Kontrowersje wokół rozliczania kosztów ciepła

Sabina Augustynowicz (SA): Dlaczego rozliczanie ciepła jest takim problemem?

Wojciech Konieczny (WK): Dziękuję za sposobność uczestniczenia w tej debacie. Od razu przejdę do meritum. Oczywiście moje wypowiedzi, moje poglądy są moimi poglądami i niektóre mogą budzić kontrowersje. Niemniej opieram się na nich, wykorzystuję je skutecznie w swojej codziennej praktyce m.in. biegłego sądowego. Uważam, że należy podchodzić do tego z pełnym zrozumieniem istoty ogrzewania, istoty ciepła, bo chyba od tego należałoby zacząć. Trzeba mieć pełną świadomość, że w budynku wielolokalowym z systemem centralnego ogrzewania bez względu na to, czy jest instalacja czy są urządzenia pomiarowe, każde pomieszczenie – w różny co prawda sposób, ale korzysta z ciepła. Zostało to w pewien sposób usankcjonowane w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdzie w artykule 134 i 135 jest mowa zarówno o opomiarowaniu, jak i o temperaturach w różnych pomieszczeniach i to bez względu na to, czy są one opomiarowane czy nie. Minimalna temperatura na przykład w mieszkaniach w budynkach wielolokalowych to 16 stopni, w garażach – 5 stopni, a na klatkach schodowych – zgodnie z rozporządzeniem – 8 stopni. Często spotykam się z pytaniem, dlaczego trzeba płacić np. za ogrzewanie garażu, skoro nie ma tam grzejników. Zazwyczaj odpowiadam, że skoro ktoś wjeżdża ośnieżonym samochodem do hali garażowej, po którym następnego dnia nie ma śladu, to znaczy, że w garażu było ciepło. Wynika to z samej fizyki gazu, polegającej na dążeniu do równowagi temperatury poprzez przenikanie ciepła przez przegrody w całym budynku. Zrozumienie fizyki gazu pozwala dopiero na racjonalne stosowanie przepisów prawa. W tej materii generalną ustawą, która reguluje koszty zakupu jest Prawo energetyczne, art. 45 A, pkt 2, w którym jest wyartykułowane, że jako odbiorcy, czyli strony umowy z dostawcą, ponosimy określony koszt zakupu, który rozliczamy na osoby niebędące odbiorcami. I to jest kolejna rzecz ważna, o której przy konstruowaniu regulaminów, wyboru metod i wewnętrznych zasad rozliczania kosztów zakupu musimy pamiętać i określić odbiorcę i dostawcę ciepła, by uniknąć pytań o stosowanie innych stawek przez dostawcę, niż te, według których rozlicza się odbiorcę.

SA: Skoro to takie proste, to skąd te nieporozumienia, podważanie wiarygodności rozliczeń?

WK: Z niewiedzy i niezrozumienia.

SA: Jakiej wiedzy brakuje?

WK: Brakuje wiedzy merytorycznej takiej, która pozwoli na wyjaśnienie mieszkańcom dlaczego ponoszą takie, a nie inne koszty i za co tak naprawdę płacą, również przy braku opomiarowania ciepła. Opomiarowanie tylko ułatwia proces rozliczania poniesionych kosztów. Jak bardzo jest to ważne, niech świadczy fakt, że sprawą zajął się nawet Sąd Najwyższy, który orzekł, potwierdzając wcześniejsze orzeczenia sądów niższych instancji, że grzejniki nie są jedynym źródłem ogrzewania, co oznacza, że przy konstruowaniu zasad, musimy uwzględnić specyfikę fizyki ciepła, które jest pobierane z przegród budowalnych i również musi być rozliczone.

Jacek Janas (JJ): Ja jestem zarządcą. Powiem gorzko – nigdy nie będziemy wiarygodni, jeśli to my będziemy rozliczali, bo z tych rozliczeń wynika konieczność płacenia. Generalnie, zgadzam się co do praw fizyki itd., ale my nie jesteśmy od tego, żeby tłumaczyć społeczeństwu zasady fizyki cieczy i gazu. Zakładając, że to my zarządcy mamy obowiązek rozliczać koszty zakupu ciepła, to zasada powinna być jedna: ile wydaliśmy pieniędzy na ogrzewanie, tyle samo musimy zebrać od ludzi, nie zarabiając na tym. Ale o tym jak rozliczamy decyduje prawo, które mówi, poniekąd słusznie, że ktoś kto ma mieszkanie np. położone w środku bryły budynku, to jego liczniki wskażą, że zużywa tego ciepła mniej niż właściciel mieszkania szczytowego. Czy to oznacza, że on rzeczywiście zużył mniej ciepła? Nie. Tak jak pan tu przed chwilą powiedział, oni zużyli mniej więcej tyle samo ciepła, tyle że grzejniki u jednego musiały pracować mocniej, żeby dogrzać, a u drugiego mniej, bo jego lokal był ogrzewany przez sąsiadujące pomieszczenie. Wprowadzono więc zasadę współczynników wyrównawczych, które teoretycznie mają obowiązywać. Tylko, że problem jest taki, że nie ma tak naprawdę sankcji za ich niestosowanie. Zgadzam się z tym, że należy stworzyć regulaminy, które będą uwzględniały współczynniki wyrównawcze, tylko że ja – jako zarządca – mogę zapytać: czy gdziekolwiek jest zapisane, że wspólnota ma mieć w ogóle jakikolwiek regulamin? Przecież nawet fundusz remontowy, który jest chyba we wszystkich wspólnotach, nie istnieje tak naprawdę w polskim prawodawstwie.

