Wspólnota idzie po kredyt

Uzyskanie kredytu wiąże się dla wspólnoty z kilkoma nader istotnymi formalnościami i działaniami prawno-administracyjnymi. Warto ich dopilnować, aby nie stanąć wobec „administracyjnego klinczu", polegającego na sądowym sporze z grupą mieszkańców, którzy nie godzą się na ważne (ale drogie) remonty, czy nie znaleźć się w sporze z bankiem uważającym zabezpieczenia przedstawiane przez spółdzielnię czy wspólnotę za niewystarczające.

Pierwszym etapem, jeszcze przed rozpoczęciem rozmów z bankiem, powinno być wykonanie audytu szacunkowego. Powierzenie go firmie (nawet małej) uprawnionej do audytów budowlanych nie będzie kosztowało dużo, a przyniesie znaczne zyski. Pierwszym z nich będzie dokładne określenie, co tak naprawdę można zrobić, jakie będą koszty inwestycji czy modernizacji, jaki powinien być udział własny wspólnoty. Odpowiedź na te pytania pozwoli na rozstrzygnięcie najważniejszego problemu - w jakiej wysokości i na jakich przypuszczalnych warunkach należy wziąć kredyt.

Remonty na kredyt

Zwykle okazuje się bowiem, że kredyt jest konieczny. Środki funduszu remontowego niemal zawsze trzymane są na nisko oprocentowanej lokacie, przez co ich wartość nie rośnie z czasem, a realnie spada. Ceny materiałów i robocizny z roku na rok szybko rosną, więc po kilku latach okazuje się zwykle, że nawet przy bardzo rygorystycznym gromadzeniu środków wystarczą one na niewielkie prace.

Zaciągnięcie kredytu to jednak czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością. Potrzebne jest więc uzyskanie uchwały wspólnoty upoważniającej zarząd do podpisania umowy z bankiem. W dużych wspólnotach mieszkaniowych uchwała taka musi być podjęta większością głosów liczoną według wysokości udziałów. Jeśli jednak zarząd nie uzyska zgody większości właścicieli, może zażądać rozstrzygnięcia kwestii przez sąd. Sąd przychyli się do zdania zarządu, jeśli zakres remontu lub modernizacji obejmuje prace niezbędne do utrzymania budynku w należytym stanie. Warto wspomnieć, że decyzja podjęta większością kwalifikowaną głosów wiąże wszystkich właścicieli mieszkań, a więc i tych, którzy uchwale się sprzeciwili. Jeśli bowiem sąd nie uzna racji protestujących przeciw uchwale, wówczas i tak będą musieli wraz z innymi spłacać kredyt. Inna rzecz, że spłata ta w praktyce nie będzie niczym innym jak wnoszeniem przez następne lata składek na fundusz remontowy, co i tak robili dotychczas, aczkolwiek składka może być wyższa. Obowiązuje bowiem ogólna zasada, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

W małych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie obowiązują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, zaciągnięcie kredytu wymaga jednomyślności właścicieli. W przypadku braku tej jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Bank żąda zabezpieczeń

Zazwyczaj banki oczekują od wspólnoty zabezpieczenia lub hipoteki. Podstawowym zabezpieczeniem jest zwykle pełnomocnictwo do rachunku funduszu remontowego, oznaczające, że bank w razie nieterminowości wpłaty lub braku całkowitego pokrycia spłaty kredytu i odsetek może sięgnąć po te środki. Banki żądają też cesji ubezpieczenia nieruchomości. Jeśli planowany remont jest bardzo rozległy i kosztowny bądź chodzi o duży zakres modernizacji, wówczas bank może domagać się dodatkowego zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomościach, których właścicielem jest wspólnota, takich jak sklepy i punkty usługowe. W części banków, gdy wartość kredytu przekracza 300 tys. złotych (co raczej jest regułą), proponowane jest wykupienie poręczenia w funduszu poręczeniowym.

