Przeglądy techniczne obiektu

Zasady generalne użytkowania obiektu budowlanego (budynku, budowli, małej architektury) określają przepisy art. 5 ust. 2 PB, pozostające w związku z normami generalnymi art. 5 ust. 1 PB, nakładającymi obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego oraz bezpieczeństwa użytkowania każdego obiektu.

Rozporządzenie wykonawcze do Prawa budowlanego, tj. MSWiA z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków, mówi o warunkach w zakresie:

• utrzymania stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,
• ochrony zdrowia i życia ludzi w pomieszczeniach budynku,
• utrzymania wymaganego stanu estetycznego budynku, a w przypadku wpisania budynku do rejestru zabytków – zachowania jego wartości podlegających ochronie konserwatorskiej,
• zgodnego z przeznaczeniem użytkowania budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń, a w szczególności zachowania warunków w zakresie zaopatrzenia w wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, ochronę przeciwpożarową, oraz odprowadzania ścieków i usuwania odpadów stałych,
• obowiązkowych kontroli okresowych stanu technicznego budynku i jego części, analizy zaleceń pokontrolnych i na tej podstawie sporządzenia bilansu potrzeb remontowych oraz planowania i kolejności realizacji remontów, z uwzględnieniem priorytetów dla robót mających na celu usunięcie zagrożenia.

Przepisy art. 61 PB w związku z art. 5 ust. 2 tegoż prawa, nakładają na właściciela obiektu lub jego zarządcę szczególny obowiązek dbania o niego. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzania obowiązkowych kontroli stanu technicznego, a także – w razie stwierdzenia potrzeby – stosownych napraw, konserwacji czy remontów. Przepisy PB uprawniają organy nadzoru budowlanego do badania, czy dany obiekt budowlany utrzymywany jest w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami.

Czynności przeglądów roboczych i czynności konserwacyjne poszczególnych elementów budynku lub innego obiektu powinny być wykonywane w określonym czasie, z określoną częstotliwością, np. co pół roku, co rok. O tym, jaka obowiązuje częstotliwość dla poszczególnych elementów budynku, wiadomo na podstawie posiadanej dokumentacji techniczno-budowlanej, instrukcji producenta danego elementu albo – w wypadku ich braku – na podstawie wskazówek metodycznych kontrolującego stan techniczny obiektu w ramach kontroli okresowych. Są to przeglądy techniczne niezawodności, podczas których wykonywane są konieczne konserwacje i naprawy. Zupełnie inne atrybuty przypisać należy kontrolom stanu technicznego obiektu budowlanego, wykonywanym przez osoby uprawnione według art. 62 PB, które w efekcie wykazują w zaleceniach pokontrolnych, jakie remonty i naprawy konieczne są do wykonania oraz w jakim czasie.

Przeglądy techniczne obiektu według instrukcji producenta

Przeglądy niezawodności poszczególnych części obiektu, zwłaszcza tych szczególnie wrażliwych, np. instalacji i urządzeń, należy przeprowadzać w terminach określonych przez producenta, w tym w instrukcjach eksploatacyjnych. Celem tych roboczych przeglądów niezawodności jest prawidłowa, bezawaryjna eksploatacja. Przeglądy techniczne niezawodności obejmują też wykonywanie drobnych prac konserwacyjnych, według instrukcji producenta, będącej częścią dokumentacji techniczno-budowlanej lub opracowaną na zlecenie, zawierającą w szczególności:

• charakterystykę danego elementu, instalacji, urządzenia;
• opis i zestaw rysunków, schematów i wykresów z opisami;
• opis czynności obsługi i normatywnych konserwacji;
• wymagania w zakresie eksploatacji oraz terminy przeprowadzania przeglądów stanu technicznego, a także wymaganych dla tego elementu prób i pomiarów;
• wymagania w zakresie bezpieczeństwa, w tym bezpieczeństwa pożarowego dla danego elementu, instalacji lub urządzenia;
• identyfikację zagrożeń dla zdrowia i życia ludzkiego oraz dla środowiska naturalnego związanych z eksploatacją oraz zasady postępowania pozwalające na eliminację podanych zagrożeń;
• organizację prowadzenia prac eksploatacyjnych i stosowania środków ochronnych;
• wymagania kwalifikacyjne dla przeglądów i konserwacji danego elementu, w tym instalacji, urządzenia, określone w odrębnych przepisach.