Co nowego w Orzecznictwie? Sposób wyliczenia opłat za wywóz śmieci poza decyzją wspólnoty mieszkaniowej | Odszkodowanie za bezprawne adaptowanie części nieruchomości wspólnej

Sposób wyliczenia opłat za wywóz śmieci poza decyzją wspólnoty mieszkaniowej

W zakresie rozliczenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą rady gminy i nie ma kompetencji, aby w stosunkach wewnętrznych z członkami wspólnoty mieszkaniowej ustalać inne kryterium wyliczenia opłat za wywóz śmieci obciążających poszczególnych właścicieli lokali niż te, które wynika z uchwały rady gminy – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie.

W przedmiotowej sprawie właściciele wnieśli o uchylenie uchwały w sprawie zmiany zasad dokonywania opłat za wywóz śmieci, a Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił zaskarżoną uchwałę.

W mieście, w którym znajdowała się wspólnota mieszkaniowa rada miasta podjęła uchwałę w sprawie wyboru metody ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w której uchwalono, że w przypadku nieruchomości w zabudowie wielorodzinnej opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi stanowi iloczyn zużytej wody z danej nieruchomości oraz stawki opłaty.

Mimo takiego ustalenia sposobu naliczania opłat zarząd wspólnoty mieszkaniowej zaproponował podjęcie uchwały aby poszczególne lokale obciążać w stosunku do ilości mieszkających w nim osób, a nie w stosunku do ilości zużytej wody, a wspólnota uchwałę podjęła Zdaniem Sądu z przyczyn merytorycznych uchwała podlega uchyleniu.

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał w sprawach niezwiązanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną, jednak w przypadku opłat za wywóz odpadów występuje szczególna sytuacja, gdyż na podstawie przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wspólnota mieszkaniowa działa jako płatnik tego rodzaju opłat, przy czym zasady ich naliczania ustala rada gminy w drodze uchwały.

Z uchwały rady miasta wynika natomiast, że ustalenie wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi w nieruchomościach o zabudowie innej, niż jednorodzinna następuje w oparciu o kryterium zużytej wody. Zatem rozliczenie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi w oparciu o kryterium liczby osób zamieszkujących w danym lokalu byłoby niezgodne z prawem.

Za niedopuszczalne należy uznać dokonywanie rozliczenia tych opłat na podstawie innego kryterium, niż ustalana została opłata przez gminę. Wspólnota mieszkaniowa działa jako pośrednik pomiędzy członkami wspólnoty a gminą, który ma za zadanie pobrać i przekazać gminie należną opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnym.

Z tego punktu widzenia nie jest dopuszczalne, aby wspólnota mieszkaniowa rozliczyła te opłaty na podstawie innego kryterium, niż opłata ustalona w stosunkach z gminą. Wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą gminy i nie ma kompetencji, aby w stosunkach wewnętrznych z członkami wspólnoty mieszkaniowej w sposób władczy ustalać inne kryterium wyliczenia opłat za wywóz śmieci obciążających poszczególnych właścicieli lokali niż te, które wynika z uchwały rady gminy.

Możliwe byłoby przyjęcie innych kryteriów dla potrzeb wyliczenia zaliczek uiszczanych w toku danego okresu rozliczeniowego, gdyby przemawiałyby za tym zasady prawidłowego zarządu.

Powinno to mieć jednak charakter wyjątkowy, gdyż z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu i interesów członków wspólnoty mieszkaniowej celowe jest, aby ustalenie zaliczek na poczet należnych opłat i rozliczenie tych opłat następowało w oparciu o te same kryteria, gdyż pozwala to uniknąć zbyt wielkich różnic pomiędzy wielkością opłat zaliczkowych a ostateczną należnością ustaloną na koniec okresu rozliczeniowego.

W rozpoznawanej sprawie możliwe było więc ustalenie tych zaliczek np. na postawie uśrednionego zużycia wody wynikającego z poprzedniego okresu rozliczeniowego czy też okresu odczytu wody, który w pozwanej wspólnocie odbywa się co kwartał. Wspólnota mieszkaniowa wniosła apelację od powyższego wyroku jednak Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja jest niezasadna.

Zadaniem sądu wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek pobierać od właścicieli lokali opłaty za wywóz nieczystości i przekazywać je gminie. Fakt, iż obowiązek ten realizuje dzięki temu, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet tej opłaty, nie uprawnia do tego, aby obciążenie poszczególnych właścicieli lokali z tytułu zaliczki pozostawało w oderwaniu od sposobu ustalenia tej opłaty, a przede wszystkim naruszało zasady, według których ponoszą oni koszty utrzymania swoich lokali oraz części wspólnych nieruchomości.

Zaliczki mają na celu zgromadzenie przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej środków niezbędnych do uiszczenia najbliższej opłaty na rzecz gminy, ich wysokość winna co do zasady odpowiadać przewidywanej wysokości obciążenia, jakie z danego tytułu winni ponieść poszczególni właściciele lokali.