Kredyt oznacza także problem dla zarządu nieruchomości. Najczęściej jest to „nieregularne zasilanie funduszu remontowego", czyli mówiąc wprost - zaległości czynszowe mieszkańców. Można się zabezpieczyć przed takim obrotem sprawy, podpisując choćby umowę z Biurem Informacji Gospodarczej. Wtedy wspólnota samodzielnie zarządzająca swoimi zasobami mieszkaniowymi otrzyma dostęp przez internet do bazy informacji gospodarczych, według której będzie mogła zweryfikować swoich lokatorów i przedsiębiorstwa korzystające z zasobów mieszkaniowych. W przypadku wynajętego zarządcy zasobami mieszkaniowymi firma taka musi otrzymać pełnomocnictwo wspólnoty do jej reprezentowania i do przekazywania, aktualizowania i usuwania informacji gospodarczych. I znowu -　wymaga to uchwały popartej przez ogół mieszkańców wspólnoty, popierającej podpisanie umowy z BIG, obejmującej prawo do przekazywania, aktualizowania i usuwania negatywnych informacji gospodarczych o zalegających z czynszem lokatorach lub najemcach. Warto także przeglądać rejestry Biura Informacji Kredytowych.

Słońce z dopłatą

Ciekawą możliwością modernizacji jest montaż kolektorów słonecznych. Od jesieni 2010 można skorzystać z 45% dopłaty z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej do kredytu na ten cel. Narodowy Fundusz zobowiązał się do udostępnienia środków na dotację na częściową spłatę kapitału kredytów bankowych przeznaczonych na zakup i montaż kolektorów słonecznych w budynkach przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Dotacja wynosi 45% kapitału kredytu bankowego wykorzystanego na sfinansowanie kosztów kwalifikowanych przedsięwzięcia. Jednostkowy koszt przedsięwzięcia nie może przekroczyć 2500 zł od mkw. powierzchni całkowitej kolektora. Spłata części kapitału kredytu nastąpi poprzez przekazanie dotacji przez NFOŚiGW na podstawie wystąpienia banku potwierdzającego zrealizowanie przedsięwzięcia. Dotacje te adresowane są do wspólnot mieszkaniowych oraz osób fizycznych posiadających prawo do nieruchomości. Kwota planowanych dotacji w latach 2010-12 wynosi 200 mln　zł, a w latach 2013-14 - 100　mln　zł.

Banki spółdzielcze kredytują

Praktyka przyznawania kredytów dla wspólnot w największych bankach jest dość skomplikowana. Oficjalnie banki zabiegają bowiem o wspólnoty mieszkaniowe. Warto jednak zauważyć, że zwykle traktują je jak zwykłe firmy lub instytucje. Oferowane są niższe opłaty za prowadzenie rachunku, jak w Nordea Banku Polska lub wręcz prowadzenie go za darmo, jak w BGŻ, Millennium i Pekao SA. Niższe są też opłaty za wpłaty na konta wspólnot. Ale na tym zwykle przywileje się kończą - zwykle oprocentowanie środków na wspólnotowym koncie jest minimalne. I właśnie ten parametr powinien być istotny przy wyborze konkretnego banku.

Tymczasem oprocentowanie realne na rachunkach wspólnotowych wynosi od 3% (Nordea) do 3,7% (BOŚ). Możliwe jest też założenie lokaty, ale także oprocentowanie nie jest rewelacyjne - od 2,5 do 3,3%. Nietrudno zauważyć, że jest to mniej niż wskaźnik inflacji, który przekroczył już 4,4% i nadal rośnie. Oznacza to, że środki na tych rachunkach tracą stopniowo na wartości. Niewiele też banków ma specjalne linie kredytowe dla wspólnot. Zwykle bankowcy traktują je jak zwykłych klientów, negocjując z nimi stawki kredytowe. W tej sytuacji poza ofertą kilku banków działających w całej Polsce, posiadających od bardzo rozbudowanych linii produktowych adresowanych do wspólnot mieszkaniowych, jak PKO BP, do pojedynczych produktów stworzonych dla nich, jak Nordea czy Kredyt Bank, potentatem w dziedzinie obsługi wspólnot są banki spółdzielcze. Ich linie produktowe są wyraźnie personalizowane i adresowane do znanych im klientów lokalnych. Banki te znają także doskonale wiarygodność tego typu klientów i bardzo twardo negocjują z nimi stawki kredytowe - nic dziwnego, bo jako lokalne instytucje finansowe doskonale znają sytuację poszczególnych podmiotów ze swojego regionu. Nie zmienia to sytuacji, że poza wielkimi miastami wspólnoty mieszkaniowe właśnie w tych bankach najłatwiej otrzymają kredyt spersonalizowany, przeznaczony dla konkretnego projektu modernizacji czy remontu.

