Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej i rezygnacja z członkostwa

Wspólnoty mieszkaniowej nie można założyć, powstaje ona automatycznie z mocy prawa w nieruchomości budynkowej, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal i istnieją następne możliwe do wyodrębnienia. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową, a zarząd nieruchomością wspólną odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem wówczas mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową, a zarząd nieruchomością wspólną odbywa się na podstawie Ustawy o własności lokali.

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej

Podkreślenia wymaga, że członkostwo we wspólnocie ma inną postać niż w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie składa się deklarację członkowską, następuje decyzja o przyjęciu w poczet członków jak również decyzja o pozbawieniu członkostwa. W przypadku wspólnot mieszkaniowych członkostwo ma charakter bardziej symboliczny.

Każdy właściciel lokalu we wspólnocie jest automatycznie jej członkiem a z chwilą, kiedy przestaje być właścicielem lokalu przestaje być także jej członkiem. Określone prawa i obowiązki nie są związane członkostwem we wspólnocie mieszkaniowej tylko z faktem, że dana osoba jest właścicielem lokalu we wspólnocie. W związku z tym jakiekolwiek oświadczenia o rezygnacji z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, z którymi niekiedy można spotkać się we wspólnotach mieszkaniowych nie wywołują żadnych skutków prawnych.

Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej

Likwidacja wspólnoty jest zjawiskiem bardzo rzadkim ale może nastąpić nie tylko w wyniku fizycznego unicestwienia budynku wspólnoty mieszkaniowej. Jedną z możliwości likwidacji wspólnoty jest sytuacja, w której właścicielem całej nieruchomości (wszystkich lokali) staje się ta sama osoba, np. jeden z właścicieli lub osoba trzecia kupuje od dotychczasowych właścicieli wszystkie lokale w budynku. W takiej sytuacji odpada przyczyna, dla której wspólnota mieszkaniowa ma istnieć i kończy ona swój byt prawny.

Z taką sytuacją można się spotkać w przypadku wspólnot mieszkaniowych atrakcyjnie usytuowanych w dużych miastach, gdzie inwestor zainteresowany przebudową budynku na biurowiec, hotel itp., wykupuje od dotychczasowych właścicieli ich lokale. Fakt, że wspólnota mieszkaniowa podlega wówczas likwidacji potwierdza orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w sprawie o sygn. akt I ACa 709/12, który uznał, że skupienie w jednym ręku własności wszystkich lokali w nieruchomości prowadzi do likwidacji wspólnoty mieszkaniowej, a zatem do utraty przez nią jej bytu prawnego i przysługującej jej zdolności sądowej.

W przedmiotowej sprawie łódzki SO oddalił żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodę na rozbiórkę posadowionych na nieruchomości budynków. Sąd Apelacyjny ustalił, że z aktów notarialnych wynika, że właściciele wyodrębnionych lokali sprzedali je i obecnie jeden właściciel posiada wszystkie lokale.

Zgodnie z art. 6 Ustawy o własności lokali wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Z chwilą sprzedaży przez powódkę lokalu, własność wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości została skupiona w rękach jednego właściciela. Wspólnota mieszkaniowa utraciła zatem swój byt prawny i przysługującą jej zdolność sądową. Zaistniała więc sytuacja procesowa z art. 174 §  1 pkt  1 KPC, uzasadniająca zawieszenie postępowania z urzędu.

Jednak z uwagi na to, że w świetle ustalonych w sprawie okoliczności jest pewne, iż utrata przez stronę pozwaną zdolności sądowej ma charakter trwały oraz nieodwracalny i nie będzie jej następcy prawnego, za zbędne należało uznać uprzednie zawieszenie postępowania. Dlatego Sąd Apelacyjny umorzył postępowanie.

Podział nieruchomości

Dużo częściej z likwidacją wspólnoty mieszkaniowej spotykamy się w związku z koniecznością naprawienia błędnie dokonanego sposobu wyodrębnienia przyjętego przez pierwotnego właściciela nieruchomości, czyli najczęściej spółdzielnię mieszkaniową, Skarb Państwa lub jednostkę samorządu.