Postulat ten nie może zostać zrealizowany, jeśli określenie wysokości zaliczki nastąpi na podstawie innego kryterium, niż ustalone przez gminę. Wspólnota nie jest uprawniona do wyboru kryterium, według którego zostanie określona opłata za wywóz nieczystości i w tym zakresie związana jest uchwałą gminy.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższe wprost prowadzi do wniosku, że przyjęte kryterium dla ustalenia wysokości zaliczki jest nieprawidłowe i z pewnością nie pozwala na ustalenie zaliczki w wysokości zbliżonej do obciążenia, jakie z tytułu opłaty powinni ponieść poszczególnych właścicieli lokali.

To z kolei oznacza, że wysoce prawdopodobnym jest, że dojdzie do nieuzasadnionego obciążenia niektórych właścicieli lokali w stopniu przekraczającym ich obowiązki lub do uprzywilejowania innych właścicieli poprzez ustalenie zaliczek w wysokości istotnie niższej, niż wynika to ze wskazanych przepisów.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27.03.2014 roku sygn.akt I ACa 930/13

Odszkodowanie za bezprawne adaptowanie części nieruchomości wspólnej

Jeżeli gmina bez zgody i wiedzy wspólnoty mieszkaniowej adoptowała i zbyła część nieruchomości wspólnej to w świetle art. 405 kodeksu cywilnego winna zwrócić wspólnocie kwotę stanowiącą równowartość ceny uiszczonej za część lokalu będącą adoptowaną częścią nieruchomości wspólnej.

Odszkodowanie nie należy się jednak wspólnocie mieszkaniowej tylko właścicielom lokali i to oni mogą go dochodzić przed sądem – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie od gminy odszkodowania z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia się kosztem wspólnoty mieszkaniowej, a Sąd Rejonowy w Warszawie zasądził na rzecz wspólnoty odszkodowanie.

Sąd ustalił, że w przedmiotowym budynku sukcesywnie ustanawiano odrębną własność lokali i sprzedawano je dotychczasowym najemcom. Ostatnia kondygnacja strychowa w przedmiotowej nieruchomości była wykorzystywana do celów gospodarczych. W projekcie budynku poza jednym lokalem nie było na tej kondygnacji innego lokalu.

Gmina wyraziła zgodę na jego rozbudowę o część strychową stanowiącą część nieruchomości wspólnej, a następnie w całości sprzedała je zajmującemu go najemcy. Sąd Rejonowy wskazał, że odnośnie spornego lokalu celem dokonania rozbudowy i zmniejszenia udziałów w nieruchomości wspólnej nie zostały wydane wymagane decyzje administracyjne.

Żadna bowiem z decyzji o przyłączeniu dalszych pomieszczeń do lokalu nie została wydana w trybie obowiązującego wówczas art. 22 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, ani w trybie § 19 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami.

Co więcej żadna z decyzji nie została wydana po uprzednim uzyskaniu przez gminę zgody wszystkich pozostałych właścicieli wyodrębnionych lokali, a zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego i następnych, do skutecznego zmniejszenia powierzchni wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich współwłaścicieli wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W ocenie Sądu I instancji sam fakt, iż w chwili przystępowania do aktu notarialnego dla lokalu zostało wydane zaświadczenie o jego samodzielności w trybie art. 2 ustawy o własności lokali powyższych wniosków nie zmienia. Powyższy przepis odnosi się bowiem do pewnych warunków faktycznych jakie musi spełniać lokal mający być uznanym za samodzielny ( np. wydzielony trwałymi ścianami zespół izb) a nie do kwestii prawnych.

W świetle okoliczności niniejszej sprawy, w ocenie Sądu I instancji, nie było wątpliwości, że do obecnej powierzchni tego lokalu bez stosownych uprawnień włączono powierzchnię nieruchomości wspólnej.

Skoro zatem gmina bez stosownej zgody i wiedzy wspólnoty zbyła sporną część lokalu w świetle art. 405 k.c. winna jest zwrócić wspólnocie kwotę stanowiącą równowartość ceny uiszczonej gminie przez najemcę za sporną część lokalu ustaloną przez strony przy uwzględnieniu 80 % bonifikaty udzielonej najemcy.

Gmina zaskarżyła powyższy wyrok, a Sąd Okręgowy uznał, że  apelacja zasługuje na uwzględnienie choć nie z przyczyn w niej wskazanych. Sąd doszedł bowiem do przekonania, że wspólnota nie posiada legitymacji czynnej do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę odszkodowania. W ocenie Sądu Okręgowego to nie wspólnota jest podmiotem zubożonym.

Zbycie przez miasto części nieruchomości, która stanowiła części wspólne nie spowodowało uszczerbku w majątku wspólnoty, a każdego jej członka w wymiarze o jaki jego udział byłby większy. W ocenie Sądu wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej w sprawie opartej na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, kiedy ewentualny uszczerbek w majątku dotyka wszystkich jej członków.

Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.

Wspólnota może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń, w których sporne są kwestie własności, czy też wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 24.10.2012 roku sygn.akt V Ca 1924/12

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!