Co nowego w Orzecznictwie? Rezygnacja z funkcji członka zarządu wspólnoty | Podział kosztów utrzymania windy

Rezygnacja z funkcji członka zarządu wspólnoty

Nie tylko wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo odwołania członka zarządu, ale też członek zarządu może w każdym czasie zrezygnować z pełnionej funkcji. Jednakże oświadczenie woli o rezygnacji wymaga dla swej skuteczności zakomunikowania go wspólnocie mieszkaniowej.

Adresatem oświadczenia woli członka zarządu nie jest zarządca wspólnoty mieszkaniowej tylko ogół członków wspólnoty lub też o ile zarząd wspólnoty jest wieloosobowy takiej liczbie pozostającym członkom tego zarządu, którzy są uprawnieni do reprezentowania wspólnoty, a zatem co najmniej w liczbie dwóch.

Późniejsze oświadczenie o cofnięciu rezygnacji może być skuteczne tylko wówczas gdyby doszło do wspólnoty jednocześnie z oświadczeniem o rezygnacji lub wcześniej. Jeżeli oświadczenie o cofnięciu rezygnacji doszło po oświadczeniu o rezygnacji rezygnacja nie może być uznana za cofniętą  – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie.

W przedmiotowej sprawie członkowie zarządu złożyli oświadczenia, że rezygnują z funkcji członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i oświadczyli, że czynności dokonują z dniem 31 grudnia 2011 roku, a następnie to oświadczenie odwołali.

Rozstrzygając tę kwestię, Sąd Okręgowy w Szczecinie wskazał, że rezygnacja jest jednostronną czynnością prawną członka zarządu, podobnie jak odwołanie jest jednostronną czynnością prawną wspólnoty mieszkaniowej.

Rezygnacja może nastąpić z dniem rezygnacji albo też w terminie w rezygnacji wskazanym. Jednakże oświadczenie woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wymaga zakomunikowania go tej wspólnocie, zatem do czynności tej odnosi się regulacja wynikająca z art. 61 kodeksu cywilnego.

Oświadczenie takie winno być złożone organowi wspólnoty. Artykuł 61 § 1 zd. 2 kodeksu cywilnego pozwala na odwołanie oświadczenia woli i przewiduje, że jest ono skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

Sąd doszedł do przekonania że członkowie zarządu złożyli skuteczne oświadczenia o rezygnacji ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 roku i od tej daty nie mieli już uprawnień członków zarządu i nie mogli już wspólnoty reprezentować.

Ich oświadczenie o cofnięciu tej rezygnacji byłoby skuteczne, gdyby doszło do adresata - w tym przypadku do zarządcy, jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Tak się nie stało, gdyż odwołanie oświadczenia o rezygnacji dokonanej w grudniu 2011 roku doszło do zarządcy w marcu 2012 r., a więc trzy miesiące później.

Odwołanie rezygnacji z funkcji członków zarządu nie mogło zatem być uznane za skuteczne. Również Sąd Apelacyjny w Szczecinie do którego trafiła apelacja uznał za trafne stanowisko Sądu pierwszej instancji co do stosowania w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, jako ułomnych osób prawnych, przepisy kodeksu cywilnego odnoszących się osób prawnych, jaki i art. 61§ 1 zd. 1 kc,wedle którego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią, a odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło do adresata jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej (art. 61 §1 zd. 2 kc).

Nie można jednak zgodzić się z Sądem Okręgowym, iż adresatem oświadczenia woli o rezygnacji z pełnienia funkcji członka zarządu wspólnoty oraz odwołania tego oświadczenia woli jest zarządca. W przeciwieństwie do stanowiska przyjętego przez Sąd pierwszej instancji należy podzielić stanowisko, że adresatem oświadczenia woli członka zarządu o rezygnacji z pełnienia przez niego tej funkcji nie jest zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Do powołania zarządu uprawniony wyłącznie jest ogół członków wspólnoty mieszkaniowej, po myśli art. 20 ustawy o własności lokali. Oświadczenie zatem woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wymaga zakomunikowania go ogółowi członków wspólnoty lub też o ile zarząd wspólnoty jest wieloosobowy takiej liczbie pozostającym członkom tego zarządu, którzy są uprawnieni do reprezentowania wspólnoty, a zatem co najmniej w liczbie dwóch (art. 21 ust.2 ustawy o własności lokali).

