Co nowego w orzecznictwie? Piwnica częścią nieruchomości wspólnej | Zróżnicowanie wysokości obciążeń we wspólnocie mieszkaniowej

Piwnica częścią nieruchomości wspólnej

Piwnice we wspólnocie mieszkaniowej może być albo częścią składową lokalów, albo pomieszczeniem przynależnym, albo należeć do części wspólnych nieruchomości. Treść aktu notarialnego, na podstawie którego ustanowiono odrębna własność lokalu przesądza o tym, co należy zaliczyć do części wspólnych budynku. W  przypadku gdy piwnice stanowią część nieruchomości wspólnej i poszczególni właściciele użytkują je na zasadzie quoad usum, czyli umownego podziału wspólnota mieszkaniowa w każdej chwili poprzez uchwałę ma prawo umowny sposób korzystania quoad usum zmienić – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie.

W przedmiotowej sprawie powodowie wnieśli o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej w tym piwnicy zajmowanej przez powodów jako niezgodnej z przepisami ustawy o własności lokali, naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszającej interes powodów. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, iż są właścicielami lokalu mieszkalnego, a poprzednio byli jego najemcami.

Na podstawie protokołu na rzecz powodów została przez wspólnotę przekazana piwnica, którą wcześniej użytkowali jako najemcy, a wcześniej babcia powoda. Według powodów korzystanie z nich z tej piwnicy odbywało się zatem na zasadzie quoad usum i pomieszczenie to bezspornie zwiększało użyteczność wyodrębnionego lokalu stanowiącego własność powodów. Sąd uznał, że powództwo jest niezasadne.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Sąd wskazał, iż niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Właściciel lokalu może więc zgłaszać zarówno zarzuty merytoryczne, dotyczące uchwały, jak i formalne.

Natomiast pozostałe podstawy powództwa o uchylenie uchwały stanowią: okoliczność naruszenia interesu członka wspólnoty (np. poprzez jego pokrzywdzenie) oraz zarzut nieprawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. To na stronie wnoszącej o uchylenie uchwały, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności procesu wynikającą z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. spoczywa ciężar wykazania zaistnienia przesłanki niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały i naruszenia interesów oraz zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażony został pogląd co do rozbudowy jednego z wyodrębnionych lokali w tym kierunku, że taka rozbudowa jest możliwa, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86 OSNCP 1987, z. 2-3, poz. 29). W konsekwencji należy przyjąć, iż jeżeli zasady wyodrębnienia własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie ich do drugiego lokalu mieszkalnego.

Oznacza to, że podjęta w niniejszej sprawie uchwała wyrażająca zgodę na czasowe zajęcie i remont piwnicy, jako części wspólnej, była prawnie dopuszczalna. Oddawanie strychów czy piwnic do adaptacji przez wspólnotę jest powszechną praktyką i nie wydaje się, aby naruszało interes wspólnoty. Piwnica w zależności od sytuacji może być albo częścią składową lokalu, albo jego pomieszczeniem przynależnym, albo należeć do części wspólnych nieruchomości. W tym przypadku treść aktu notarialnego przesądza o tym, co należy zaliczyć do części wspólnych budynku.

Uchwały o takiej treści nie zmierzają wbrew twierdzeniom powodów do "zmiany w strukturze własnościowej bez przeprowadzenia formalnego nabycia od pozwanej". Dopiero bowiem wskutek sprzedaży części piwnicy, tj. części wspólnych budynku, dojdzie do takich zmian; muszą one jednak być poprzedzone remontem, ponieważ wcześniej technicznie część ta nie będzie połączona z lokalem interwenientów.

Wskazać należy także, że w wyniku realizacji zaskarżonej uchwały, wyrażającej zgodę jednie na remont, a nie na przekształcenia własnościowe, nie dojdzie do zniesienia współwłasności części wspólnych nieruchomości - będzie ona trwała nadal. Piwnice w nieruchomości wspólnej nie stanowią przedmiotu prawa własności lecz poszczególni właściciele użytkują je na zasadzie quoad usum, czyli umownego podziału.

Użytkowanie piwnic nie ma charakteru korzystania z pomieszczeń przynależnych; jest ono de facto korzystaniem z części nieruchomości wspólnej. W konsekwencji oznacza to, iż pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w każdej chwili poprzez uchwałę ma prawo umowny sposób korzystania quoad usum zmienić (tak samo Sąd Najwyższy w wyroku sygnatura III CSK 325/09.