Jacek Frydryszak (JF): Chciałbym zwrócić jednak uwagę, że jest zapis obligujący do opracowania i stosowania regulaminu.

JJ: Dobrze, jest zapis obligujący do regulaminu, ale ja mówię o „biblii” wspólnoty mieszkaniowej, czyli ustawie o własności lokali, w której nie ma słowa o tym, że wspólnota mieszkaniowa ma stworzyć jakikolwiek regulamin. Tam jest napisane, że ma wybrać zarząd i podejmować uchwały. Ten regulamin więc również nie może być wprowadzony decyzją zarządu lub administratora. Nie wyobrażam sobie inaczej.

Krzysztof Cichowski (KC): Regulaminy są obowiązkowe i dotyczą wszystkich z mocy przepisów prawa, w tym przypadku ustawy Prawa energetycznego, art. 45a. A tym samym nie ma znaczenia, że nie ma o tym ani słowa w ustawie o własności lokali. Należy pamiętać o przepisach prawa jako o swoistej całości. Ale powrócę do regulaminu. Podstawową cechą regulaminów, tak nielubianych przez zarządców jest to, że są bardzo zawiłe i skomplikowane. Wynika to z faktu, że przepisy są niestety zawiłe, ale przede wszystkim są obarczone błędem, który nazwę wręcz grzechem pierworodnym. Choć można zauważać przy kolejnych nowelizacjach art. 45a ustawodawca pomału próbuje uwzględniać ten błąd. Otóż od chwili wejścia w życie artykułu 45a Prawa energetycznego, jak i w kolejnych modyfikacjach tej regulacji ustawowej, widać błędne przekonanie ustawodawcy, jakoby pomiar ilości ciepła dostarczonego do danego lokalu, jest tożsamy z ilością ciepła zużytego w tym lokalu. A przecież w przypadku ciepła dostarczanego na ogrzewanie lokali w budynku wielolokalowym jest zupełnie inaczej niż w przypadku dostarczania energii elektrycznej lub wody. Otóż zgodnie z ogólnymi zasadami fizyki, a więc i fizyki budowli, ilość ciepła zużywana w danym lokalu budynku wielolokalowego, nie jest tożsama z ilością ciepła dostarczonego do tego lokalu.