Wybrane oferty kredytów dla wspólnot mieszkaniowych

PKO BP

Linia kredytowa NASZ REMONT składająca się z produktów:

• kredyt inwestorski NASZ REMONT - produkt własny PKO BP, komercyjny, na finansowanie wszystkich celów remontowych spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych,
• kredyt inwestorski NASZ REMONT z premią termomodernizacyjną z BGK udzielany na warunkach określonych w ustawie o realizacji przedsięwzięć termomodernizacyjnych,
• kredyt inwestorski NASZ REMONT w opcji niskokwotowej - stanowiący rozwinięcie funkcji kredytu komercyjnego NASZ REMONT i przeznaczony na finansowanie „szybkich - awaryjnych" potrzeb remontowych,
• kredyt inwestorski NASZ REMONT z premią remontową z BGK - stanowiący uzupełnienie kredytu termomodernizacyjnego - w związku z wejściem w życie nowej ustawy o finansowaniu termomodernizacji i remontów ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów.

Linia kredytowa NASZ REMONT ma obejmować wszystkie potrzeby remontowe w obrębie własności - tj. budynku, terenu działki, infrastruktury, urządzenia terenu itp. Jedyne ograniczenia wynikające z ustawy dotyczą kredytów z udziałem premii termomodernizacyjnej lub remontowej, dzięki której istnieje możliwość uzyskania bezzwrotnej pomocy ze środków budżetu państwa w postaci 20% premii z przeznaczeniem na spłatę kredytu.

Kredyt Bank SA

Kredyt Inwestycyjny Wspólnota Mieszkaniowa

Jest to kredyt celowy, adresowany do wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Przeznaczony jest na remonty i modernizacje. Z kredytu mogą skorzystać wspólnoty, które posiadają rachunek w Kredyt Banku - „Ekstrabiznes Mieszkaj" co najmniej od 6 miesięcy lub przyniosą historię rachunku z innego banku.

Ocena zdolności kredytowej dokonywana jest na podstawie wysokości odpisów i regularności wpłat na fundusz remontowy. Regularność wpłat powinna być nie mniejsza niż 80% przez okres ostatnich 6 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku o kredyt lub 90% w przypadku wspólnot liczących do 10 członków. Zabezpieczeniem kredytu jest pełnomocnictwo do dysponowania środkami na rachunku „Ekstrabiznes Mieszkaj" i cesja praw z umowy ubezpieczenia nieruchomości.

W kwocie przyznanego kredytu 10%, ale nie więcej niż 20 tys. złotych, można wykorzystać w formie przelewu gotówkowego na rachunek, bez konieczności wcześniejszego przedstawienia faktur lub dokumentów poświadczających wykorzystanie kredytu na wskazany w umowie cel. W przypadku rozliczenia się wspólnoty z wypłaconych środków w formie przelewu na rachunek przed zakończeniem okresu uruchomienia kredytu dopuszcza się możliwość kolejnego wykorzystania środków w wyżej opisanej formie i kwocie.

Warunki kredytu:

• minimalny udział własny - 20% wartości inwestycji,
• maksymalna kwota kredytu - 500 tys. PLN,
• okres spłaty - do 15 lat,
• karencja w spłacie kapitału - do 6 miesięcy.