Nie zawsze bowiem wyodrębnienia w postaci lokali i ich sprzedaż, a w konsekwencji utworzenia wspólnoty mieszkaniowej jest właściwym sposobem podziału nieruchomości. Podział poprzez wyodrębnienie lokali mieszkalnych lub użytkowych ma bowiem sens tylko wówczas gdy nie jest możliwy podział pionowy. Podział ten polega na przedzieleniu działki i budynku linią pionową w taki sposób, że w wyniku podziału powstają dwie lub więcej działek i dwa lub więcej niezależnych, usadowionych na jednym fundamencie budynków połączonych jedną stykową ścianą (powstaje budynek w zabudowie szeregowej lub bliźniak).

Taki podział pionowy budynku jest dopuszczalny jeżeli następuje wraz z działką i jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Podział pionowy, co do zasady jest podziałem lepszym, co wielokrotnie potwierdzały sądy. Zatem podział nieruchomości przez wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych lub użytkowych, a w konsekwencji utworzenie wspólnoty mieszkaniowej powinno nastąpić tylko gdy podział pionowy budynku jest niemożliwy.

Na przykład jeżeli lokale są tak określone, że możliwe jest wyodrębnienie działki wraz z częścią budynku (bliźniak, szeregówka) to nie powinno się wyodrębniać lokali, tylko wyodrębniać i sprzedawać działkę wraz z posadowioną na niej częścią budynku. Jeżeli zatem w budynkach w zabudowie szeregowej – zamiast dzielić działkę, na której stoją budynki i zbyć ją wraz z budynkiem na rzecz nabywcy – ustanowiono odrębną własność lokali, a działkę wraz z budynkami pozostawiono we współwłasności to jest to oczywiście błędny sposób wyodrębnienia nieruchomości bo w takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nie ma racji bytu.

Jednak art. 3 ust. 1 zdanie 2 Ustawy o własności lokali stanowi, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednocześnie Kodeks cywilny przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo domagania się zniesienia współwłasności przez sąd, a zasadą jest, że powinno to nastąpić przez podział fizyczny rzeczy chyba, że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę lub znacznie zmniejszał wartość.

W wyniku dokonania podziału pionowego w już istniejącej wspólnocie mieszkaniowej każdy, komu przysługuje odrębna własność lokalu i współwłasność pozostałej części, uzyska wyłączną własność wydzielonej części nieruchomości. Oczywiście aby mogło do tego dojść muszą istnieć ku temu odpowiednie warunki fizyczne, a mianowicie musi istnieć możliwość podziału pionowego budynku.

Możliwość likwidacji wspólnoty przez podział pionowy budynku potwierdził też Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14.07.2006 roku (sygn. III CZP 53/06). W sprawie, która trafiła na wokandę sądu w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która pierwotnie była własnością Skarbu Państwa, właściciel ustanowił odrębną własność lokali i sprzedał je lokatorom wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie mogli jednak dojść do porozumienia, jak zarządzać częściami wspólnymi i z nich korzystać.

Wyjściem było zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jednak podziału takiego nie chciał jeden ze współwłaścicieli więc sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji uznał, że zniesienie współwłasności nie jest możliwe ze względu na art. 3 ust. 1 Ustawy o własności lokali. Sąd II instancji powziął jednak wątpliwość czy faktycznie tak jest i skierował pytanie do Sądu Najwyższego, który w uchwale stwierdził, że taki podział jest jednak możliwy.

Oczywiście likwidacja wspólnoty poprzez podział budynku i działki pod budynkiem dotyczy w praktyce jedynie wspólnot najmniejszych, bowiem tylko w nich można podział fizyczny nieruchomości wspólnej przeprowadzić tak by nie trzeba było jakiejś jej części pozostawić do wspólnego użytku. Jednak właśnie w tych małych wspólnotach konflikty, co do użytkowania nieruchomości wspólnej są najczęstsze.

W dużych wspólnotach takie konflikty są rzadsze gdyż nieruchomość wspólna jako całość (klatka schodowa, działka, budynek) jest traktowana w świadomości mieszkańców jako niepodzielne dobro wspólne, a konflikty dotyczą raczej poszczególnych elementów nieruchomości wspólnej a nie jej całości. 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!