JJ: Ale my się z tym zgadzamy…

KC: W związku z tym przyjmowanie rozwiązań technicznych w rodzaju jednopunktowego zasilania danego lokalu poprzez węzeł mieszkaniowy i pomiar ciepła ciepłomierzem lokalowym jest dla mnie skandaliczną rzeczą. Choć takie rozwiązania techniczne niestety funkcjonują powszechnie. I niestety są uznawane przez projektantów, a więc ludzi mających wyższe wykształcenie techniczne. A jest to właśnie system rodzący konflikty. Przecież nawet jeżeli uwzględnimy wyliczone dla każdego lokalu współczynniki korygujące, do czego zobowiązuje nas ustawa Prawo energetyczne i jednocześnie nie stanowi jednak, jak ten współczynnik dokładnie ustalić – to i tak nie unikniemy konfliktów. Czy taki współczynnik uwzględnia fakt, że w kolejnym sezonie grzewczym mieszkaniec danego lokalu zmieni intensywność ogrzewania? I podczas kolejnego sezonu grzewczego mieszkaniec uzna, że zamiast dotychczasowych 21 st. C wystarczy dla niego ogrzewanie do 18 st. C. Ale jego sąsiad nadal będzie chciał mieć w mieszkaniu 24 st. C. Tym samym ten schładzany sąsiad będzie zmuszony intensywniej dogrzewać się przez cały sezon grzewczy, czego nie uwzględni dotychczas przyjęty dla mieszkania współczynnik. W związku z tym powtórzę: grzech polega na tym, że w ogóle próbujemy określać ciepło dostarczane do lokalu poprzez różnego rodzaju urządzenia, bądź pomierzone wprost przez ciepłomierze, bądź wykazane pośrednio poprzez nagrzejnikowe podzielniki kosztów ogrzewania, a następnie na różne sposoby korygować skutki przenikania ciepła z lokali cieplejszych do chłodniejszych przez stropy i ściany wewnętrzne budynku. Wobec tego chciałbym podkreślić, że parametrem najlepiej odzwierciedlającym zużycie ciepła w danym lokalu jest temperatura w tym lokalu. Pragnę podkreślić, że taka metoda, nazwijmy umownie temperaturowa, pozwala znacząco uprościć sposób rozliczania kosztów ogrzewania z użytkownikami poszczególnych lokali. Nie czas teraz szczegółowo wykazywać pozytywne aspekty takiej metody. Podam zatem tylko kilka z wielu cech pozytywnych. Na przykład metoda temperaturowa pozwala na rezygnację m.in. z jakże kontrowersyjnych (i kosztownych do ustalania) współczynników wyrównawczych dla poszczególnych lokali, ponadto na rezygnację z jakichkolwiek współczynników dla grzejników, też niekiedy kontestowanych, jak również na rezygnację też nierzadko kontestowanego podziału – wymierzanych użytkownikom lokali – opłat na opłaty stałe i opłaty zmienne. W takiej temperaturowej metodzie zawsze każdy jest zobowiązany do opłaty, nawet ten najbardziej wychładzający mieszkanie. Zrozumiałe, że pomiar temperatury w lokalu powinien odbywać się z dala od źródeł ciepła jak np. grzejniki i kuchenki, jak i z dala od źródeł chłodu, np. otwierane okna. Tym samym najlepiej pomiaru temperatury dokonywać w przedpokoju, np. nad drzwiami wejściowymi do lokalu. Przy okazji warto dodać, że taka metoda pozwala na uchwycenia zjawiska nadmiernego wychładzania mieszkania, co niestety zdarza się nie tylko w przypadku wyjazdu użytkownika lokalu na wczasy lub leczenie sanatoryjne. Także warto mieć na uwadze, że taka metoda temperaturowa jest stosowana skutecznie od lat w niektórych spółdzielniach.

JF: Ad vocem! Zupełnie nie zgadzam się z tym, że rozliczanie ciepła jest jakoś specjalnie skomplikowane. Przecież cała sprawa sprowadza się do podziału kosztów według wybranej metody, dostosowanej do warunków technicznych, panujących w danym budynku. Tworzenie regulaminów nie powinno nastręczać problemów. Należy przyjąć jednak zasadę, o której już tu wspominano: jeśli ktoś chce mieć 30 stopni w domu, to niech ma, ale niech płaci za 30 stopni i nie ma pretensji, że płaci więcej niż ci, którzy mają tych stopni w domu 18 czy 20 st. C. Zgadzam się natomiast z tym, że zapisy ustaw są nieprecyzyjne, bo pisane były przez ludzi, którzy chyba nigdy nie byli nawet w węźle cieplnym czy w kotłowni. Na jeszcze jeden zapis chciałbym zwrócić uwagę: do rozporządzenia wprowadzono pojęcie kosztu minimalnego i maksymalnego, podobno na wniosek prezesów spółdzielni mieszkaniowych. Jestem zagorzałym przeciwnikiem tego zapisu, bo pozostaje w sprzeczności z pojęciem podziału i indywidualizacji kosztów. Nie rozumiem tego zupełnie. Oczywiście tu panowie mają rację, że są przegrody, przez które ciepło przenika, ale przecież można spłaszczyć poziom kosztów stałych i zmiennych, natomiast ten przepis – moim zdaniem – został wprowadzony po to, by prezesi mieli spokój, nie musieli przyjmować interesantów i wyjaśniać im indywidualnych rozliczeń.

SA: Co znaczy spłaszczyć? Czy spłaszczenie załatwi sprawę, m.in. podważania wiarygodności rozliczeń?

JJ: Spłaszczyć? Nie, nie, nie! Posłużę się przykładem, jeżeli uznamy, że ja jem kapustę, a pan prezes je mięso, to nie możemy uznać, że wspólnie jemy gołąbki. Nie, bo oboje nie jemy gołąbków, bo pan je mięso, a ja kapustę i problem w rozliczeniu będzie zawsze taki sam: ktoś będzie czuł się poszkodowany i nie załatwią tego żadne ustawy. Ciągle słyszę, że w rozliczeniach poszczególnych lokali są jakieś kominy. Jeżeli jednak ja mam w domu zakręcone wszystkie grzejniki oprócz łazienki, bo tam chcę mieć komfort cieplny, a sąsiad woli mieć 30 stopni w całym domu, to niech ma, ale ja płacę 1.30 złotych za metr, a on płaci 5 złotych za metr. I po to jest ten podzielnik? Nie wiem skąd bierze się przekonanie, że jak postawimy znak uwaga dziura, to nikt w tę dziurę nie wpadnie. To nieprawda. Wpadną, trzeba tę dziurę załatać. To co mówiłem o regulaminach, to że w Prawie energetycznym ktoś napisał, że muszą być regulaminy, to ja powiem, parafrazując słynny cytat z „Misia” Stanisława Barei: a ja nie mam pana płaszcza i co mi pan zrobisz? Kto za to odpowiada? Zadam proste pytanie: jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie będzie chciała wprowadzić takiego regulaminu, to co? Czy mamy w Prawie energetycznym jakąś karę za to, że nie podejmie uchwały w tej sprawie?

