Co nowego w Orzecznictwie? Wymiana okien w lokalu | Wspólnota ma prawo do wykonania drogiego remontu

Wymiana okien w lokalu

Wymiana okien w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu ale w przypadku gdy właściciel lokalu zamierza przy wymianie okien zmienić rozmiar otworu okiennego to na taką zmianę rozmiaru otworu okiennego potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej – wynika z uchwały Sądu Najwyższego.

W przedmiotowej sprawie najemcy niewydzielonego lokalu zarzucano naruszenie integralności wizualnej elewacji nieruchomości wspólnej poprzez zmniejszenie rozmiaru otworów okiennych (na wysokość dwóch cegieł) oraz wyglądu i koloru stolarki okiennej.

Na zmiany zgody nie wyraziła wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota zwróciła się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zgłaszając naruszenie prawa budowlanego. Organ ten nie dopatrzył się jednak nieprawidłowości i polecił wystąpienie na drogę sądową.

Sąd Rejonowy stwierdził, że pomimo faktycznie dokonanych zmian w postaci wymiany okien oraz wykonania podmurówki nie nastąpiła ingerencja w elementy konstrukcyjne budynku, a zatem jego zdaniem powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Ponadto zdaniem sądu I instancji powództwo oparte o treść art. 222 § 2 kodeksu cywilnego przysługuje wyłącznie właścicielowi rzeczy. Co więcej sąd stwierdził, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali zawierającym definicję nieruchomości wspólnej okno w lokalu nie stanowią nieruchomości wspólnej tylko część lokalu, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie może w tej sprawie występować do sądu, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała z 7.03.2008 r. III CZP 10/08, wyrok z 3.10.2002 III RN 153/01).

Sąd II instancji do którego trafiła apelacja stwierdził, że niezbędne do rozwiązania niniejszej sprawy jest rozstrzygnięcie, czy naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych czy też praw wynikających z prawa własności lokalu.

Powstała zatem wątpliwość, czy pomimo tego, że prace polegające na wymianie okien nie dotyczyły nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej nie służy jednak w rozpatrywanej sprawie roszczenie z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.

Sąd wysuwając niniejszy wniosek, wziął pod uwagę podniesioną w apelacji okoliczność, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym, a jej zmiany mające negatywny wpływ na wygląd budynku nie są obojętne dla wspólnoty.

Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa może żądać przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej i może żądać tego nie tylko od właściciela ale i od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.11.2013 roku sygn.akt III CZP 65/13

Wspólnota ma prawo do wykonania drogiego remontu

Właściciel lokalu, który kupuje lokal w budynku 80-letnim w złym stanie technicznym powinien się liczyć z koniecznością znacznych nakładów na remonty.

Wspólnota mieszkaniowa kapitalnego remontu budynku nie musi przeprowadzań etapami lecz ma prawo wykonać cały konieczny remont w jednym czasie zaciągając na niego nawet wysoki kredyt, który będzie znacznym obciążeniem dla mieszkańców na następne kilkadziesiąt lat – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokalu w pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wnieśli o uchylenie trzech uchwał w sprawie zaciągnięcia kredytu bankowego, zmiany stawki opłat na fundusz remontowy oraz w sprawie wykonania robót remontowych w budynku. W ocenie powodów uchwały te naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i godzą w ich interesy.

Sąd Okręgowy w Olsztynie uchylił wszystkie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Sąd przypomniał, że podstawą roszczenia zgłoszonego przez powodów jest przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W ocenie Sądu zaskarżone uchwały, a w szczególności uchwała dotycząca zaciągnięcia kredytu bankowego, narusza standardy prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, warunkujące ochronę istotnych interesów nie tylko skarżących, ale i wszystkich właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa liczy zaledwie dwunastu właścicieli, natomiast zaciągniecie kredytu w kwocie 190 000 zł wraz z jego obsługą i odsetkami spowoduje przeciętne obciążenia każdego z właścicieli kwotą ponad 20 000 zł na okres co najmniej 20 lat.

Planowany zakres robót w postaci izolacji pionowej ścian fundamentowych budynku wraz z odprowadzeniem wód opadowych, remontu klatek schodowych, wymiany okien na klatkach schodowych, wymiany drzwi wejściowych do budynku, wymiany okienek piwnicznych od strony frontu budynku jest wprawdzie dość duży i niewątpliwie konieczny, ale w ocenie Sądu nie musi być wykonany jednorazowo.

Zdaniem Sądu wykonanie tych prac można rozłożyć na kilka lat, bez konieczności zaciągania tak wysokiego kredytu i przy znacznie mniejszym obciążeniu właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa od wyroku wniosła apelację, a Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że apelacja zasługuje na uwzględnienie. Jakkolwiek uchwała dotycząca zaciągnięcia kredytu w kwocie 190 000 zł na sfinansowanie robót remontowych może naruszać subiektywny interes właściciela, to nie jest to takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Budynek wspólnoty mieszkaniowej wymaga remontu. Zakres koniecznego remontu nieruchomości został ustalony przez wspólnotę wcześniej w uchwale przy czym uchwała ta nie została zaskarżona przez żadnego z jej członków, a zatem jest już prawomocna i powinna być realizowana przez wspólnotę mieszkaniową.

Żaden z członków wspólnoty, liczącej 12 lokali, nie kwestionował konieczności wykonania remontu budynku, który nie był remontowany od wielu lat i pozostaje w bardzo złym stanie technicznym. Skoro zaś powodowie zakupili lokale w przedmiotowym budynku i w nim zamieszkują, to powinni się liczyć z koniecznością nakładów na jego remonty, które są niezbędne w przypadku budynku liczącego przeszło 80 lat.

Nie można przy tym zgodzić się z sądem I instancji, że wykonanie robót remontowych etapami wiązałoby się z mniejszymi nakładami i wydatkowaniem mniejszej ilości środków. Taki sposób prowadzenia robót budowlanych raczej podnosi koszty remontu, poza tym nie jest możliwe technologiczne oddzielenie pewnych robót np. wykonanie ocieplenia i elewacji.

W celu realizacji swoich zadań, związanych z koniecznością przeprowadzenia remontu obejmującego między innymi docieplenie i wykonanie elewacji, remonty klatek schodowych, wymianę drzwi oraz okien na klatkach schodowych wspólnota mieszkaniowa musi skorzystać z kredytu bankowego, albowiem środki, którymi dysponuje z funduszu remontowego są niewystarczające na jego przeprowadzenie.

Natomiast oczekiwanie w dłuższej perspektywie czasu na zgromadzenie środków w celu przeprowadzenia remontu w istocie doprowadziłoby do dalszej degradacji budynku i w rezultacie wpłynęłoby na zwiększenie kosztów remontu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 30.10.2013 roku sygn. akt I ACa 482/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!