemy powiedzieć, że jeżeli właściciel zalega z opłatami za okres kilku lat będzie to zaległość długotrwała. Podobnie nie będzie można przypisać cech długotrwałości zaległościom, wynoszącym jeden czy dwa miesiące. Wątpliwości będą pojawiać się przy okresach pośrednich. Czy pół roku to okres wystarczający, by uznać zaległość za długotrwałą, a może właściwym okresem jest brak płatności przez 12 miesięcy? W ocenie tej nieostrej przesłanki w sukurs przychodzi orzecznictwo, w którym co do zasady przyjmuje się, że zaleganie długotrwałe oznacza minimum sześciomiesięczne opóźnienie w zapłacie należnych opłat.¹

Doktryna i piśmiennictwo wskazują, że co do zasady długotrwałe zaleganie z opłatami dotyczy każdego rodzaju opłat, nie mniej koniecznym jest, aby to zaleganie miało istotny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Ponoszenie bowiem opłat przez właścicieli ma przede wszystkim zapewnić należyte funkcjonowanie wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli zatem zaległość w płatnościach jest co prawda długotrwała, ale jej wysokość jest nieznaczna i nie wpływa w sposób istotny na sytuację finansową wspólnoty mieszkaniowej, nie będzie mogła zostać uznana za przesłankę uzasadniającą wystąpienie przez wspólnotę z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu. Koniecznym jest zatem, aby zaległość z jednej strony była długotrwała, a jednocześnie stanowiła istotne zagrożenie dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i wpływała na jej kondycje finansową².

Wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu 

Drugą z przesłanek wymienionych w komentowanym artykule UWL jest wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

W ustawie o własności lokali nie znajdziemy definicji legalnej pojęcia porządku domowego, ani też regulacji dotyczących zasad jego wprowadzenia. Implementacja takich zasad wydaje się jednak konieczna dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i wymaga podjęcia stosownej uchwały z uwagi na to, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Wprowadzone uchwałą zasady „porządku domowego” mogą cechować się odmiennym poziomem zróżnicowania, a ich treść w każdej ze wspólnot mieszkaniowych może być inna. Dzieje się tak dlatego, że treść tejże powinna być dostosowana do okoliczności i odzwierciedlać zasady funkcjonowania (np. korzystania z części wspólnych) i specyfikę danej wspólnoty mieszkaniowej (np. ilość lokali, rodzaj wspólnoty). Jeżeli natomiast z jakichś przyczyn w danej wspólnocie mieszkaniowej taki regulamin porządku domowego nie został wprowadzony, konieczne jest odwołanie do przepisów Kodeksu Cywilnego zawartych w art. 140 KC i art. 144 KC. Właściciel zobowiązany jest bowiem korzystać z przedmiotu swojego prawa w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa z uwzględnieniem specyfiki rozumienia prawa własności w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych.

Z komentowanego przepisu wynika, że aby wspólnota mieszkaniowa mogła wystąpić z pozwem w stosunku do właściciela lokalu, wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu musi mieć charakter rażący lub uporczywy. Użycie przez ustawodawcę wyrażenia „lub” prowadzi natomiast do wniosku, że uprawnienie wspólnoty aktualizuje się zarówno wówczas gdy naruszenia przesłanek są spełnione łącznie lub każda z nich oddzielnie spełnia wskazany w przepisie charakter.

Określając charakter naruszeń ustawodawca ponownie posługuje się pojęciami o charakterze nieostrym, bowiem taki należy przypisać zarówno wyrażeniu „rażący” jak i „uporczywy”. Posiłkując się wykładnią językową wskazać należy, że za „uporczywe” wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu będzie można uznać takie zachowanie, któremu możemy przypisać pewien rodzaj trwałości w przestrzeni czasu. Przy czym za uporczywe będzie mogło zostać uznane zarówno takie zachowanie, które utrzymuje się długo, jak też takie, które ciągle się powtarza. Natomiast, za „rażące” wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należało będzie uznać takie, które w sposób jaskrawy, wyraźny, nie budzący wątpliwości jest sprzeczne z regulaminem porządku domowego. W odróżnieniu zatem od przesłanki uporczywości, rażące naruszenie uzasadniające wystąpienie przez wspólnotę z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu może być zachowaniem jednorazowym.