WK: Są sankcje. Artykuł 56 mówi o karze od 10 tysięcy dla osoby prowadzącej działalność zarządczą za niewykonanie przepisów.

JJ: Momencik, mówimy o wspólnocie mieszkaniowej.

WK: Wspólnota mieszkaniowa też podlega Prawu energetycznemu.

JJ: Ale kto odpowiada we wspólnocie mieszkaniowej za podjęcie uchwały?

WK: Oczywiście, wspólnota.

JJ: Czy myśli pan, że ktoś się znajdzie, kto narzuci karę wspólnocie za to, że nie podjęła uchwały?

WK: Tak, zwłaszcza przy sporze przed sądem.

JJ: Rzecznik praw obywatelskich z bomby to odrzuci.

WK: Nie, nie, nie. Wspólnota mieszkaniowa jest odbiorcą i powinna działać zgodnie z przepisami. Jeżeli tego nie czyni, sąd może powołać zarząd komisaryczny i zarządca komisaryczny wprowadzi odpowiednie zasady.

JJ: Mam taką wspólnotę, która nie chce się opomiarować i nie chce uchwalić regulaminu, i co?

WK: I dokąd nikt nie zaskarży, ten stan będzie trwał, jednak w takim przypadku wspólnota działa z pominięciem prawa.

JJ: To co, ja mam zaskarżyć?

WK: Nie, mieszkaniec.

JJ: Zaskarżyć może, ale jeśli uchwała nie została podjęta, to nie ma co zaskarżać. I jeszcze jedno, załóżmy, że mieszkaniec złoży pozew przeciwko wspólnocie, a sąd wyznaczy zarządcę komisarycznego. Tylko czy to będzie w interesie wspólnoty, skoro obecny zarządca zarabia u nich np. 2 tysiące, a komisarycznemu trzeba będzie zapłacić np. 8 tysięcy?

JF: To, co pan mówi jest prawdą. Wszystkie przepisy używają określenia właściciel lub zarządca. Zarządca ma obowiązek podjąć działania zmierzające do uchwalenia regulaminów i zachować w tym zakresie należytą staranność. Jeżeli wspólnota tego nie zrobi, zarządca nie ponosi odpowiedzialności. Właściciele lokali ją poniosą, ponieważ zarządca podjął inicjatywę, przygotował projekt, tylko wspólnota nie podjęła uchwały, czego powody mogą być różne. Jest wiele bardzo dużych wspólnot w Warszawie, gdzie podjęcie uchwały jest niemożliwe, bo liczy ona np. 800 właścicieli. Tam podejmowanie uchwał może graniczyć z cudem. Ale o to chodzi, czy jako prezesi spółdzielni czy jako zarządcy podejmujemy określone działania.

SA: Przepraszam, ale chciałam jeszcze oddać głos naszym online’owcom. Jola, co ty o tym sądzisz? Czy masz podobne problemy w swoich wspólnotach?

Jolanta Janasik: Rozliczenie mediów zawsze będzie budziło emocje, dlatego, że to jest obecnie jeden z najdroższych składników opłat za mieszkanie. Czy powinno być opomiarowane czy nie, czy to nasz wybór? Oczywiście jest prawo, które mówi, że należy opomiarować, ale nie wolno zapominać, że w zarządzaniu nieruchomościami bardzo ważny jest czynnik ludzki. Jeżeli klient się dobrze czuje z tym, że będzie miał opomiarowany budynek albo jest temu bardzo przeciwny, to uważam, że ma do tego pełne prawo. Pozostaje jednak kwestia zrozumienia, że sposób ogrzewania budynku ma jednak wpływ na utrzymywanie temperatur w tym budynku. Tutaj zgadzam się z wypowiedzią pana Koniecznego, że właśnie przy centralnym systemie ogrzewania, ciepło przenika również tam, gdzie grzejników nie ma, więc ludzie nie chcą za to płacić. Jeśli zaś chodzi o regulamin, to skłaniam się ku temu, by we wspólnocie czy w innych nieruchomościach, obowiązywała swoboda ustalania metod rozliczania ciepła, ale z uwzględnieniem praw fizyki. Z drugiej strony, nie można zapominać, że jest wiele budynków, które mają opomiarowanie tylko na grzejnikach. Większość budynków w Polsce nie ma opomiarowanego zużycia ciepłej wody użytkowej, nawet w węźle. Dzisiaj modernizacje węzłów dopiero się rozpoczynają i to jest bardzo dobry kierunek. Opomiarowanie służy bowiem w jakiejś mierze temu, żeby ludzie ograniczali, kontrolowali pobór ciepła. Ja osobiście uważam, że wspólnota mieszkaniowa, jeżeli ma centralny system ogrzewania, to ma prawo do tego, żeby zabronić właścicielowi lokalu nie ogrzewać go, ponieważ, skoro mówimy o warunkach technicznych, to warto przypomnieć, że właściciel lokalu ma obowiązek właściwie eksploatować lokal, nie działając na szkodę innych.