Nordea Bank Polska

Pakiet dla Wspólnot Mieszkaniowych jest linią produktową (ale nie kredytową) powiązaną z kredytem.

Obejmuje on:

• rachunek bieżący do gromadzenia środków związanych z bieżącymi rozliczeniami wspólnoty,
• rachunek funduszu remontowego Nordea Progres,
• dostęp elektroniczny i usługa przetwarzania i identyfikacji płatności,
• kredyt inwestycyjny na finansowanie wydatków remontowych wspólnoty.

Rachunek bieżący to rachunek eFirma plus umożliwiający elektroniczną autoryzację przelewów przez zarząd wspólnoty. Funkcjonalność rachunku pozwala również m.in. na nadanie uprawnień administratorom wspólnoty w zakresie: przygotowywania przelewów, podglądu sytuacji na rachunku lub autoryzacji przelewów do określonej kwoty i kontrolę nad rozliczeniami wspólnoty. W rachunek wbudowana jest także usługa przetwarzania i identyfikacji płatności, która pozwala rozpoznać wszystkie gotówkowe i bezgotówkowe płatności przychodzące na rachunek bieżący wspólnoty mieszkaniowej. Każdy członek wspólnoty posiada unikatowy numer rozliczeniowy rachunku, którego używa, płacąc za czynsz.

Rachunek Nordea Progres to rachunek, na który przekazywane mogą być również środki gromadzone na rachunku funduszu remontowego. Ma oprocentowanie kroczące - tym wyższe, im wyższa jest kwota zdeponowanych środków na rachunku. Wypłata środków z rachunku nie powoduje utraty naliczonych odsetek.

Kredyt inwestycyjny Nordea Wspólnota obejmuje wydatki związane z inwestycją o charakterze remontowym wspólnoty. Spłata kredytu następuje z comiesięcznych wpłat na fundusz remontowy. Wysokość kredytu uzależniona jest od wysokości wpłat na ten fundusz. Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest pełnomocnictwo do rachunku, na który wpływają środki przeznaczone na fundusz remontowy.

DnB Nord

Linia kredytowa dla wspólnoty mieszkaniowej

Obejmuje ona finansowanie przedsięwzięć modernizacji lub remont infrastruktury technicznej w zasobach wspólnoty, jak np. wymiana wind, remont balkonów, osuszenie budynku, nadbudowa. Możliwe są też: finansowanie części wydatków związanych z przeprowadzeniem inwestycji termomodernizacyjnej lub remontowej niepokrytej środkami z kredytu z premią BGK oraz refinansowanie kredytów inwestycyjnych udzielonych w innych bankach.

Okres kredytowania wynosi do 20 lat z uwzględnieniem karencji w spłacie kapitału. Wypłata kredytu następuje jednorazowo lub w transzach w formie zapłaty za przedstawione dokumenty stwierdzające tytuł płatności. Termin spłaty kapitału i odsetek w cyklach miesięcznych z wpływów na rachunek remontowy wspólnoty, w ratach równych lub malejących. Istnieje możliwość odroczenia spłaty rat kapitałowych maksymalnie do terminu zakończenia realizacji przedsięwzięcia, nie dłużej jednak niż 12 miesięcy, licząc od daty uruchomienia pierwszej transzy. Zabezpieczenia to pełnomocnictwo do rachunku remontowego wspólnoty oraz cesja wierzytelności z polisy ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od szkód spowodowanych żywiołami.

Bank Spółdzielczy Oława (typowy kredyt banków spółdzielczych)

Kredyt dla Wspólnot Mieszkaniowych

Kredyt adresowany jest do wspólnot mających siedzibę na terenie działania banku. Przeznaczony jest na remont, modernizację bądź zakup nieruchomości. Wymagany od kredytobiorcy udział środków własnych wynosi min. 10% kwoty nakładów inwestycyjnych. Maksymalny okres kredytowania wynosi 15 lat. Oprocentowanie szacowane w oparciu o stawkę WIBOR 3 M.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!