Zaakcentowania przy tym wymaga, iż jak wynika z treści zaskarżonej uchwały, powodowie sporną uchwałą nie zostali pozbawieni prawa do użytkowania spornej piwnicy definitywnie, lecz jedynie na czas i w zakresie spornej przebudowy. Po przebudowie powodowie odzyskają dostęp do spornej piwnicy.

Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie sygn.akt I C 145/12

Zróżnicowanie wysokości obciążeń

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu  w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie są możliwe od niego odstępstwa. Oznacza to, że wspólnota nie posiada swobody w określaniu odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania wspólnoty i nie może przyjmować innych kryteriów tej odpowiedzialności, niż wielkość udziału właściciela w nieruchomości – przypomniał Sąd Apelacyjny w Białymstoku

W przedmiotowej sprawie właściciel wniósł przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie między innymi uchwały dotyczącej zróżnicowania zaliczek na fundusz remontowy stanowiący zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego, Sąd doszedł do wniosku, iż argumentacja wspólnoty, iż przyjęty sposób podziału zaliczek na fundusz remontowy jest uzasadniony różnym okresem wykupienia przez poszczególnych właścicieli swoich lokali, różną ceną metra kwadratowego za które je wykupili, różną wartością zainstalowanych urządzeń oraz różną amortyzacją tych urządzeń z uwagi na okres eksploatacji nie zasługuje na uwzględnienie.

Zdaniem Sądu uchwała ta narusza art. 17 ustawy o własności lokali. Przepis ten wprowadza zasadę, pozwalającą wyłączyć właścicieli lokali z zakresu odpowiedzialności solidarnej, nie uszczuplając jednocześnie praw innych osób. Zgodnie z tą zasadą zbiór właścicieli lokali w całości odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, ale każdy z właścicieli odpowiada za te zobowiązania jedynie w takiej części w jakiej posiada udział we współwłasności.

Nie można od właściciela dochodzić zapłaty większej części długu obciążającego wspólnotę. Sąd podkreślił, że zobowiązanie z tytułu zaciągniętego kredytu jest zobowiązaniem wspólnoty, za które odpowiada ona zgodnie z art. 17 ustawy bez ograniczeń. Odpowiedzialność właścicieli lokalu jest ograniczona do wielkości jego udziału jaki posiada we współwłasności. Obciążanie zatem właścicieli zaliczkami na zabezpieczenie tego kredytu w różnicowej wysokości nie znajduje uzasadnienia i jest sprzeczne z postanowieniami art. 17 ustawy o własności lokali.

Od wyroku wniesiono apelację jednak Sąd Apelacyjny w Białymstoku ją oddalił. Zdaniem Sądu Apelacyjnego wspólnota nie może skutecznie powoływać się na art. 12 ustawy o własności lokali i w nim upatrywać podstawy prawnej zróżnicowania wysokości zaliczek na fundusz remontowy.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W art. 12 ust. 3 ustawy wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2. Jak wynika z treści tych przepisów zróżnicowanie wielkości wysokości obciążeń może dotyczyć jedynie tych obciążeń, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne.

Czynnikiem podjęcia takiej uchwały winno być istnienie określonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Tymczasem zaskarżona uchwała nie dotyczy zaliczek na poczet wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Określa ona wysokość zaliczek na fundusz remontowy będący zabezpieczeniem zaciągniętego przez wspólnotę kredytu inwestycyjnego. W tej sytuacji art. 12 i przewidziany w nim wyjątek od zasady nie znajduje zastosowania.

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu  w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie są możliwe od niego odstępstwa.

Oznacza to, że wspólnota nie posiada swobody w określaniu odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania wspólnoty i nie może przyjmować innych kryteriów tej odpowiedzialności, niż wielkość udziału właściciela w nieruchomości. Nie może też uzupełniać w żaden sposób tego kryterium kryteriami dodatkowymi. Zaciągnięty przez wspólnotę kredyt inwestycyjny jest zobowiązaniem, o jakim mowa w powyższym przepisie.

Dlatego też odpowiedzialność każdego właściciela za to zobowiązanie jest ograniczona do wielkości jego udziału we współwłasności. Zaskarżona uchwała obciążająca właścicieli poszczególnych lokali zaliczkami na zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego w zróżnicowanej wysokości uzależnionej od momentu wykupu przez nich swoich lokali i od czasu ich użytkowania jest zatem sprzeczna z treścią art. 17 ustawy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku sygn.akt I ACa 28/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!