SA: Właśnie, nie działając na szkodę innych.

Jolanta Janasik: Dlatego jestem zwolenniczką systemu centralnego ogrzewania, który zapewnia prawidłową eksploatację. Tymczasem ludzie, którzy indywidualnie ogrzewają mieszkania, nie dogrzewają ich. Mają 100 czy 200 mkw., a ogrzewają np. 30 m, co sprawia, że budynek jest niewłaściwie eksploatowany i w dłuższej perspektywie wpływa na stan techniczny. Uważam, że Prawo energetyczne dzisiaj narobiło dużo niepotrzebnego zamieszania, jakby zapominając o tym, że część budynków się tak szybko nie opomiaruje. Przy czym te inwestycje nie będą opłacalne, a podzielnikom jestem przeciwna, bo ludzie traktują je jak liczniki i gdybym miała dzisiaj namawiać swoich klientów na ich instalację, traktując podzielniki jako najlepszy sposób na oszczędzanie na ogrzewaniu, to robiłabym to bez przekonania.

Andrzej Rajkiewicz: Ja lubię posługiwać się przykładami. Kiedyś byłem wielkim przeciwnikiem podzielników kosztów ogrzewania, dlatego że często ich instalacja była droższa od oszczędności, które uzyskiwano w efekcie ich wprowadzenia. Jestem w radzie nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej w Warszawie, która ma 28 budynków, 800 lokali. Ten system podziału kosztów został tam wprowadzony 10 lat temu po termomodernizacji, która sprawiła, że zmniejszyło się zapotrzebowanie na ciepło i zmniejszyły się różnice również pomiędzy zapotrzebowaniem na ciepło poszczególnych lokali. Dzięki wprowadzeniu podzielników w sposób umiejętny, czyli z akcją uświadamiającą, udało się zmniejszyć zużycie ciepła o dobre 30%. Do dzisiaj analizujemy roczne raporty z odczytów i widzimy, że ewidentnie niektórzy właściciele po prostu zużywają więcej ciepła, ale oni są w pełni świadomi, że w wyniku zastosowania procedury obliczeniowej podziału kosztów, zapłacą więcej. I nie ma takich sytuacji w tejże spółdzielni, że ktoś na przykład zakręca zawory i grzeje się ciepłem sąsiadów albo twierdzi, że nie potrzebuje ogrzewania. Mniej więcej jest to stabilne, bo działa system. Podam drugi przykład dużego spółdzielczego osiedla w Warszawie, gdzie przeprowadzono termomodernizację, ale nie wprowadzono systemu podziału kosztów ogrzewania metodą podzielników. Po termomodernizacji zarząd zaczął analizować zużycie, bo trzeba było sprawdzić, czy efekt termomodernizacji został osiągnięty i okazało się, że w jednym z tych budynków zużycie ciepła jest mniej więcej o połowę niższe niż w pozostałych, choć termomodernizacja była przeprowadzona według dokładnie tych samych projektów technicznych, czyli modernizacja instalacji centralnego ogrzewania, docieplenie elewacji, stropodachów itd. Okazało się, że w tym budynku jeden z mieszkańców jest fanem oszczędności energii i na własną rękę przeprowadził szkolenie wśród właścicieli lokali na temat utrzymania temperatury normatywnej. I to się sprawdziło, czyli nie trzeba w ogóle prawa do tego, żeby po prostu oszczędzać ciepło. Zgadzam się z tym, że system podzielników kosztów ma swoje wady, ale jako metoda podziału kosztów, o której pan Jacek mówił jest wygodna. No i trzecia sprawa, tutaj chciałbym trochę wybiec w przyszłość, bo wydaje mi się, że za jakieś 20 lat to nie będziemy mieli w ogóle tego tematu do rozmowy, bo może się okazać, że lokale będą już wyposażone we własne źródła energii, np. oparte na pompach ciepła i w tym momencie nie będziemy mierzyć zużycia ciepła na ogrzewanie lokali, tylko zużycie energii elektrycznej na napęd pomp ciepła w każdym lokalu. NAPE w tej chwili monitoruje kilka takich inwestycji termomodernizacyjnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych w Polsce. Były one przeprowadzone ponad rok temu. Tam nie ma tradycyjnego systemu centralnego ogrzewania, tylko są pompy ciepła i oczywiście instalacja fotowoltaiczna, która pozwala na pokrycie prawie całkowite zużycia energii elektrycznej na ogrzewanie. Mówię tu o innym wymiarze, który niedługo może stać się standardem.