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 08.05.2014 roku sygn. akt I ACa 73/14

Podział kosztów utrzymania windy

Wydatki związane z utrzymaniem windy należą do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i winny obciążać wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej stosunkowo do wielkości ich udziałów we własności części wspólnych nieruchomości.

Bez znaczenia jest okoliczność, czy nieruchomość posiada jedną czy kilka wind, oraz czy z windy korzystają wszyscy czy tylko część mieszkańców.

Podjęcie zatem przez wspólnotę uchwały, która rozgranicza koszty utrzymania windy na dwa rodzaje i obciąża nimi w różny sposób członków tej samej wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczne z przepisami prawa – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim.

W przedmiotowej sprawie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej podjęta została uchwała dotycząca zasady ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją windy.

Koszty zostały podzielone w ten sposób, że koszty konserwacji bieżącej, pomiarów elektrycznych, rocznej opłaty do Urzędu Dozoru Technicznego i koszty drobnych napraw do kwoty 500 złotych obciążać miały wyłącznie właścicieli lokali klatki zaopatrzonej w windę, natomiast pozostałe koszty związane z wymianą i montażem elementów, części i modułów, koniecznych do bezpiecznego i sprawnego funkcjonowania windy ponosić miała wspólnota mieszkaniowa ze środków gromadzonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy uwzględnił zarzuty formalne powoda mając na względzie że karty do głosowania rozdawane przez administratora właścicielom lokali nie były personalizowane, a jedynie in blanco wrzucane do skrzynek mieszkańców wspólnoty, nie posiadano wzorów podpisów właścicieli lokali co powoduje wątpliwości, czy wszystkie głosy nad zaskarżoną uchwałą zebrane w drodze głosowania za pośrednictwem kart do głosowania pochodziły istotnie od właścicieli lokali, a w konsekwencji, że te nieprawidłowości mogły mieć wpływ na ostateczny wynik głosowania.

Sąd podzielił również zarzuty merytoryczne powodów, iż zaskarżona uchwała narusza przepisy ustawy o własności lokali, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i ich interesy.

Wskazał, że wydatki związane z utrzymaniem windy na nieruchomości wspólnej należą do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. winny obciążać wszystkich członków wspólnoty stosunkowo do wielkości ich udziałów we własności części wspólnych nieruchomości.

Bez względu na okoliczność, czy nieruchomość posiada jedną czy kilka wind, oraz czy dana osoba korzysta z windy, stanowią one zawsze części wspólne nieruchomości i dlatego koszty ich utrzymania i eksploatacji ponoszą wszyscy właściciele lokali danej nieruchomości stosownie do wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości.

Podjęcie zatem przez wspólnotę uchwały, która rozgranicza koszty utrzymania windy na dwa rodzaje i obciąża nimi w różny sposób członków tej samej wspólnoty jest sprzeczne z przepisami prawa. Właściciel lokalu wniósł apelację od wyroku jednak Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja podlega odrzuceniu gdyż Sąd Okręgowy wydał w sprawie wyrok, w którym uczynił zadość żądaniu powoda.

Natomiast argumenty stanowiące podstawę tego rozstrzygnięcia, zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, niezależnie od tego czy są trafne czy nie nie mogą być samoistnym przedmiotem kontroli przez sąd odwoławczy.

Wyroku Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 30.09.2013 roku, sygn. akt I C 60/13
Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14.05.2014 roku sygn. akt I ACa 882/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!