Gdy niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym

Trzecią przesłanką uzasadniającą wystąpienie z żądaniem nakazania przymusowej sprzedaży lokalu jest okoliczność, w której właściciel przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Podobnie jak w przypadku przesłanki drugiej i w tym przypadku mamy do czynienia z elementem pewnej oceny czy określone zachowanie właściciela jest niewłaściwe i czy powoduje, że korzystanie z nieruchomości wspólnej lub innych lokali staje się uciążliwe. Przykładami takiego zachowania, wypełniającymi znamiona przepisu, mogą być np.: zaśmiecanie części nieruchomości wspólnej, niszczenie i dewastacja urządzeń służących do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców (np. wind), regularne zakłócanie „ciszy nocnej”, dewastacja własnego lokalu skutkująca oddziaływaniem wydobywających się z niego zapachów czy innych negatywnych „czynników” do pozostałych lokali. Literalne brzmienie artykułu sugerowałby, że zachowanie danego członka wspólnoty miałoby oddziaływać na wszystkie pozostałe lokale. Takie pojmowanie brzmienia tego przepisu jest nieprawidłowe, bowiem do uznania za „uciążliwe” wystarczy negatywne oddziaływanie choćby na jeden, inny lokal³.

W tym miejscu należy wskazać, że właściciel lokalu będzie ponosił także konsekwencje niewłaściwego zachowania, skutkującego naruszaniem porządku domowego przez osoby, które faktycznie zamieszkują w będącym jego własnością lokalu (np. najemcy). Podstawą odpowiedzialności właściciela lokalu będzie w takim przypadku art. 474 KC. Należy jednak zaznaczyć, że zdania w piśmiennictwie są tej kwestii podzielone⁴.

Podsumowując rozważania należy wskazać, że regulacja zawarta w art. 16 UWL przewiduje najdotkliwszą sankcję za naruszenie niektórych obowiązków przez właściciela lokalu. Przepis pełni swoistą funkcję represyjną, pozwalającą na usunięcie ze wspólnoty mieszkaniowej właściciela lokalu, który swoim zachowaniem narusza jej normalne, niezakłócone funkcjonowanie.

Komentowany przepis i jego znaczna ingerencja w prawo własności budził tak dalece idące kontrowersje, że w zakresie jego zgodności z Konstytucją RP wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia 29.07.2013 r. potwierdził możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu i jej zgodność z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3, a także z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP. U podstaw ww. orzeczenia TK legł fakt, iż art. 16 UWL chroni nie tylko prawa i interesy innych/pozostałych właścicieli lokali, lecz również ma na celu ochronę porządku publicznego, ponieważ mobilizuje właścicieli lokali do wykonywania spoczywających na nich obowiązków5.

Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu należy zatem uznać za rozwiązanie ostateczne. Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmiany Kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa o ochronie praw lokatorów) oraz sam Kodeks cywilny przewidują inne, mniej dotkliwe dla właściciela, możliwości prawne, które z powodzeniem mogą doprowadzić do zaprzestania przez niego lub lokatora wykraczania poza ustalony porządek domowy.

Rozwiązania te przysługują jednak nie bezpośrednio wspólnocie mieszkaniowej, a pozostałym właścicielom lub lokatorom, których lokale doświadczają „naruszeń” ze strony właściciela, którego zachowanie wykracza poza ustalony porządek domowy. Rozwiązania te mogą zostać wykorzystane w przypadku wystąpienia drugiej i trzeciej przesłanki omawianego art. 16 UWL. Co prawda to nie wspólnota mieszkaniowa będzie wówczas uprawniona do podjęcia tych działań nie mniej ich powodzenie będzie w sposób bezpośredni przekładało się na dobro całej wspólnoty mieszkaniowej.

Sygnalizowanymi powyżej rozwiązaniami jest wytoczenie powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia (art. 13 Ustawy o ochronie praw lokatorów) oraz art. 144 Kodeksu cywilnego dotyczący immisji. Szersze ich omówienie zamieścimy w kolejnej publikacji.