Jolanta Janasik: To się już dzieje. Są nieruchomości, które rezygnują z sieci miejskiej na rzecz pomp ciepła. Jest też sporo osiedli, dla których źródłem ciepła był olej. Dzisiaj odchodzi się od tego i nikt nawet nie myśli o przyłączeniu do sieci miejskiej, tylko instaluje pompy ciepła. Problemem pozostają stare budynki, będące pod opieką konserwatora zabytków. Ich mieszkańcy zostali przymuszeni do zmiany systemu ogrzewania i zdecydowali się na podłączenie do centralnego systemu ogrzewania. Budynki te nie zostały jednak ocieplone, bo konserwator zabytków nie wyraził na to zgody. Koszty ogrzewania tam są spore, bo jeżeli ktoś budynek o powierzchni np. 1000 m ogrzewał w 60%, a teraz jest ogrzewany cały, to musi być drożej. Ludzie się na początku tym zachłystują, ale rzeczywiście nie potrafią umiejętnie korzystać z ciepła. Podzielam więc pogląd pana Rajkiewicza, że naszą rolą jest edukacja, co leży również w naszym interesie, bo nie będziemy mieli reklamacji ze strony mieszkańców.

WK: Mówimy tu o dwóch tematach. Czym innym jest indywidualny sposób zasilania w energię cieplną, a czym innym sieciowy. Prawo energetyczne i nasze regulaminy dotyczą wyłącznie zaopatrzenia sieciowego, czyli inaczej mówiąc, wszystko co nie jest sieciowe będziemy rozliczali na zasadach cywilnych. Jeżeli chodzi o ciepło sieciowe, to Prawo energetyczne, moim zdaniem, jest spójne i transparentne, prawo, w którym jest mowa o rozliczeniu poniesionych kosztów. Mówi o pieniądzach i sposobach rozliczenia wybraną metodą, czyli jest tu miejsce na kreatywność. Prawo energetyczne daje ważną rzecz, co jest często w regulaminach pomijane, tj. cały punkt 8, który nie jest czytany do końca. To przecież w punkcie ósmym artykułu 45a jest mowa, że rozliczeniu podlegają koszty stałe według powierzchni lub kubatury. Ale kto czyta dalej, dowiaduje się, że metoda ma w punkcie drugim uwzględniać rozliczenie kosztów ogrzewania części wspólnej. Przecież części wspólne są kosztem wszystkich, co zmniejsza koszty zmienne dla lokalu. Mało tego, to właśnie orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. akt 51/19) stanowi, że warunkiem kluczowego rozliczenia mediów, ciepła i to w przypadku ciepłomierzy, a zwłaszcza w przypadku podzielników kosztów jest wprowadzenie zużycia minimalnego. Wprowadzenie więc wartości minimalnej, maksymalnej, to nic innego, jak ukłon w stronę rozporządzenia o warunkach technicznych. Bo w lokalu prawidłowo użytkowanym nie da się uzyskać temperatury niższej niż 16 st. C., a najwyższa temperatura – według rozporządzenia – to 24–26 stopni. Inaczej mówiąc, w budynku wielolokalowym z systemem centralnym rozbieżność kosztów na metrze, który zgodnie z rozporządzeniem mamy podawać, będzie oscylowała wokół 50–60%. W przypadku przekroczenia, odwołujemy się do wartości minimalnych, maksymalnych, czyli spłaszczamy wyniki odczytów do poziomu korespondującego z rozporządzeniem o warunkach technicznych i z fizyką ciepła. I nie będzie problemu z rozliczeniem ani konstrukcją regulaminu, uwzględniającego usytuowanie lokalu w bryle budynku, a wartość minimalna, która często nie jest stosowana zapobiega poborowi czy też zaborowi ciepła od sąsiada, który musi za to płacić. Wyliczenie współczynników wyrównawczych nie jest trudne.

Dla lokalu wystarczy 10 minut pod warunkiem wcześniejszego przygotowania danych takich jak: usytuowanie względem stron świata, osłonięcie innym budynkiem, czy przyleganie do klatki schodowej, podania strefy klimatycznej, stanu technicznego i zapotrzebowania energetycznego dla budynku. Strefa klimatyczna jest bardzo ważna, bo wiąże się z różną liczbą dni grzewczych. Na przykład w Warszawie będzie to 222 dni, w Zakopanym 270, a na północy niecałe 200 dni. Jeśli mamy te dane, to bez problemu wyliczymy współczynniki dla każdego lokalu. Moją ideą jest jedno, skoro mamy to samo ciepło, te same budynki, te same przepisy prawa, to może warto opracować wspólnie ogólne zasady tworzenia regulaminu rozliczania kosztów ciepła i zaproponować ministerstwu opublikowanie go w trybie rozporządzenia.

SA: Chodzi Panu o przygotowanie wzorcowego regulaminu, zawierającego standardy?

WK: Tak, ten wzorzec porządkowałby sferę rozliczeń, ujednoliciłby zasady, a tym samym położyłby kres sporom, nieporozumieniom, co znacznie odciążyłoby sądy. A nam zapewniłby święty spokój. I nie będzie czegoś takiego, jak teraz, że mamy 100 czy 200 rodzajów regulaminów, zawierających nierzadko zapisy abuzywne, bo np. nie ma czegoś takiego jak lokale nieudostępnione, za których ogrzewanie trzeba więcej płacić. Nie możemy podziału stosować dowolnie, albo ustalać koszty stałe na poziomie 50%. Koszt stały – to nie jest koszt zużycia, to koszt dostawcy, widniejący na fakturze, wystawionej przez dostawcę. Przecież wszystkich obowiązuje jedna ustawa, jedno jest ciepło, woda ta sama, mokra, tacy sami ludzie, a mimo to każdy rozlicza na swój sposób.

JJ: Mieliśmy w Stowarzyszeniu dyskusję na temat wyboru metody rozliczania ciepła i regulaminów. Taki wzorzec załatwiłby wiele spraw, w tym stosowanie współczynników wyrównawczych.

SA: Czy to oznacza, że może być dowolność w stosowaniu współczynników?

WK: Dowolność polega na tym, że współczynnik ma spełniać kilka kryteriów, dotyczących stanu energetycznego zapotrzebowania budynku, co określa m.in. jego rok budowy, usytuowanie względem strony świata, strefa klimatyczna, następnie stan techniczny budynku, ilość przegród, przyległość do klatki schodowej. Siedem – dziewięć parametrów. Narzędzia są, więc to nie jest skomplikowane, ale metod zbyt wiele. Wystarczy przyjąć trzy metody rozliczania mediów: według powierzchni czy kubatury albo według stawek dostawcy lub według stawek odbiorcy. I te trzy metody załatwiają wszystko. Przyznać trzeba, że rozliczenie według stawki dostawcy ma jeden plus, bo załatwia kwestię rozliczenia ogrzewania części wspólnych jako uchybu.

KC: Chciałbym odnieść się do poprzednich wypowiedzi. Po pierwsze, nie mówmy o pomieszczeniach nieogrzewanych, tylko mówmy o pomieszczeniach ogrzewanych pośrednio, czyli niewyposażonych w urządzenia grzewcze, np. o garażach czy niektórych klatkach schodowych. Po drugie, jeśli w budynku każde mieszkanie ma indywidualne źródło ciepła, zazwyczaj kocioł dwufunkcyjny, to w przypadku, gdy jeden z właścicieli wyjedzie i wyłączy całkowicie swój kocioł, jego mieszkanie jest ogrzewane, czy nie? Tak, jest ono ogrzewane pośrednio, przez sąsiadów. Dalej słyszę, że państwo powołujecie się na warunki techniczne. Pragnę zauważyć, że warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie weszły w życie w roku 2002, a więc dotyczą budynków wykonanych, czyli zaprojektowanych i zrealizowanych na bazie tychże warunków oraz starszych budynków, ale poddanych po 2002 roku modernizacjom, przebudowom. Poza tym zwracam uwagę, że przywołane warunki techniczne nie tyle stanowią, jaka ma być temperatura w lokalu, lecz stanowią, aby instalacja grzewcza zapewniała w lokalu temperaturę nie mniej jak 16 st. C. Zatem to subtelna, acz istotna różnica. Przy okazji warto dodać, że już nie stanowią jednoznacznie, co czynić, jeśli instalacja nie zapewnia właściwych temperatur w poszczególnych rodzajach pomieszczeń. Zatem miejmy na uwadze, że wykazane w warunkach technicznych temperatury, jak na przykład 20 i 24 st. C, to temperatury obliczeniowe, które ewentualnie mogą być pomocne do podziału kosztów na poszczególne mieszkania.

JJ: Ale dla zarządców nieważne, ile kto zużywa ciepła, dla nas ważne jest, jak je rozliczyć. Pan Konieczny zaproponował wspólny regulamin…

KC: Ja tylko dokończę. Ostatnie prawie 30 lat przepracowałem w Związku Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie. Związek ten wielokrotnie proponował różnego rodzaju wzorcowe regulaminy, zasady itd. odpowiednim instytucjom, w szczególności inicjujących przepisy prawa. Niestety żadna z propozycji nie została przyjęta. Był zdecydowany opór administracji państwowej i ustawodawcy.

SA: Czyli uważasz, że nie ma szans taki regulamin?

KC: Być może w końcu ustawodawca ulegnie, bądź podejdzie właściwie do tych spraw. Ale były już takie postulaty ze strony Związku i niestety administracja państwowa odnosiła się do nich negatywnie.

WK: A gdybyśmy zaproponowali gotowy wzór rozporządzenia, które byłoby potem konsultowane?

JF: Ja jestem praktykiem i chcę nawiązać do propozycji dotyczącej regulaminów. To już rzeczywiście w spółdzielczości było. Związek Rewizyjny opracował ponad 20 różnych regulaminów na każdą okoliczność, z których korzystało 99% spółdzielni mieszkaniowych. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby do tej praktyki wrócić. Nic nie stoi też na przeszkodzie, żeby stowarzyszenia zarządców nieruchomości również opracowały takie regulaminy, co więcej, myślę, że zarówno związki rewizyjne, jak i Krajowa Rada Spółdzielcza mogą się z tymi stowarzyszeniami porozumieć i uchwalić jeden regulamin, który zastosuje każdy, kto będzie chciał.

SA: Jola, a co ty sądzisz o opracowaniu takich standardów, jesteś praktykiem.

Jolanta Janasik: Oczywiście, jestem za opracowaniem takiego wzorca, uwzględniającego obecne wymogi. Dobrze by było, gdyby pojawił się jakiś ogólnopolski akt wykonawczy, zawierający standardy. Zanim się to jednak stanie, bo do aktu prawnego droga daleka, dobrze by było gdyby organizacje zarządców wspólnot i organizacje spółdzielni mieszkaniowych, zaproponowały swoim członkom wzór takiego regulaminu i już zaczęły go propagować. I jeszcze jedna uwaga: opomiarowanie jest sensowne, ale przepisy jakby nie zauważały, że wielu nieruchomości po prostu nie da się opomiarować i tam koszty zużycia ciepła będą rozliczane w oparciu o powierzchnię lokalu, co nie oznacza, że tam regulaminy są niepotrzebne. Na pewno dobrze by było, gdyby zostały opracowane. Łatwiej byłoby przekonać klientów, że są jakieś standardy, a my je stosujemy. Mam na myśli standardy, które opisują np. ile gigadżuli potrzeba do podgrzania 1 m3 wody.

AR: Wydaje mi się, że gdyby nadać regulacjom trochę inny wymiar, tj. wymiar oszczędności energii, która jest coraz droższa, to uważam, że łatwiej byłoby znaleźć porozumienie w sprawie podziału kosztów. Celem nadrzędnym tych działań bowiem powinno być zdecydowane zmniejszenie zużycia energii. Tymczasem w rozporządzeniu ministra klimatu w ogóle nie ma mowy o oszczędzaniu energii poprzez wprowadzenie systemu rozliczania kosztów, tylko o rozliczeniu kosztów.

Jolanta Janasik: Tak, ale za chwilę będzie lokacja energetyczna budynku. Może to nam pomoże.

AR: No właśnie. Chodzi o to, że mieszkańcy i zarządcy nieruchomości w tej chwili są ofiarami kryzysu energetycznego. Na początku lat 70-tych, jak był kryzys naftowy w Stanach Zjednoczonych to ludzie zaczęli oszczędzać energię, bo jej koszty stały się trudne do poniesienia. I tu jest clou sprawy, moim zdaniem.

KC: Ja bym chciał się tylko odnieść do kwestii rozliczania samych kosztów i zapisów w przepisach prawa. Obowiązuje tu pewna gradacja. Ustawa jest aktem prawa, a rozporządzenie jego uzupełnieniem. Zatem rozporządzenia nie ujmują zagadnień regulowanych ustawą. Zaś co do rozporządzenia, które tak nas rozemocjonowało, wykazało, że dostęp do wielu informacji może ujawnić błędy stosowanej metodologii i nieprawidłowość rozliczeń. O ile dzisiaj mamy wiele spraw w sądzie, to za chwilę, kiedy zacznie się upubliczniać te błędy i nieprawidłowości, może nastąpić znaczący wysyp spraw. Ludzie będą kwestionować przyjęte metody poznawszy nowe, liczne informacje, w tym o ww. błędach i nieprawidłowościach. Dlatego mamy niewiele czasu, moim zdaniem zaledwie ten rok, na zaproponowanie uniwersalnego rozwiązania. Jedno rozwiązanie łatwiej się obroni niż 150 różnych.

Jolanta Janasik: Znam ten przepis i rozumiem, że mamy udostępniać informacje, ale nie mogę sobie wyobrazić, jak spełnić ten obowiązek, mając 10 tysięcy klientów.

SA: Proszę państwa, ta burzliwa dyskusja, szalenie merytoryczna prowadzi do jednej konkluzji: warto przygotować taki wzorzec, zawierający standardy, który pomoże ostudzić emocje i złagodzi kontrowersje wokół rozliczania mediów. Temat gorący, wrócimy więc do propozycji pana Wojciecha Koniecznego i pochylimy się nad nią. Dziękuję wszystkim uczestnikom debaty.